广州分站
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国庆长假之前，应浙江丽水市当局及相关投资方的邀请，我前去本地对一个文化创意财产园项目进行考查，此刻连系项目具体环境以及我对文化地产的一些思虑与**进行分享。
文化地产是一个新闹事物，国表里并无成熟的模式或成功的案例可以参照。若是不克不及做出文化地产本身的特色，就极有可能陷入当下中国养老地产那样“挂羊头卖狗肉”的困境。连系丽水这个项目来看，文化地产要想做出点名堂，有以下六个问题必需要解决：
起*是文化财产根本问题。
若是没有文化财产作支撑，文化地产就是一个空壳，无法发生集聚效应;或者如同前面所提到的沦为“挂羊头卖狗肉”：说是做财产，其实仍是卖室第。
丽水自己是有文化财产根本的，可是除了古堰画乡的书画一条街外，其他的如摄影、青瓷、石雕等都未能形成真正的财产链条;而古堰画乡自己的财产规模也**有限，无法支撑起一个财产园的保存和持续成长。
那么，在内部文化财产根本不足的前提下，若何成长文化地产？这时辰就有需要考虑引入外部的资本，好比丽水项目就在积极引入深圳大芬油画村的优势财产资本，包罗资金、市场、人才，同时还有对财产运营模式的借鉴进修。可是我们要注重到，任何一个财产市场的持续成长都是靠时候堆集而成的，这种财产转移、引入可否顺遂进行，还要看本地的投资情况以及财产根本能不克不及跟得上。
其次是人才的问题。
文化地产项目标成功需要文化财产做支撑，而文化财产的持续成长需要充沛的人才做支撑。对于一个新兴的文化地产项目，一个重大的难点就是人才问题，即财产人才从何而来，后续又若何让这些人才留下来。除了肇端阶段不成贫乏外部人才的引入，财产系统内还该当有本身的人才培育计谋，从而形成可持续成长、不竭轮回的人才资本系统。别的，为了留住人才，除了财产培育外，还该当让这些人才看到实其实在的可以实现的市场效益;同时供给工作、糊口方面的配套办事，让引入和培育的人才可以或许在此安身立命。
丽水青山绿水环抱，是一个风光秀丽、情况美好的江南小城，加上当局办理到位，市容市貌整洁清洁，可以说长短常宜居。可是作为三四线城市，其对外来生齿的包涵水平、办事程度是无法与大城市比拟拟的。是以，当局相关部分该当针对项目**一些人才优惠政策，在落户、医疗、后代教育等便利供给便当。同时，项目从立项之初就该当考虑为相关从业者供给配套办事，好比酒店、糊口贸易街、公寓、室第等等;别的，项目还该当扶植本身的培训中间，以此来持续不竭地为财产培育人才。
第三，品牌树立问题。
文化地产想要持续性的成长，必需要做出必然的品牌知名度;并且这种知名度不克不及局限于某一地域，而是要面向全国甚至全世界，只有如许才能足够支撑财产不竭成长强大。文化地产树立身牌，毫不能仅靠打广告，更多的是要靠财产带来的社会效应和市场效应，并且这种效应必需呈几何级数增加才能使项目具备足够的品牌影响力。
丽水自己的文化财产根本较为亏弱，更亏弱的则是其财产的品牌影响力。而大芬油画村的品牌是数十年不竭堆集而成，转移至丽水可否获得市场的承认仍是个未知数。丽水当地拥有很多文化资本，如摄影文化、剑瓷文化、黄帝文化、华侨文化、石雕文化、畲族文化、巴比松油画文化等等。是以，在项目成长和**过程中，该当充实挖掘这些当地资本优势，同时做好与大芬油画村的资本对接，使二者有机地连系;与当局慎密协作，举办大型的、具备极大影响力的文化勾当，吸引知名书画**入驻，使项目*终成为中国艺术家的候鸟基地。
第四，交通问题。
包罗文化地产在内的任何财产地产，都必需考虑一个关头问题，那就是交通。这里所说的交通问题，包含了物流的成本问题、交通的便当问题、交通的达到率问题等等。交通不敷顺畅，就会极大地影响产物的笼盖面，*终导致财产无法形成集聚效应。
丽水四面环山，这就导致其交通前提比力闭塞，好比从广州到丽水需要乘飞机到温州再转乘两个小时的车，这就极大地局限了其文化财产的影响力。当然，丽水的交通前提也在不竭改善中，包罗新建的高速公路、飞机场，高铁的开通等等，这对项目成长文化财产是有利的。
其五，规模问题。
一个财产必需具备必然的规模，才能形成足够的影响力支撑其持续成长，才能在浩繁的财产中占有必然的地位，从而在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
丽水项目地块总面积大约在300亩摆布，除去室第和规划路的部门，供文化财产的扶植用地面积仅在125亩摆布。再加上容积率和建筑高度的限制，文化财产的部门建筑规模就**有限，这对后续财产成长是极为晦气的。我认为整个地块至少扩展到500亩，项目标规划才能较为丰裕。
其六，文化地产项目标定位问题。
项目定位对于文化地产而言是事关存亡，它直接决议项目标规划、**与运营等计谋思绪。
对于文化地产而言，其定位是文化产物的展示、出产、发卖仍是原创基地？分歧的定位就有分歧的功能结构和业态分布。是大而全？仍是细而精？这都很是考量项目操盘者的计谋目光和阐发能力。由项目定位延长而来，文化地产的建筑规划设计也至关主要，它影响的不仅仅是项目标形象问题，还决议了项目标功能分派，以及后续的财产规划。
具体到丽水项目，我认为其建筑气概必需做到（至少在国内）别开生面、*树一帜、绝无仅有;不仅仅是做成一个财产园区，同样还应做成丽水的手刺、标记性建筑、旅游景点。起*这与丽水当局规划的财产标的目的一致，可以或许获取政策方面的撑持;同时这也可以与丽水的旅游财产连系起来，形成多条腿走路;别的，这也是打响项目品牌的有用手段。
相对于街铺，我更倾向于将财产园做成室内铺，形成“同心专心二街八馆”，即一个展示培训中间，两条糊口贸易街，八个功能馆（按业态分为油画馆、国画馆、版画馆、摄影馆、雕镂馆、材料馆、写生馆、展览馆等）。如许既有利于运营办理，也可以在建筑外形上做得更艺术化，共同一些现场的艺术勾当，将其打造成丽水的一个文化旅游景点。
文化地产是文化财产与房地产两个分歧专业范畴的交叉，既有可能碰撞出新的*花，发生新的商机，同时也必需面临错综复杂的场合排场。做好文化地产，不成能再因循旧有的房地产开辟模式，而是要从文化地产成长的高度进行全盘阐发、综合决议计划。丽水项目地块自己前提得天*厚，但作为文化地产还需细心考量。
