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据中国指数研究院发布的上半年全国20大城市物业价格指数显示，2014年6月，全国20大城市的物业服务均价为2.04元/平方米/月，较去年同期上涨0.38%，较去年12月上涨0.19%.其中，深圳6月城市物业服务均价为2.97元/平方米/月，居全国20大城市**位。
然而，即使是全国**的物业费，仍让物业服务行业的从业者，尤其是物业服务公司的**们叫苦不迭。据之平管理创始人陈之平介绍，占据物业服务公司80%开支的员工人力成本在过去10年上涨幅度超过50%，花样年集团主席潘军则在接受采访时透露，原本月薪800元的保安目前的月薪上涨至3000-5000元。
而物业管理费的涨幅呢？数据显示，2005年，深圳市住宅小区物业服务收费平均单价为2.69元/平方米/月。也就是说，在过去的10年里，深圳的物业管理费上涨幅度不足3毛*，涨幅约10%.
在此期间，物业管理费的定价基本都遵循2006年《深圳市物业管理服务收费管理规定》，住宅物业的前期物业服务收费实行**指导价；成立了业主委员会的住宅物业经业主大会同意则可以自行定价。在这份规定当中，多层住宅和高层住宅的物业管理费指导标准分别为0.6-1.3元/平方米/月和1.9-3.9元/平方米/月，并一直沿用至今。
不少物业服务企业在这一背景下，挥舞着“亏损”的财务报表要求上涨物业费，却多数遭到业主**。南天一花园业主委员会主任范国振曾撰文点评称，这些公司宁可“亏损”也绝口不提退出，仍然坚守岗位，“因为喊了多年‘狼来了’，结果也没有出事，业主也就习惯了物业服务费不涨价。”
“说到底，物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人。物的内涵很窄，对它的管理是物业公司的主业，**却不足以支持公司发展。于是，人，变成了社区运营者们开始挖掘的*重要的资源。”深圳市物业管理协会常务副会长兼***曹阳认为，主业**不足是物业公司转型的*大动力。
穷则思变。以彩生活、万科、金地为代表，一批物业服务企业在2013-2014年开始全方位试水社区运营增值服务，招商、中海、长城等许多**物业公司也纷纷推出以“社区商业”和“便民服务”为核心的增值服务，以此来提高企业**。
A
低物业服务费的代表彩生活上市激起行业阵阵波澜
随着香港联交所的消息传来，酝酿已久的花样年集团旗下彩生活分拆上市计划在它的12岁生日之际成功实现。无论将其视为物业行业的“搅局者”还是激活市场的“鲶鱼”，彩生活都已经成为一家难以被忽视的企业。当其增值服务获取的利润已经相当可观并将保持高速增长时，“物业零收费”的预言会如期而至吗？
花样年集团主席潘军曾在受访时表示，其旗下彩生活在某小区收取着0.6元/月/平方米左右的深圳*低价，但他坚持认为，即使基础服务费用再低，物业服务企业改变单一的服务模式后，仍可以从增值服务中获取充足的利润。
事实上，自10年前它频频降低管理费并宣称“物业可能零收费”激起业界强烈反弹开始，彩生活便一直以“另类”的形象在物业圈中前行。即使在已然上市的今天，以挖掘社区经营价值、拓展物业**渠道为核心的“彩生活模式”仍然未被业内人士广泛接受，争议重重。
“有人认为我对彩生活并不持赞同的态度，这个肯定有误解。本身从公司上市这个行为来说，我是非常认可的。上市是对企业规范化管理、透明化管理、可持续发展都是有帮助的。”始终与彩生活理念不合的之平管理创始人、原万科物业创始人陈之平表示，彩生活的上市对于业界的影响颇大，因为它让大家看到了物业管理公司**的可能，“这会促使地产公司要求下属的物业公司进行模仿。”
按照传统物业模式经营的物业企业，在物业费上调难以实现的背景下，几乎都面临着人力成本上升和利润率下降的现实困境。彩生活所采用的模式则从“节流”和“开源”两方面进行了延展，利润便由此而来。彩生活管理层在上市发布会上表示，过往的成本结构中，用工成本占比*大，占整体成本接近一半比例，彩生活对保安、保洁、保修等高人力投入的领域进行了改变，用智能化设备和手段来取代劳动力；规模化也使得彩生活可以在一个片区内选择“一位技术性员工多个社区使用”。
