一线城市商业地产竞争激烈 购物中心拓展二三四线市场

■记者 朱玲

实习生 许晓威

商业地产一线城市受阻,二三四线城市却如雨后春笋般发展,据不**统计,8月间有超过3间购物中心亮相江门、佛山、东莞、增城等地,业内人士分析,购物中心入驻二三四线城市虽坐拥租金、人力低及竞争相对较小等优势,但受限于项目招商及周边消费力,市场需时培育。

购物中心频亮相二三线城市

记者查阅公开资料显示,今年5月份以来,东莞、佛山等非一线城市中试营业和正式开业的购物中心有8间,仅5月份,就有佛山南海怡丰城、增城万达广场、珠海华发商都以及南沙金基城4个项目开业或试业,8月和9月江门汇悦城、佛山南海万达、东莞南城世贸城、东莞东城万达广场等开业。

开发商们似约好般将购物中心开到非一线城市去,有业内人士认为,一线城市租金与人力成本攀升厉害,开新购物中心成本较高,而二三四线城市市场潜力有待挖掘。

佛山南海怡丰城开业当日吸引客流8万人次,营业额超300万元;增城万达广场开业三天客流量达近60万人次,开业单日销售额1145万元;东莞东城万达广场开业当天客流量达30万人次,开业三天销售额达5000万元。无疑这些**冲击力的数字会吸引更多开发商将目光集中到非一线城市,据悉,梅州“客都汇”预计今年10月开业,11月底江门万达也将开业,梅州东汇城预计明年5月开业,二三四线城市的购物中心大发展才刚刚拉开序幕。

发展成本低同样有隐忧

同期相比,广州等一线城市的不少购物中心日子却没那么好过,据不**统计,至2013年底,广州市区内已建或在建的购物中心有30多个,一条天河路就有10多间购物中心并驾齐驱,新购物中心很难与成熟的购物中心竞争,不少商场出现空置率高的问题。仲量联行数据披露,2014年**季度,广州市零售物业租赁市场空置率达5个百分点,较去年同期上涨1.8个百分点。

世纪商联执行董事罗志杰认为,一线城市商业地产密度大,趋于饱和,导致商业资源的剧烈竞争,所以不少开发商将目光转移到竞争相对更小、租金、人力成本更低的二三线城市,寻求新发展机会。

但二三线城市也并非就可以提供良好的机遇,RET睿意德中国商业地产研究中心的*新调查显示,中国二线城市第二季度的空置率继续走高,达14.9%的历史峰值,空置大幅上涨,出现供需失衡的局面。

以佛山为*的二线城市面临同样问题,据戴德梁行的研究报告显示,2013年佛山在建和将建的以购物中心业态为主的城市综合体超过40个,同样出现租金上涨疲软、空置比例增多、经营档次走低等问题。

富港集团旗下东汇城选择二三四线城市发展,近年来先后开发经营了三水广场、增城东汇城、开平东汇城等项目,目前在建的梅州东汇城将于2015年5月正式开业,江门东汇城及茂名东汇城也将于近期动工。

9月,富港集团旗下开平东汇城引进四大行业核心商家,包括广百新大新百货、国美电器、广州市享美事餐饮管理有限公司、新诺博尔**酒店管理有限公司(下简称新诺博尔)等四大**商家正式进驻。集团总裁陈光明表示,二三四线城市开购物中心是因其具备前期成本低投入、市场竞争相对较小、消费需求潜力大等优势,“一线城市拿地费用投入较大,二三线城市我们*先看中的是购物中心的市场份额较小。”

以开平为例,开平东汇城定位一站式大型购物平台,涵盖超市、百货、服装、餐饮等多项业态,目前招商率达85%,“就体量而言,在8到10年内我们是*大购物中心。”

广东流通商会执行会长黄文杰向记者表示,目前商业地产的发展趋势是由一二线城市向三四线城市发展。“一二线城市经多年发展,已现购物中心供过于求的状况,而三四线城市购物中心才刚起步,有较大发展空间。” 他还提到,二三四线城市除要研究**规划、配合城市发展而选址外,还要研究项目周边人口规模和交通通达性。

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广百百货双品牌 拓展三四线市场

富港集团旗下开平东汇城本月引进四大行业核心商家,包括广百股份旗下的新大新百货。2013年以来零售业增速持续放缓,广百百货选择逆市扩张,记者就此采访广百股份CEO黄永志,他表示未来广百将坚持在一二线城市发展大型购物中心或综合百货,而新大新则定位为生活百货,主要在三四线城市发展。

:广百和新大新未来走什么发展路线?

黄:广百和新大新两个品牌必须有不同定位,我们在一二线城市发展广百百货,将新大新定位为生活百货,在区域及三线四线城市发展。

:有无考虑过增加奥特莱斯业态?

黄:现在很多百货公司都说要做奥特莱斯,但如果随便把一个品牌发展或转向奥特莱斯,我觉得比较仓促。不止广州,放眼全国,标榜做奥特莱斯的百货,其实跟商场那些打折区是一样的。广百会在适合开奥特莱斯的时候发展奥特莱斯,比如离开广州核心城区20公里左右的地方,如果交通定位好、发展潜力也不错,我们会发展跟**上一样的奥特莱斯业态。