南庄与禅城主城区相距3公里,楼价却相差一台宝马X3

2014-09-20来源 : 互联网

南都制图:周游企业需求增大,南庄的写字楼开发大**。

陶都变脸记之

地产开发

禅西新城大格局,绿岛湖都市产业新区崛起,让整个南庄板块愈发吸引市场的眼球。当地房地产开发起步不算晚,早在2006年万科就在此拿地,但长期以来南庄地产开发给人以热度不够、水平不高的印象,开发的住宅项目也多以刚需型洋房为主,而近两三年以来,当地的地产开发水平有了“跨越式”发展,连跳几个台阶。

品牌发展商加速向南庄靠拢。2011年以来,和记黄埔、龙光地产、招商地产等外来品牌发展商纷纷*滩南庄,与之相对应,以陶瓷企业为**,当地本土房企也是合纵连横、抱团发展,打造了一批**品牌项目,诸多发展商扎堆南庄发展也开发了越来越多的**住宅、商业项目,并于去年开始普遍面市,带来了丰富的地产开发形态。

当地发展商和购房者、投资者普遍看好南庄的楼市升值潜力,交通无缝连接禅桂、广州,目前楼价却与禅桂有20%-30%的落差,洼地效应犹在,而在豪宅密集登场的背景下,当地房价在业界看来,同样期待“飞跃”。

2011年11月,和记黄埔地产以8亿底价竞得南庄绿岛湖片区一宗7.5万平方米商住地,折合楼面价4275.8元/平方米。

2013年10月底,招商地产以9.2亿元的高价,6200元/平方米楼面价在南庄绿岛湖片区拿地。

品牌升级外来大鳄*滩做大南庄地产蛋糕

2011年,新一届佛山市委、市**提出打造佛山“一老三新”的城市强中心战略,禅西新城由此步入城建快车道,而这让一些外来***地产商觅得良机。3年来,和记黄埔、龙光地产、招商九龙仓地产等外来***发展商,密集*滩南庄市场,给当地房地产开发带来了更高的开发热度。

楼面地价*高已飙至六字头

2011年11月,在市场上不算有名的雄晋投资有限公司以8亿底价竞得南庄绿岛湖片区一宗7.5万平方米商住地,折合楼面价4275.8元/平方米,但雄晋投资的背后,为大名鼎鼎的香港地产*鳄和记黄埔地产。和黄地产*次进驻佛山,即落子南庄绿岛湖片区,在2011年佛山楼市调控风暴中,一时间成为焦点事件。而在和黄拿地之前,南庄镇也多次表示希望为这一片区引入有实力的***房企,提高片区居住品牌效应。

和黄入主南庄,对南庄特别是绿岛湖片区***房企聚集,无疑是助推剂。2012年2月,禅城南庄镇罗南村推出的一宗三旧改造用地,被龙光地产股份有限公司以约2.49亿元竞得。这家自2004年就在佛山发展的外来房企,与广东南海罗南陶瓷企业集团成立项目公司合作开发大型商住项目。在赴港上市前夕,龙光也将南庄视作在佛山市场扩张的主阵地。

这也给更多的房企带来了聚集效应,招商地产去年10月底以创纪录的6200元/平方米楼面价在南庄绿岛湖片区拿地,成为外来房企*滩南庄的**事件。当时,旗下的佛山依云房地产有限公司以9.2亿元的高价,将南庄绿岛湖片区内一个面积接近6万平方米的地块收入囊中。经过47轮竞价之后,这一地块楼面价达到6200元/平方米,比两年前和记黄埔地块的4300元/平方米高出了四成。

不少地产项目都有陶瓷企业背景

在南庄,陶瓷企业有着土地、人脉、市场等诸多方面的“主场之利”,这也让这些企业纷纷投身地产开发。去年9月,继龙光·水悦龙湾之后,南庄大道上另一个中高档江景新盘———绿岛明珠亮相,这一项目就是由新明珠地产开发,背靠佛山知名陶瓷企业新明珠陶瓷,而包括水悦龙湾在内,南庄多个**住宅、商业项目的背后,都有陶瓷企业的背景。

2012年,南庄当地陶瓷展销业发达的陶博大道上,中国陶瓷中央商务区启动,其中的重点工程华夏中央广场开建,这一地标项目包含了写字楼、洋房,也计划在今年下半年销售,其未来也将成为南庄*个超200米的超甲级写字楼项目,这一项目的开发公司佛山市百恒盛投资有限公司,即由东鹏陶瓷、星星地产旗下的中国陶瓷城发展有限公司和广东新明珠陶瓷集团公司共同投资创立,为两家陶瓷企业强强联手。

