广钢新城第二批靓地月底开拍 可否降生新地王

2014-09-20来源 : 互联网

表态*早的,当属中海广钢新城项目,8月份进行了批后公示。AF040403、A F040402地块将建*高59层的室第,刷新广州室第*高楼层记载。这块地是本年2月中海以17 .1117亿元拿下的,楼面地价19093元/平方米,需配建36300平方米**房。

业内助士阐发,按地价占比50%估量,将来房价有望涨破4万元/平方米。然而,本年广州甚至全国楼市整体冷淡,几乎“无降价少成交”,这为广钢新城带来诸多不确定身分。即将到来的广钢新城第二批推地,是否会延续**批的*地热度?谁会来*地?*终能拍出什么价?

*批地块遭“*”,荔湾地价立异高

据领会,将来广钢新城规划规模———东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路,总占地面积为6.46平方公里,总建筑面积达1017万平方米(含地下空间9.6万平方米),规划栖身生齿达20 .7万人,比珠江新城规划的18万人还多。本年广钢新城打算推出11宗地块,2月份推出**批,9月份推出第二批。

在出让前提上,2月份的**批推地延续了过往广州节制地价的办法,采纳“限地价、竞配建”的体例出让,均要求地块的户型比例中室第中小套型比例(90平方米以下)不低于60%。起拍地价除了A F040417、A F040418、A F040419地块的楼面肇端价为1.23万元/平方米外,其余地块楼面肇端价均为1.3万元/平方米。在竞拍现场,前来*地的仅有越秀地产、保利等少数广州当地房企,其余过半是来自外埠的“过江龙”,包罗重庆龙湖、珠海华发等。*终五宗地块共拍得155.0939亿元,配建拆迁安设房总面积达38.64万平方米,折合楼面地价介乎1 .7万- 2 .2万元/平方米。此中A F 040417、A F040418、A F040419地块包罗中小学用地、公共绿地,由珠海华发旗下广州华枫投资有限公司拍得。扣除中小学用地面积15571.4平方米和89100平方米的配建拆迁安设房面积后,该宗地块折合楼面地价为21568元/平方米,晋升荔湾新“地王”。

那时,合富辉煌房地产市场研究*席阐发师黎文江认为,继花地湾地块、龙溪四周的高尔夫地块之后,广钢新城将激发芳村第三次房地产高潮。

新地优于旧地,起拍单价也更高

而9月底即将推出的第二批,地段显然优于**批,将来部门高层可远望江景。在出让前提上,当局也赐与房企打造豪宅产物的更大权限,不再设置中小套型比例限制。当然,肇端地价也未便宜,较此前2月出让的*批地块甚至超出跨越一千元摆布。6宗地块总占地面积为20万平方米,总建筑面积为80万平方米,总起拍价为111亿元,楼面价约1.4万元/平方米。

然而,时隔半年,市场变迁。8月地盘成交跌入谷底,几乎全数以底价成交,8月21日公开出让的萝岗区一宅地也因无人竞价流拍。9月15日,荔湾黄沙大道西侧181号贸易金融业地块也因无人竞价遭遇流拍。楼市地市双双降温,广钢新城第二批地块命运若何?中地行筹谋部总监谢沁就暗示,这不单是一次拍地,更是表现决定信念的问题。

业内动静指,广钢新城第二次推地前已有不少房企受邀考查。此前,珠海华发、金融街以及龙湖地产均在分歧场所表达了对广钢地块的乐趣。而广东保利地产董事长余英更在微博上公开亮相,“广钢地块我们必需拿,几多钱也得拿。”亦有动静指早已规画多年欲进入广州市场的龙湖地产也对这地块有乐趣。

这不禁让人们联想到本年2月,**次推地现场,保利地产与龙湖地产同样现身,何如铩羽而归,龙湖不敌中海。尽管如斯,在业界专家阐发看来,房企今次的表示的热度一般般,楼面地价要想超越**批,有点悬。

**批地块楼面地价*高21568元/平方米

猜一猜,今次会拍出什么价?

1楼面地价可能拍出的价钱?

瞿中奇:2万元/平方米摆布。底价出让几乎没有可能,再立异高的可能性也比力小。

邓浩志:现在地王的成因有N条:低总价的优质小地块;企业太想进入某个城市但不领会行情;当局黑暗补助后共同推高地价;为达到宣传结果;老板小我偏好。今次估计*高2万元/平方米摆布,不会跨越**批地王记载。

谢沁:根基在1.7万-1.8万元/平方米,*高去到2万元/平方米。即便高也不会超出跨越良多。

李权基:可能在1.4万-1.54万元/平方米区间。

2依据是什么?

瞿中奇:广钢新城有规划利好,此次*大的分歧是打消了对户型的限制,赐与房企更大空间,这对价钱有积极影响。但本年整体市场成交欠好,影响了房企的拿地积极性。

邓浩志:佛山铺开限购后,*了芳村、金沙洲多量客户,芳村去化并不睬想,好比高端盘新世界凯粤湾单价2.3万-2.5万元/平方米,而广钢地价已比肩现在的房价。从地段上来看,第二批也不算是一线望江,楼面地价应该没有前次抱负。

谢沁:若是此刻去卖楼,能卖到4万元/平方米的价钱吗?至少本年的业绩会很差。

李权基:因为6地块限制性前提不多,将来建豪宅定位的可能性很是大,周边没新盘作为参考可售价钱,按照江景和豪宅定位,将来广钢地块的楼盘售价可能在2.8万- 3.5万元/平方米。以广钢新城第二批出让地块的此中一块为例,其肇端楼面地价约为1.4万元/平方米,起拍价为31.8亿元摆布,若是底价成交,那么开辟商税后内部收益率(IR R )将会在0-15%之间。按照今朝项目收益环境看,开辟商对于该利润只是勉强对劲。而起拍价去到35亿元的时辰就起头跨越开辟商的承受规模,所以楼面地价规模应该在1.4万-1.54万元/平方米。

3谁会来*地?

瞿中奇:像如许的位置好、总价高地块,必定仍是以上市国企为主。已拿过的房企依然有可能继续,但前提是价钱合适。

邓浩志:保利必定会拿。

谢沁:大师仍是想拿地,仍是考虑后市与价钱。华发就暗示会拿,但会按照价钱*后考虑。

李权基:金融街融资能力较强,且开辟高端产物有其优势,所以金融街出手仍是有可能的。

4可否出地王申明什么?

瞿中奇:再创单价地王,申明房企对后市决定信念很强。若是没有刷新记载,地价维持在合理程度,表现房企固然有决定信念,但短期不乐观。

邓浩志:2013年的很多多少地王都在今明两年上市,本年入市的按不吃亏价卖必定不出,而来岁入市,市场也未必有大好转,拖得久不单财政费用高且有被收回的风险。所以从计谋的角度讲,万科不拿地王的话是对的。

谢沁:此次拍地看点在房企的决定信念,当局会怎么看。尽管其他处所都放松限购,广州没有任何搀扶,甚至二手买卖还按照20%的税费征收,市场观望情感很浓。

李权基:若是呈现新地王,对荔湾楼市有绝对的提振感化。呈现底价成交或者流拍的可能的话,对于广州楼市来讲又是一个楼市“冷淡”的旌旗灯号。

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