广州楼市的“新常态”和低预期

广州市河山房管局昨天发布的数据显示，8月份全市一手商品室第成交均价15369元/平方米，环比7月价*下跌1%，这是广州平均楼价持续第二个月的环比下跌。

成交量持续下跌，必然激发楼价调整。这是房地产市场成长的必然纪律。2014年，全国楼市迎来了多年来罕有的成交量萎缩。1-8月全国商品房发卖面积同比下降8.3%，广东商品房发卖面积同比下降11.8%。广州市十区新建商品房成交面积同比下降13.32%。

2014-2015年广州房地产市排场临阶段性调整，楼市的“新常态”将形成。

**，广州楼市供给布局不合理，将面对疾苦的市场自我调整。低成交量将成为“常态”。近年广州十区地盘价*、楼价急升，令成长商产物定位越来越高，广州大户型、高价*的豪宅占比越来越大。当前广州在售一手商品室第户均面积接近133平方米，户均面积144平方米以上大户型所占套数比例已跨越供给量的28%，面积占比近五成。一方面是市中间区楼盘高价*、高门槛，需求兴旺但供给不足，采办力也不足；另一方面，郊区盘“天量”供给，相对低价、低门槛但需求不旺。今朝广州这种楼市供给布局的失衡，令楼市成交量难以放大。广州房地产市场2013年成交总金额仅为1555亿元，广州楼市客观上已是“小市场”。

第二，地价、房价增加放缓，行业**程度下降。低增加将成为新常态。前几年，地价以年均20%-30%的速度上升，房价以年均10%-15%的速度增加。如许的增加速度将成为曩昔。但值得存眷的是，在这一轮楼市调整中，广州中间区楼价依然坚挺，在全市成交均价微跌的布景下，8月楼价环比上升的行政区仍有7个。广州原十区一手室第网签价达到17117元/平方米，同比上涨6.7%。广州十区成交量达到41.30万平方米，环比上升为5.3%。从数据阐发可知，广州原十区仍然处于“量价齐升”阶段。

第三，“求过于供”让位于阶段性的“供过于求”，促销将成新常态。将来几年广州楼市将一改“单边上升”的态势，代以波动的形态为主。

“新常态”下，各方应调低对房地产市场的预期。对当局而言，起*应调低对地价的预期。广州地价在2013和2014年**季度创出了汗青新高。广钢新城跨越2万元/平方米，南洲路3.4万元/平方米，金融城接近2万元/平方米等“地王”的呈现，令地盘市场**了将来几年的潜力。这种高地价没有持续性。

其次，应调低对政策的预期。当前，业界对广州打消限购或松动限购的呼声很高。广州确实也到了考虑不同性限购的时辰了。然而，政策调整会造成对楼价和供给布局的重大影响，当局应安身于长效机制的构建，避免短期行为。

作为成长商，则应调低对楼价和利润的预期。经由过程合理的价*调整和年底促销，或可拉升广州楼市的成交量，避免楼市走出“量缩价稳，以价换量，量价齐跌”的三部曲。