在*滩南庄的大潮中分得一杯羹,同时希望聚合力把南庄楼市蛋糕做大,除了外来***房企和陶企之外,还有不少房企近几年一直在深耕南庄。2011年,佛山老牌本土房企汇银地产在南庄上元投资建设汇银新港湾项目,2013年来自香港的佛山信财置业在绿岛湖边开发百万平方米大盘———绿岛湖壹号,同年,有着陶瓷商业地产背景的佛山市润丰置业,启动绿岛广场商业综合体项目,岭南国际汽车商业中心也在去年1月奠基。

其实,在南庄房地产开发的历程中,外来品牌房企登陆的时间并不算晚。早在2006年12月,当时禅城区成立以来*大一宗土地转让项目———用地面积39.4万平方米的南庄镇沙咀头房地产开发项目,就由万科企业股份有限公司拍得。这宗近百万平方米的大地块后来变成南庄、禅城购房者熟知的万科城,时至今日都是当地热销大盘,而在2009年10月,由港宏地产投资、南庄镇南庄集团有限公司开发的港宏世家正式奠基,但比起两三年前两大项目唱对台戏,如今的南庄楼市无疑热闹了许多。

港宏世家策划总监陈平就告诉记者,外来***房企扎堆南庄,为当地房地产市场带来了以上品牌的“粉丝”,在交通、配套快速落地的背景下,***房企在南庄形成了聚集效应,让这一片区颇有当年广州华南板块的风范。

住宅升级 豪宅放量*现近千平米独幢别墅

城市居住价值升级,给南庄楼市带来的变化,体现在了产品方面。和以往当地发展商主推普通洋房不同,近1年多以来,南庄当地住宅产品向着“高大上”发展,以别墅和大平层洋房为代表,当地楼盘尽显豪宅风范。

六米挑高大厅

就在今年下半年,绿岛湖边,三大别墅项目将成为禅城区豪宅*密集的片区。和记黄埔进驻佛山*盘涟岸,一期住宅均为别墅产品,这批产品其地上面积约250-300平方米,总货量多达200套,而以6字头楼面价拿地的招商·依云雍景湾,项目*推12套380-460平方米邻里独栋别墅及部分142-153平方米空中全景洋房,近期刚刚亮相的绿岛湖壹号,规划有350-600平方米的27栋亲湖低密度别墅。

这些别墅大盘,普遍把稀缺的绿岛湖景和项目自身景观设计结合,让其成为能够打动富豪的“养眼”豪宅。以招商·依云雍景湾为例,其社区内*推的邻里独栋别墅,不仅采用ARTDECO建筑风格,还以点状式散布于园林中,部分别墅拥有一线湖景,不仅采光一流,还有超宽楼间距保证私密性,而和记黄埔涟岸*推别墅,在二层宴客厅引进约6米高挑空大厅,彰显豪门气派。

去年迄今,南庄当地新售楼盘中,别墅产品的供应已经呈放量趋势。去年9月,南庄大道边的绿岛明珠*度亮相,其*推产品就包括40套230-500平方米大户型洋房,为9层大宅产品、两梯两户、3.6米层高,还有12套700-950平方米独栋别墅,其中500平方米的大平层洋房、近1000平方米独栋别墅产品,不仅在南庄还是在整个佛山市场,都十分少见。

去年3月,龙光地产进驻南庄*个大盘———水悦龙湾开盘,同样也是*推26套临江美墅产品,其面积涵盖297、394平方米的双拼以及542平方米的独栋别墅,拥有吉利河景观和周边便利交通条件的这一项目,*推别墅半小时即疯狂售罄,销售金额过亿元,当地豪宅消费力,同样得到了认可。与附近的绿岛明珠类似,南庄当地有钱的企业主,对这些新推项目的开发品质、居住环境都颇为认可,掏腰包买豪宅成为顺理成章之举。

带装修洋房增多

而在2013年之前,南庄的主要在售楼盘,万科城、港宏世家也不断推陈出新。虽然万科城早期同样有别墅产品发售,但这一近80万平方米的大盘*近四五年来开发的产品,也基本上以90平方米左右的洋房为主,主要面向刚需,作为其竞争对手,港宏世家去年推出三期洋房一度也以90平方米左右的小三房为主,近期则加推了120-160平方米的改善型洋房,主打园景,希望吸引改善型买家入场。