“我们不希望物业管理永远成为我们*挣*的部分，彩生活非常看重中国住宅社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求，看重社区经营的商机。”潘军和彩生活CEO唐学斌在上市新闻发布会上回应道，彩生活依托互联网搭建的社区平台能够为业主提供多元化的增值服务，而这些消费则为公司带来充足的**空间。
除了彩生活，主打居家概念的万科第五食堂、万物仓，主打居家、商务、教育等概念的金地云服务，主打商务、金融概念的卓越E+，“服务运营商”的头衔开始为业界所热炒，服务和运营这两项以**为目的的业务，取代“管理”这个冷冰冰的词语，成为物业领域的头牌。
“增值服务没错，但重要是为谁增值。业主出于现实接受增值服务，毕竟有服务比没服务好，至少生活变得更方便。但这些都不是真正的物业管理。”即使也开始尝试增值业务，陈之平仍然固守在物业管理领域，给同行泼冷水，“物业管理的价值在于为资产保值增值。整个社会和消费者只是看到了眼前的价格问题，没有看到社区的价值所在。其实贴广告、违章装修等都影响了社区的价值。增值服务与基础服务一荣俱荣，一损俱损。”
B
高物业服务费的代表五大行入深
悄然瓜分高端市场
尽管物业服务行业整体都受限于管理费难涨，但随着深圳豪宅市场的进一步发展，物业行业也相应出现了明显分野。其鲜明的表现，可以从世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行、**太平戴维斯、高力国际等五大行在深圳的业务拓展中清楚感受；与此同时，中海、金地、招商等传统物业公司也纷纷推出“紫金执事”、“荣尚荟”、“白金管家”等高端子品牌，以应对此类需求。
对于这些物业服务公司而言，物业管理费绝非他们需要担心的限制，动辄7-9元的物业管理费超出同侪三倍有余。初期由戴德梁行顾问、现由彩生活管理的东海国际公寓目前管理费为9元/平方米/月，招商在鲸山别墅的管理费为9.6元/平方米/月，中海九号公馆配置的紫金执事管理费为9.8元/平方米/月，仲量联行为深圳湾1号提供服务的管理费为13.6元/平方米/月……深圳*高的物业管理费，更是由懿德轩突破至30元/平方米/月。
虽然一方是向低价研发，一方是向高价攀登，但两者殊途同归的是其在增值服务方面的努力，诸多物业服务企业的高端品牌也同样在走这样一条路。从此次调查来看，招商、金地、中海等企业打造的高端子品牌，除了贴心的管家服务之外，也都提及了菜单式的个性化定制增值服务。
例如中海的紫金执事，在安全方面下工夫，首家启用“与公安联网智能来访登记系统”，首家引进电巡平衡车和夜间警犬巡逻，并承诺“不论业主的电话在几点响起，3分钟必达”。此外，业主专属通道、设置出租车上下客区、访客停车专区等保护业主隐私等服务也受到颇多业主认可；而包括房屋代理服务、深度礼宾服务、家庭秘书服务、App移动管家、二维码资产管理、二维码园区电子地图等服务逐渐成为品牌特色。
通过对比可以发现，在物业管理和物业服务、基础业务和增值业务之间，并不存在非此即彼的矛盾。万科、中海等企业以及国际五大行的探索和表现，都证明其达成平衡、促进企业健康发展的效果，以及重视基础服务的物业服务企业照此模式转型的可能性。而陈之平分析彩生活模式的时候也表示，彩生活的模式难以复制，所以其在规模急剧扩张的同时丢失了一些留住客户的基础，但仍有机会能够改善，“要迅速让收购而来的企业发生变革，但这是一个很难的过程。重整团队，提升服务质量，这是深层次的管理问题。彩生活依然有机会。”
对话
把小区管好必须由业主主导涨管理费等待市场化
南都：一边是业主感觉物业服务品质下降，一边是物业企业为成本上涨而哭穷。物业管理费能不能涨是管好小区的关键问题吗？
陈之平：物业管理品质不可能比过去好。因为市场本身发生了变化，随着人口红利消失，劳动力结构发生了变化，但物业管理费没有变，所以服务品质难以保证，不变差才怪。而且，以后的物业管理品质还会继续变差，这不仅是物业管理费上涨的问题，更核心的问题在于结构变化。
