10月超万套新房将入市 推高存量或分流二手客源

谢秀鎏国庆节前，酝酿许久的新房推货热潮终于随着央行、银监会对限贷政策的大尺度松绑如期来临。据深圳中原统计，9月*后一周有接近4000套住宅*跑获得预售证，将当月的批售量推至历史高点，10050套新建住宅将在不久之后陆续填充深圳楼市，为市场再添100万平方米的存量。其中不乏深圳湾1号、中海九号**、大康福盈门等高价楼盘，宝安、龙岗依旧是未来的推盘主力。

**周前迎信贷新政，新房入市积极

尽管**周离深人员众多，但依旧不影响楼盘入市。此间包括西荟城三期、尚水天成等盘在内的5个楼盘开盘及加推，另外还有不少楼盘拿出少量单位吸引客户，维持市场影响力，且比以往各个假期更为积极。从市场上看，新政对楼市的刺激作用开始显现，楼盘到访客户量明显增加。

根据世联行数据统计，9月29日-10月5日，深圳一手住房市场共成交314套，环比下跌51.47%；成交均价为23326元/平方米，环比上涨0.28%.此外，截至10月5日，深圳全市一手房可售面积为459.17万平方米，可售套数为46351套；若按近8周深圳全市新房周平均689套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为67.2周。限贷放松的利好对于改善型产品的影响甚至超过解除限购。以目前的产品总价在500万-600万元左右的偏改善型项目为例，因为*付比例下降，有实力的需求大幅释放，还有一次买两套的案例。

博林天瑞营销副总经理索忠诚则在受访时表示，国庆期间该项目不仅上门访客量比平时*爆，而且成交转化率特别高，7天成交30套，成交额达1.5亿。“老客户购买的决心明显，而且也对未来价格有了上涨的心理预期。”索忠诚表示，由于*批产品所剩不多，价格将维持现状，但下批产品提价将成定势。

在持续了半年的打折促销之后，一些项目的价格已经降到了客户的心理预期线下。深圳中原预测，随着新政的实施，价格很可能筑底回升，价格回涨的预期使得购房者开始准备入市。

二手房市场或遭分流，成交量大幅下滑

在新房供应增加、前期打折促销的刺激下，客户不断向一手市场转移，二手住宅成交连连下滑。深圳中原统计，9月仅成交3880套，环比下滑了9%；而世联行统计的9月29日-10月5日二手房市场成交为309套，环比下跌74.36%；成交面积为2.61万平方米，环比下跌76.18%.

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄分析，10月份肯定会迎来供应高峰，之前的库存和新增供应必然会带来去化压力，即使限贷的松绑让需求有所上升，对于供应增加的局面会有所舒缓，但压力仍然很大。这一情况下，开发商或许会有更多营销手段进行促销，二三级联动等手法也会加强力度，供应集中的龙岗中心城、坪山等片区则有可能会采取更激进的手段。

中联地产二手房研究院总经理肖小平则认为，客户永远都会面临新房与二手房之间的选择，并不会受新房供应的影响太大，原因主要是新房的供应区域不均衡，在市区工作的购房者很难接受福永、坪山等片区的新房，分流影响有限。“限制二手成交的因素将集中于受到利好刺激的业主**有降价的动力，甚至果断提价，超出了购房者的心理预期。”她分析，成交量提高是价格上涨的先行指标，*近一两个月未必就是房价上涨的时机，“但可以肯定的是，10月份二手房成交量至少会有30%-50%的提升。”