外来发展商进驻,也给当地发展商在产品“含金量”上带来了“头脑风暴”,就拿港宏世家来说,其开发的洋房产品有部分带1500元/平方米标准的精装修,这也显示在万科城进驻南庄7年以来,当地购房观念也日新月异,本土发展商也在迎合本地居住习惯中新的变化。

写字楼升级 产业积累深厚办公需求大增

除了住宅产品,不得不提南庄当地写字楼开发的大**。这一产业重镇的产业升级、转型,给企业带来了更多的办公需求,也在绿岛湖都市产业新区等热门片区里,催生了不少的写字楼项目和产品,而针对投资客的商业公寓也同期放量。

在绿岛湖都市产业新区,聚集了不少新兴产业,这为写字楼提供了可观的市场空间。金盈·绿岛国际中心就是去年年底推出市场的一个以写字楼为主的商务商业综合体项目,这一项目不仅地处绿岛湖片区内,还和季华路对面的瓷海国际隔路相望,近期主推的写字楼以114-237平方米的中小户型为主,均价不到5字头,主打低门槛优势,“吸引的写字楼买家除了投资客之外,主要是陶瓷上下游企业为主,还是体现了本地产业优势。”金盈·绿岛国际中心营销总监张翼翔向记者表示。

绿岛湖都市产业新区被**定义为高新技术产业、新材料产业、环保产业的孵化基地,成为引领全区都市型产业发展的核心载体,这也为更多写字楼项目提供市场空间。绿岛湖边在建的绿岛广场项目,也有着可观的写字楼、公寓货量。这一项目的写字楼面积涵盖50-1500平方米,而主推的商业、居住两相宜的公寓产品面积为48平方米,据发展商介绍,来自南庄、石湾等地的准买家对这一项目的公寓、写字楼也兴致颇高。

而在南庄另一个10年前形成的陶瓷总部基地区,去年启动的中国陶瓷中央商务区则是这一片区新的总部基地,其建设的华夏中央广场将建成南庄*个超甲级写字楼,楼高200米,项目涵盖中国陶瓷城(华夏馆)、中国陶瓷大厦、国际创意设计中心、超五星级卡尔森国际酒店、行政公馆酒店及住宅等建筑。这一项目定位就直接承接当地的陶瓷企业,定义为陶企的总部办公基地,项目今年还和陶瓷等相关企业互动,提供定制式的写字楼,在当地开了先河。

此外,在南庄当地,针对投资者、小型办公需求的商务公寓也主打低门槛,希望吸引企业之外的投资客进驻。除了绿岛广场之外,龙光水悦龙湾*近就推出40平方米左右的公寓产品,不仅不限购不限贷,所有户型均带租约发售,给投资者以较为丰厚的回报,这也成为当地商业办公*新的发展趋势。在业界看来,商业办公类产品的开发,在南庄还处于起步期,相对于禅桂,其总开发量仍然不算很多。

价值升级南庄楼价比禅桂便宜两三成

在南庄城市化快速提升的过程中,“退二进三”等既定策略为南庄带来了良好的城市和居住环境,而当地相对较低的楼价和地价,让南庄当地的居住、商业价值广受发展商看好,在交通升级等利好触动下,更多的购房者涌入南庄买房安家。

“水文章”做得好

在南庄绿岛湖都市产业区,不论住宅地产还是商业地产,都是群雄逐鹿之地,发展商无不看好其整体环境。千亩绿岛湖景色宜人,而在这一片区旁边东平河又静静淌过,让其城市居住环境更美。在南庄大道的吉利河边,这样的变化同样看得到。陶瓷厂搬走后,南庄大道上不再是每天运送陶瓷,整天灰尘蔽日,而通过旧城改造,龙光·水悦龙湾、绿岛明珠这样的住宅项目落地于此,在吉利河边,一个新的居住板块也就此形成,与之相对应,大型的商业中心、专业市场也在这些**楼盘旁边建设中,“主要是南庄又有了蓝天白云,吉利河边景色宜人,其居住环境大为改善。”龙光地产相关负责人曾指出南庄近两三年来这种“大环境”的变化。

关注南庄片区发展的佛山市房地产业协会副会长骆仪克对此也深有同感。他认为,南庄近两年不论是推进绿岛湖都市新区建设,还是在其他一些重点片区推进城市化,“水文章”做得很好,吉利河、东平河,都成为产业配套、城市配套落地的地方,广东人以水为财,这些地方居住、商业环境都有很大提升,因此才聚集了如此之多的大房企,豪宅项目也纷纷推出。

