传上市房企中票发行细则已明确

中期票据开闸有望为正值债务高压的房企带来活水

■综合报道

昨日,据路透社消息称,有消息人士透露,在中国银行间交易商协会9月初放开上市房企中票**的政策**后,近期交易商协会再次召集部分券商细化发债细节,比如房企的评级是否可以通过担保或者增信达到AA,协会明确要求必须是主体AA,但募集资金是否不可以偿还信托贷款,还有待明确。据悉,富力地产(02777,HK)与金融街(000402,SZ)于日前发布公告,拟申请分别发行约70亿元与52亿元的中期票据,这也是近5年以来*度有上市房企闯关房地产债券**。

据称要求发债人自有资金不低于30%

据路透社报道称,规定发债门槛在发行人发行资质,资金监管专户,项目认定,资金用途,信息披露等方面的要求均较为宽松,但在评级要求,自有资本金比例以及发债品种等方面仍有严格限制。

具体而言,发行人资质方面,发行人本身无房地产开发一级资质,但合并范围内的子公司拥有,均视为符合标准;募集资金的专户监管,目的是在监管发债资金使用层面符合“支持普通商品房建设”的政策要求,项目销售形成收入的回款不作进一步要求,不需要在监管专户中归集管理;若项目有部分商业项目,但整体是商品房项目即可,具体认定标准符合当地城建、税务等部门对普通商品房的认定。

另外,募集资金用于流动性资金的比例,协会也不作明确限制或要求。但需遵循实质和**性的要求,且房地产企业的资金从实质上来说,大部分还是对接具体项目的,因此从实质性角度,大部分还是建议用于具体项目或偿还贷款;从此次政策开发的**性意义来看,建议用于合法合规的项目上,避免流动资金测算不清的情况。

信息披露方面,对于大型上市公司,涉及项目很多,可按地域、金额等维度按照重要性原则进行披露,不强制要求披露全部项目。

另外,募集用于偿还银行贷款的项目,发债的期限也不要求与贷款的剩余期限匹配;房地产收入中,也不需要扣除**房和商业地产项目的收入。

不过部分要求仍然较为严格,根据协会的会议内容,有券商理解为募集资金不可以用于偿还信托贷款。由于此前房地产企业**受限的情况下,银行贷款和信托**及影子银行是主渠道,显示此轮发债放开对房企前期的信托**风险仍然较为谨慎。

同时项目自有资金有不低于30%的要求,“夹层**”不算自有资金、需剔除。另外,通过担保,增信等方式提高债项评级也不获认可,主体评级至少主要AA。同时,在发债品种方面,目前主要是采取中期票据的方式。

中型房企资金压力将得到缓解

富力地产于上周五(9月19日)发布公告,因预期监管机构将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据,公司拟向交易商协会申请注册发行境内中期票据。

据悉,富力地产此次拟发行的境内中期票据本金总额不超过70亿元,期限3年至10年。金融街也于日前发布公告,公告显示,金融街中期票据发行累计总额不超过52亿元,期限为5年或以上,利率在不超过限定水平条件下由公司根据发行时市场情况与主承销商协商确定。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示,如果房企中期票据顺利开闸,意味着监管层对于房地产**的态度从原来的单向**转为双向调节,银行间债券市场有望成为房企的重要“输血”渠道。

克而瑞发布的研究报告显示,银行间市场交易商协会*新数据显示,今年1-7月,通过交易商协会注册发行的非金融企业债务**工具约2.38万亿元,同比增加5817.4亿元,占社会**规模比重为8.73%,同比提高了1.13个百分点。如果发行中期票据的申请获批,意味着上市房企将有望从如此庞大的资金市场“分一杯羹”。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣向记者表示,上市房企主要**渠道按成本从低到高排序是定增、企业债、开发贷款、信托**。信托**成本多在10%以上,开发贷款银行实行总量控制规模难以扩大,定增审核又较为复杂,企业债需要国土部审批,而中期票据只需在交易商协会注册,且企业主体评级原则上不受限制,只要债项评级被市场认可,交易商协会对企业性质、发行规模均不设门槛。

“相比开发商较为青睐的银行信贷,中期票据**也更具优势”,朱一鸣认为,中期票据期限短则3-5年、长则5-10年,而银行贷款一般仅为2-3年,难以覆盖项目开发的整个周期。其次,中期票据一次注册通过后两年内可分次发行,利率可以选择固定、浮动,付息可以按月或年支付,机制更灵活。

黄立冲告诉记者,对于负债率较高、国际信用评级不高的中型房企而言,他们在海外**成本往往在8%以上,高于中期票据约6%的**成本,因此中期票据开闸对缓解中型房企资金压力带来积极作用。