“送面积”，最后的晚餐

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“送面积”在90/70政策前诞生，同时在90/70政策以后愈演愈烈。销售时大打赠送面积牌早已经成为开发商的惯用伎俩，譬如，相比飘窗、阳台等边角位，利用内阳台、天井位等“变”多一个房间的N+1户型，无疑是*得人心的实用户型。由开发商和销售人员极力宣传，赠送面积常被误导为“物超所值”，所以至今仍是楼市的香饽饽。

如今，这类高赠送的户型在新报建的住宅产品中，都将得到严格限制。今年7月1日起，国家住建部制定的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《新规》)实施。通俗点而言，这项《新规》，对开发商在户型设计时“大胆”利用飘窗、室内花园(空中庭院)、客厅或房间挑高、地下室等空间进行“偷面积”的行为予以约束。

作为曾经红极一时的楼市产物，赠送面积一度让人觉得“物超所值”，但也逐步让买家了解其“羊毛出在羊身上”的本质,也曾因屡打擦边球触及政策红线，在各地被叫停。因赠送面积产生的纠纷以及暴露出的问题则成了真实版“照妖镜”，折射出棘手的“后遗症”———产权争议、扩建建筑违规、后期加建的潜在建筑安全隐患等等。随着政策规范对于赠送面积约束愈趋严格，高赠送面积的户型也将后会无期。

华阳**副总工程师赵晓龙表示，目前各地已经在落实这一新国标。他解释，目前市面上仍有在售高赠送户型，多为早就通过报批。随着政策趋严，以各类N+1为代表的高赠送率户型在市面逐渐趋少只是时间问题，新规后严控赠送面积楼盘的上市，预计还有一年半到2年的时间。“现有的赠送面积并不‘免费’，开发商大多将赠送面积成本等平摊到房价上，因此造成房价数据上有虚高成分。”他也分析，预计未来在市场数据统计上，平均套型户型面积会上升，而除开房价上涨的因素，对于消费者而言，购房成本不会有显著增加。

需买家买单而非免费午餐

赵晓龙介绍，全国各地市场上，早就出现了以N+1为代表的高赠送面积户型，且已蔚然成风。“由于赠送面积可以增加楼盘卖点，并增加销售收入，因此开发商会要求设计单位想方设法做出既在规范范围内又兼顾实用性的户型来。”

他坦言，赠送面积之于开发商，在工程造价预算方面是比普通户型土建成本要高出不少。“赠送面积的形式非常多，常见的是N+1，还有种种在结构上的变化，都是在满足规范前提下做的特殊处理，设计、报建、验收，再到验收后改造成房间，中间程序复杂。”赵晓龙解释，为增加面积，还要符合验收后改造的要求，因此楼盘项目的高赠送户型通常土建成本也会加大不少。以买一层送一层的“假复式”户型为例，相当于改造后第二层的空间都要通过加楼板来实现，而在设计和施工环节，也要预留出加楼板的可能性，该类赠送整体土建成本的造价就要高出50%左右。因此，看似消费者“得了便宜”的赠送面积，实际上也是“羊毛出在羊身上”，开发商仍将各类成本计入房价，*终由消费者买单。

不少业内人士也赞同此观点。合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺直指赠送面积的定价“潜规则”：“开发商利用赠送面积来提升产品附加值，所以面积也不是白送的，开发商或会将赠送的面积分摊后再折算单价。”

赠送面积缩水而非绝迹

按照规律，2014年7月1日后楼盘项目开始按照新规进行户型设计，从设计到报规、建设、上市，预计需要1年半到2年的周期才能正式上市。那是不是届时，**入市的新楼盘都没有“赠送面积”了呢？赵晓龙解释，目前的面积新规只是对过往高赠送的面积作了更严格的规定，以后赠送面积依然会有，只是会是常规的赠送，相比大赠送会“缩水”许多。他举例说明，比如常规的进深小于1.8米的阳台，依然仅计算1/2面积；过往飘窗可以全赠送，未来在窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，也要按一半面积计算。

“过往赠送面积的设计，对设计方而言是麻烦事，也是出难题，现在新规做出规范后，预计户型设计会常态化，在设计过程也会简化很多。”赵晓龙表示。

“大多数还能号称有赠送面积的楼盘，基本为在这份通知前的报规，走在政策之后的建筑报规都基本不存在偷面积了。一方面是由于政策口的紧缩，另一方面是偷面积带来的后期建筑成本压力并不小，并且开发商还要承担赠送空间的质量、安全结构、违约责任等潜在风险，这显然得不偿失。”瑞峰置业副总经理姚丽军指出。

导读

吴超：做动线，简单永远是**位

详见08版　商业对话

策划：南都记者陈焓

采写：南都记者陈焓陈晶

制图：刘寅杉陈芳