禅城买家已占五成

与此同时,交通升级对南庄楼市的拉动作用也体现得淋漓尽致,季华路快速化让南庄与禅桂主城区15分钟车程对接,佛山地铁2号线开工未来将和广州接驳。“这种变化给南庄当地的购房者群体带来很大的改变,以前包括港宏世家在内,南庄楼盘基本都是本地客,但现在禅城主城区的客户已经和本地客五五开。以我们项目来说,*近成交的3套楼中有1套是禅城主城区的客户。”在陈平看来,购房者对南庄居住、商业环境的变化是很认可的。

目前,南庄当地在售楼盘,仍然以老城区板块的洋房为主,对比禅城主城区有20%-30%的落差。其中万科城、港宏世家、龙光·水悦龙湾的洋房,精装修约7000元/平方米,毛坯6000多元/平方米,而禅城主城区特别是季华路沿线的楼盘,洋房售价在9000-10000元/平方米之间。“南庄和禅城主城区也就3公里,交通四通八达,但两地楼价差了一台宝马X3的价格。”陈平分析称。

虽然现在南庄楼价依然是一片洼地,但随着***房企进驻,土地价格也水涨船高,未来看涨南庄楼价的为数不少。以绿岛湖片区为例,2011年和记黄埔拿地时,其土地楼面价为4000多元/平方米,而去年岁末招商地产拿地时,楼面地价冲至6200元/平方米大关,刷新了当地楼价纪录,华夏中央广场等当地在建的商办、住宅项目,土地成本也很高。

“绿岛湖三个楼盘都以别墅为主,虽然其定价没有公布,但可能要20000甚至30000元/平方米。”骆仪克表示,在城市居住、商业价值大幅提升的背景下,目前还是“白菜价”的南庄楼价,有可能会是飞跃式上升,洋房价格,也有望从现在8000元/平方米左右攀升至10000元/平方米以上。

商业升级购物公园就在绿岛湖边打破大型购物中心荒

在南庄城市升级过程中,商业地产开发被认为是目前*大的软肋。在绿岛湖都市产业区内,绿岛广场这样的大型商业广场尚待投入使用,而在南庄镇中心区域,大型商业中心同样匮乏,发展商也普遍呼吁**在当地酝酿更浓郁的商业氛围。

在绿岛湖边,润丰置业开发的绿岛广场是当地在建的*大商业综合体项目,建筑面积25万平方米,投资逾10亿元。这一项目商业部分,将打造成为佛山*个购物公园。

“我们的商业,和禅桂那些商业综合体有点差别,主要是定位于体验式生活广场,包括餐饮、休闲类的商家会比较多,我们预计2016年中开业,这和绿岛湖这些住宅项目交楼入住时间差不多,希望共同把绿岛湖人气做旺。”润丰置业的招商运营部总监刘志敏告诉记者。

在绿岛湖边,还有以汽车为主题的商业体———岭南国际已启动招商,但在南庄镇中心,由于南庄海盛东方购物广场等项目搁浅,时至今日南庄大道附近的大型集中式商业购物中心依然匮乏。在今年举行的南庄新型城镇化高峰论坛上,当地不少发展商指出,南庄城区目前商业氛围不够浓厚,没有形成一个“城中心”,目前仍呈现出零散发展局面,希望**在这方面能够加大支持力度。

为此,南庄镇也有意加强这方面引导,今年7月1日,当地一宗拟出让商住地“住改商”颇受瞩目。在当时的公示信息中,南庄镇拟对位于南庄大道以南、解放路西侧地块进行规划调整。这一编号为NL-05-12的地块靠近南庄镇中心,总用地面积约2.53公顷。该地块原来土地性质为二类居住用地,拟调整为商业商务设施用地。

不过,近二三十年一直观察佛山城市发展的骆仪克认为,南庄不应该一股脑地开发大型购物中心。他认为,南庄是一个以制造业为主的产业重镇,在商业发展过程中,还是要力求“聚人气”,同时解决就业问题,他认为这样一个产业重镇,其购物消费总值有限,商业中心还是更多地应该和产业结合起来,专业市场类的商业中心,会在当地更有生命力。

采写:南都记者 周晓南 摄影:南都记者 张明术

标签: 佛山新闻

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