10万亿资金进楼市? 中国房地产金融化道长路艰

央行9·30四项房贷新政中指出，鼓动勉励银行业金融机构经由过程刊行住房典质贷款撑持证券(MBS)、刊行刻日较长的专项金融债券等多种办法筹集资金，专门用于增添*套通俗自住房和改善型通俗自住房贷款投放。一些媒体将注重力集中在了刊行住房典质贷款撑持证券(MBS )，他们认为，央行9·30新政启动房贷证券化，将撬动10万亿进楼市。

10万亿元，足够夺人眼球，但以笔者来看，这可能是主观臆想，同时也是对中国金融市场发育水平，中国资产证券化成长阶段，住房典质贷款撑持证券成长汗青、发生原因不甚领会的表示。

不成否定，中国金融机构出格是贸易银行的流动性办理与风险越来越大，银行资金来历短期化、不不变性与资产设置装备摆设持久化、流动性变现差的矛盾越来越凸起。此中，表示在小我住房按揭贷款上*为严重。住房按揭贷款占压了大量银行资产，刻日一般在5-30年，流动性很是之差，导致银行信贷资产周转率极低，资金利用效率不高。截至2014年6月底，人民币房地产贷款余额达16.16万亿元，此中，小我购房贷款余额10.74万亿元，占比高达66.5%。

若何盘活这10.74万亿元流动性差的小我购房贷款，确实是贸易银行应该从久远考虑的，也是在货泉信贷增量有限，盘活存量使命加重环境下，一个必然的选择和内涵的要求。那么，若何盘活存量呢？信贷资产证券化是必然选择之一，包罗经由过程刊行住房典质贷款撑持证券(MBS)形式。

但必需注重到，MBS发生和成长的目标与感化是一个很是复杂的过程。并不是一句“刊行住房典质贷款撑持证券(MBS)”就能成长起来、活跃起来，就能起到解决个贷流动性差、给银行腾出流动性，更好撑持住房成长的目标的。没有一个颠末科学论证的顶层设计，没有一套缜密具体的实施方案，只能导致M BS走形，*终酿造金融风险。

到底M BS是个啥东东？其原本发生的目标意义安在呢？事实上，MBS是个进口货，是*早的资产证券化品种，*早发生于上世纪60年月美国。它*要由美国住房专业银行及储蓄机构操纵其贷出的住房典质贷款，刊行的一种资产证券化商品。其根基布局是，把贷出的住房典质贷款中合适必然前提的贷款集中起来，形成一个典质贷款的调集体，操纵贷款调集体按期发生的本金及利*的现金流入刊行证券，并由当局机构或当局布景的金融机构对该证券进行担保。是以，美国的M BS现实上是一种具有稠密的公共金融政策色彩的证券化商品。典质调集体所发生的本金与利*原封不动地转移付出给MBS的投资者，是以，MBS也被称为过手证券。

美国的过手典质证券*要有以下四种：一是当局国民典质协会(GNMA)担保的过手证券；二是联邦室第贷款典质公司(FHLMC房地美)的参政书；三是联邦国民典质协会(FNMA，房利美)的典质撑持债券；四是民间性质的典质过手债券。前三者都是美国当局机构或有当局或准当局机构的信用担保，他们刊行的典质贷款证券均被评定为三A级证券，监管机构视此为与国债一样的无风险证券，是金融机构可以无限持有的金**产。

这里面一个*大的身分是，美国当局专门自助或者**担保其信用成立了房利美、房地美等当局布景的住房典质证券金融机构，两大机构的一般市场运作模式是：当市场阑珊、信贷严重时，他们供给债务**，在二级市场购入按揭资产，向金融机构注入流动性；当市场转好时，他们再将手中的按揭资产出售给金融机构，并获得差价收益。也就是说，这两家机构并不直接向社会公家发放贷款，而是买进按揭资产或是供给信贷担保办事，经由过程增进本*市场流动性实现**。“两房”是住房贷款金融机构发放的M BS的*专业、*大采办者或者说买卖者。这两大机构持有或担保的住房典质贷款跨越5万亿美元，占美国12万亿住房典质贷款余额的近一半，由此可见这两大机构在美国房地产市场中举足轻重的感化。这就确保了M BS的极端活跃度和无限的扩容量，就彻底激活了整个M BS市场。

对于中国来说，近似当局布景、**由当局给其信用担保和背书的“两房”无影无踪，若何确保M BS买卖的活跃度和容量的无限扩大呢？而此种模式这么多年之所以没有成长起来，除了监管较严的原因，市场买卖活跃度极低，投资者对此产物不感乐趣外，没有当局自助和担保、实力壮大、做实做大M BS买卖的金融机构和敌手也是*要原因。

曩昔，国内贸易银行仅刊行了3笔M BS。南边基金公司曾经在2005年采办过国开行和建行的资产证券化产物，“收益必定要高于短融低于信贷，但流动性很差”。做不起来的原因有政策不持续、市场感动消退等身分，但**要的仍是中国金融市场不敷发财、利率尚未**市场化导致M BS产物的二级市场交投不活跃、投资者寡。

今朝，房地产风险已经凸显出来，金融市场上高收益替代产物不少，M BS若在市场订价过高，风险就显而易见、金融机构**空间小；若是订价过低，底子没有吸引力。

若是M BS仅限于在银行间市场买卖的话，除市场空间有限外，可能呈现的一个问题是，银行之间告竣一个彼此采办对方产物的默契，以将贷款资产挪腾到表外，逃避信贷监管。

别的，M BS发育成熟的一个前提是利率**市场化。美国的住房典质贷款证券化是在完成利率市场化之后快速成长起来的。中国在利率**市场化之前，M BS成长的空间将是十分有限的。

笔者有一个担忧是，即央行此时力推M BS给出的一个导向是力推房地产金融化。而*轻易投契炒作的房地产行业过度金融化，带来的*大问题就是敏捷推高金融风险，*终被情不自禁地推向金融危机轨道。在美国，住房典质贷款证券化在完成利率市场化之后快速成长，M BS余额从1980年的111亿美元大幅增加至2007年的9.3万亿美元，同期住房典质贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的成长。必需注重的是，美国当局当初之所以成立“两房”，力推住房典质贷款证券化，其目标是经由过程当局公共政策放置，解决居民住房**难的问题。但令其没有想到的是，现实操作过程中因为美国房地产过度金融化，在2007年住房典质贷款证券化达到颠峰后，随即导致了2007年次贷危机爆发，引爆了2008年的全球金融危机。是以，在全球经济尚未从金融危机暗影中**走出，一些发财国度伤疤未好就忘了痛，正在用酿造金融危机的法子应对金融危机的今天。

在此种布景下，中国力推房地产金融化貌似不达时宜。总之，中国式的M BS仅仅是方才提出个概念罢了，路很长很艰难，真正做起来尚需很长时日。不外，对中国式M BS毫不能盲目乐观。

余丰慧(知名财经金融评论员)