结构变化指的是物业公司跟业主的关系，也就是说，小区究竟是谁来主导。要改变今天的状况，必须要做到“业主主导、财务透明、专业管理、年初预算、年底审计、有偿服务”。做到了这些，无论物业企业是市场化公司还是房企下属公司，把小区管好都没有问题。按照这个结构，收怎样的价格，就提供怎样的服务，问题自然解决。
南都：很多物业企业抱怨小区越来越难管，都将焦点对准物业管理费不涨，认为这是制约其保证服务品质的原因。在你看来，物业管理费上涨是否有必要？
陈之平：现在国内的物业管理公司，收来的物业管理费，其中几乎80%用于员工成本。事实上，物业管理作为一个专业机构，应该将支出用于打理物业，延长物业设施设备的使用寿命，如果顾客支出的费用都用于人工开支，那怎么还会有*去维护这些设施设备呢？
举例来说，南都去年报道了不少电梯事故，从某种程度上来说，这些事故就是物业管理的失误，维护不到位，或对维保单位监管不力。从逻辑上来讲，随着电梯使用时间逐渐变长，其维保价格上升才对，但可以调查对比一下，十年来维保一台电梯全包的价格反而呈下降趋势。面对维保企业的恶性竞争，物业公司出于成本考虑往往选择价格*低的服务。所以这两年频繁出现的电梯等设施设备老化，甚至出现事故、瘫痪，就说明这是一个很大的隐患。
可以看到，物业管理已经出现危机，需要有人来将其中的关系厘清，这些事情要比房地产重要得多。现在任何一座城市，开工量、竣工量都抵不过入住量，已经有人入住的小区、大厦才是重点区域，其使用寿命、安全都更值得关注。
所以管理费需要上涨，这是不可回避的话题。
南都：既然这是物业企业的共识，为何涨价却难以推动？物业管理费多年难涨的症结在哪里？
陈之平：物业管理费不涨的根源，在于行业发展初期在定位上出现了问题。*开始中国没有物业管理这项业务，有房地产的发展，才有了物业管理。人们不认同物业管理，是因为有人疑惑，为什么自己买下物业，还需要向第三方交物业管理费？所以从物业管理出现开始，就是由**来定价，走的是价格报批的道路。于是就出现了目前的情况———市场发生了变化，物业管理费却无法及时跟随市场的变化进行调节，它是滞后的。
其次，上涨难的原因在于行业的市场化程度不高，也就是为什么说，如此多物业企业虽然都说在亏本，却没人退出。大多数物业企业是开发商下属公司，物业管理费是开发商在销售时便没有按照市场来定价。一来是按照物价局的规定来定价，二来则是开发商或许认为，管理费定高了会导致房子不好卖，所以宁愿定低一点，反正物业管理费与销售方无关，这样就把管理费的问题滞后了。
从消费者的角度来说，不愿意加物业管理费是因为他们既不知道已经交的费用被物业企业如何使用，也不知道这样使用是否科学、合理，是否把每一分*用在该用的地方。既然对于这些*的去向一无所知，又没有感受到服务的增加或提升，消费者便不关心物业企业的成本，认为自己之前交多少就是多少，不应该有上涨。所以这其中的关键还是在于财务的透明。
不市场化，无论如何都是我来管，行业没有退出机制便无法将小区管好。如果都市场化了，涨管理费不是问题，我跟业主交易，也不需要物价局批。
南都：在物业管理费难涨的情况下，越来越多企业选择了增值服务，意图以其他业务的收入来贴补成本，甚至实现**。对此，你怎么看？
陈之平：实际上，用增值服务去补贴物业管理费这个逻辑是不存在的，本身这两样东西就是不搭界的，这是另外一门生意。如果在小区内开个餐厅利润比物业管理大，那需要考虑的是如何保证餐厅的质量，餐厅赚餐厅的就好，去补贴物业管理费是没必要的。
现在不少物业企业的增值服务是靠山吃山，利用客户资源，向商户收费上线，等于是掮客、中间人的作用。但这中间不可控因素很多，凭什么让商家和客户都留在你这个平台呢？如果你物业管理做得非常好，那让客户留在平台是有可能的，有客户就有商家，但如果你的物业管理不好，那就没有吸引客户的因素。
我做的增值服务是跟业主既有关系，但又没有关系的。比如我开食堂，主要服务对象不是业主，而是周边社区的居民，这并不强迫业主前来消费，但业主可以打折；再比如，之平管理开展的旬彩服务是专门做养老服务的，它独立于物业管理面向社会，但社区内的老人来享有折扣，所以社区内老人认为这家物业企业的存在对他们是有利的，而且并不因此降低物业管理的水平，于是，会有越来越多人支持业主委员会来选择这家物业管理公司，这就增强了核心竞争力。
