前8个月公寓供求比升至1.48 公寓追求市场的“G点”

2014年是广州的“公寓年”，新增供给创汗青新高，成交同样有望创汗青新高。但盛世之下也有隐忧，房价点评网阐发师李权基认为，2012年广州公寓供求比为0.97，根基上供求均衡，2013年变为1.38，呈现供过于求，本年前8个月升至1.48，供过于求较着。

落井下石的是，室第松绑限购的城市越来越多，*后碉堡的四大一线城市也随时可能被攻破，原先堆积于公寓市场的资金，有部门可能转移至室第市场。为此，有的公寓项目起头追求新的冲破，不仅存眷发卖额，还存眷买家购买后的出租及回报。绿地·时代云都汇牵手私享家酒店办理公司，为部门买家供给3年不变的房*回报，还引入室第风行的*付分期，减轻买家在采办时的经济压力。更早之前的壹品E·PARK，未售之前牵手**酒店公寓办事机构奥克伍德酒店公寓，为买家找好管家和**租客。

A

立异记载下的发卖分化

本年5月，绿地·时代云都汇*批LOFT公寓发售，当天成交200多套，消化率跨越八成，发卖金额达3亿元；7月，科学城的壹品E·PARK推售公寓，当天推售的200多套单元全数售完。

但如许的场景并非贯串全年以及所有推售新货的公寓项目。“本年并不是所有公寓开售都有好的业绩，比来两个月推售的新货，卖得好的成交五成摆布，欠好的只有一两成，”李权基介绍，本月位于增城的一个公寓项目推售27套公寓单元，当天成交130套，消化率不到五成；本月下旬，海珠区一个项目推出290套公寓，折后均价约2.7万元/平方米，成交代近五成。近期原萝岗板块两个公寓项目推售新货，一个消化率只有三成，另一个只有一成，推出500套单元当天只卖了51套。

在五湖四海公司副总裁陈瑞标看来，再也正常不外，因为本年有大量郊区公寓面市，“商务、贸易空气稠密的处所加倍轻易出租，发卖也较好，而交通未便、边缘地域的公寓不会等闲获得买家的认同。”

本年有些公寓卖得好，有些不尽如人意，但供给量其实太大，前8个月的整体成交达69万平方米，照此推算，本年全年广州的公寓发卖有望冲破**平方米大关，创下汗青新高（见下表）。

广州比来几年公寓成友谊况

年份成交面积（平方米）

2009169235

2010376621

2011431591

2012820024

2013969846

2014年1-8月690046

B

需求兴旺下的供求失衡

在成交有望创下汗青新高的背后，埋没供求失衡的危险。从2012年到2014年，广州公寓就从供求均衡走向比力严重的供过于求。本年前8个月，在广州市11个区中，供求比低于1的有5个，高于1的有6个，而低于1的地域，除了河汉，增城、南沙、花都、从化都是郊区，并不是市场的热点，高于1的地域，黄埔、番禺、海珠等为热点，此中供求比*大的达到3.3（即供给量是成交量的3.3倍）。

聊以**的是，广州公寓的供求失衡并非需求呈现了较着萎缩，从成交量来看需求依然兴旺，*要原因仍是供给量过大，出格是近3年持续呈现天量供给，“*要是开辟商前几年对前景判定过于乐观，拿下了大量商务、贸易用地用于开辟公寓。”李权基对此如是阐发。

供求失衡之下，广州公寓库存量在8月底达到95万平方米共计1.5万套，以广州比来6个月的成交程度计较，去化周期约12个月，李权基认为，公寓去化周期在8-10个月属正常程度，12个月已偏高。广州11个区傍边，去化周期*长的花都和海珠达23个月；其次是番禺的16个月，至于供给量也很大的黄埔，只有8个月，在正常程度规模内（见下表）。

区域库存量（平方米）去化周期（月）

从化11252

南沙26984

荔湾79134

增城356137

黄埔2186498

越秀183569

河汉306279

白云2124110

番禺37433116

花都13014123

海珠11379123

C

出尽法宝下的各类招数

公寓发卖还面对一个较大的考验：室第限购松绑的可能性越来越大。在越来越多城市已松绑室第限购的环境下，广州还能抗多久？这是个问题。一旦室第限购松绑，部门原先在公寓市场的资金“移情别恋”的概率很大。

面临供求的失衡以及需求的可能继续流失，广州的公寓发卖也是法宝出尽，*为直接的就是售价有所让步，**楼盘订价时加倍谨严，旧盘新推就赐与更多的优惠甚至直接降价，这在供给量*大的番禺和黄埔尤为较着。有些在公寓*付五成的环境下，采纳*付分期付出的体例；有些则从发卖今后的办理和出租入手，与知名酒店办理公司合作，为业主带来杰出办事的同时，带来更多租客。

近日，一贯只专注于室第投资的严师长教师采办了黄埔区一套SOHO公寓，打动严师长教师的是，该项目引入**知名酒店办事机构，有望为项目带来高本质的**租客。

专家概念

公寓回报

和发卖紧密亲密相关

买公寓很罕用来自住，大部门都是投资。公寓投资很讲究房*回报，发卖和回报紧密亲密相关，处于超出跨越租率、高房*程度区域的公寓，发卖往往都比力OK。租住公寓要看交通实时间成本，是以商务（业）区的公寓出租率、房*程度都相对较高。

公寓投资风险

相对较小

今朝公寓房*回报平均程度为4%，投资者若是不买公寓，也还有回报更高的投资，如银行理财富品以及其他金融投资，比力而言，公寓投资风险小一些，金融投资风险大一些。