城市综合体冷热失调:商场频关 贸易地产仍圈地

城市综合体“冷热失调”

商场沦为“试衣间”贸易地产仍在赛马圈地

本年以来，全国多地百货商城呈现“关店退租”现象。继封闭济南门店后，百货业*子百盛封闭了其位于江苏常州的新北门店，这已是近2年内百盛封闭的第6家门店。在广东，王府井、新光百货和摩登百货各自颁布发表封闭旗下经营欠安的一家门店。

半年报显示，多家A股上市百货公司业绩亮红灯，此中南宁百货净利润同比下降达52.97%，杭州解百上半年净利润同比下降达44%，广州友情上半年净利润同比下滑23%。

电子商务大潮冲击下，百货商场越来越有沦为“试衣间”的尴尬。与之唇齿相依的百货色业、城市综合体也呈现了供大于求、招商难、房*下降甚至退租的新挑战。但与减租退租的“冷”同时存在的，是各地依旧如*如荼的城市综合体扶植“热”。业内认为，城市综合体冷热失调躲藏着“烂尾”风险和信贷风险，*终或仍由银行和当局买单。

多地商铺遇冷

数据显示，从4月底至6月底，包罗百盛百货、中都百货等在内共有8家百货的12家门店封闭，如斯密集的关店潮在近5年的中国百货业尚属初次。

在一些三四线城市，部门较低端的商贸城空置、退租的现象更为凸起。成都**商贸城建筑面积达345万平方米，投资380亿元，设有6万个尺度展位，是今朝在建的西部*大的商贸城。

《经济参考报》记者在现场看到，商贸城人气冷僻，摊位大量闲置，除了一楼骨干道两侧有部门摊位开张，其他处所很少能看到人。一家服装店**叶小文说，天天的营业额只有几百元，本都做不回来。

西安丹尼尔商贸城总司理王君玉说，2013年开业的时辰，2000多铺位的招租率达到90%，但一年多来，即使不算房*成本，至少70%的商户都在赔*，因而退租现象比力凸起。

在上海，部门商圈的商场铺位已经从曩昔的一铺难求，酿成买方市场。一些新运营的商场生不逢时，房*回报率比前几年较着下降。

《经济参考报》记者走访总建筑面积接近50万平方米的月星举世港，这个客岁开业号称上海*大的购物中间，在薄暮18点的**时候却人迹寥寥。除了餐饮、娱乐举措措施有些人气，服装、鞋帽等购物商铺几乎没有客流，且每个楼层都有尚未招租的“空铺”。一些租户透露，这里部门商铺房*比一站之隔的中猴子园龙之梦廉价近一半。

记者获悉，跟着供给增添，上海部门生齿导入较慢的郊区新建购物中间空置率较高，部 分达到30%。另据**承平戴维斯统计，2013年，广州购物中间整体空置率较2012年底提高了1 .1个百分点，达到10.8%，跨越6%的空置鉴戒线。

上海贸易经济研究中间主任齐晓斋暗示，受电子商务冲击、成本晋升等影响，实体百货零售业保存日艰，尤其是纯百货业态，发卖额比年下滑，行业毛利率不竭下降，吃亏严重。在此布景下，商铺招租难、房*下降甚至退租都是必然成果。

全国城市贸易信息收集监测数据显示，本年1至5月，全国**城市发卖额***0位百货商铺合计发卖额同比下降10.6%，此中有82家百货店同比发卖呈负增加。本年上半年，商务部监测的5000家重点零售企业中，专业店、超市和百货店发卖同比增幅别离仅为6.9%、5.3%、4.1%，而收集购物同比增加29.9%。

贸易地产过剩隐忧

一半是海水，一半是*焰。与多地贸易地产遭遇降租甚至退租形成光鲜对比的是，仍然有良多城市在赛马圈地、大兴土木，建造新的城市综合体或大型购物中间。

以广州为例，在中间城区贸易地产趋于饱和的环境下，番禺、白云、萝岗等区域也在不竭建商圈。在番禺万博中间商圈，除了已经开业的海印又一城、河汉城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新六合外，还堆积了番禺万达广场、*速广场、奥园中心广场、河汉城、四海城等贸易项目。

据感德梁行等机构统计，2014年广州将新增商排场积56万平方米，接近今朝存量面积的1/3。若是以曩昔5年年均消化10万至13万平方米计较，仅本年的新增供给就要4-5年才能消化完毕。北京2013至2015年新增贸易项目体量将达到340万平方米，相当于17个西单大悦城。**咨询机构世邦魏理仕统计，2014至2016年上海将新增商排场积330万平方米，与以往年增40万平方米的供给比拟大大提速。

业内助士认为，当前我国贸易地产面对过剩隐忧。发财国度城市人均贸易面积1.2平方米已算较高程度，而今朝国内一些城市人均贸易面积已达2平方米。世邦魏理仕查询拜访发现，客岁全世界建造商场*多的10个城市中，中国占了9个；中国在建商排场积占全世界在建商排场积的一半多。

盛世承平投资办理有限公司董事总司理陈立民暗示，在室第限购的布景下，良多本来做室第市场的开辟商盲目涌入贸易地产范畴；楼市调控下的处所当局也有极大的感动经由过程贸易地产填补地盘财务。在两者合力下，良多城市出格是财力较懦弱的三四线城市大干快上搞贸易地产，造成区域供给饱和，泡沫增添。

贸易地产供给过剩导致恶性竞争，不仅使得空置率攀升，也加剧了百货零售业的吃亏。齐晓斋说：“今朝百货行业的萧条和吃亏并不完满是电商冲击导致的，恶性竞争、经营模式掉队等才是首要原因。”以新近封闭的常州百盛为例，周边堆积了乐宾、万达、金鹰等大型商场，竞争极为激烈，生意遍及难做，新项目开业后都难以按预期盈利。

世邦魏理仕查询拜访显示，百货业的低增速、低利润越来越无力支撑昂扬的房租，城市综合体前景堪危。近三年，多家百货企业样本数据显示，其物业房*和员工开支年均复合增加别离为14%和18.5%，而同期百货营业收入年均复合增速仅为8.8%。

信贷面对潜在风险

一些业内助士担忧，在经济面对下行压力的布景下，贸易地产项目或面对“烂尾”风险，若是持续经营不善，则隐含着潜在的银行信贷风险。

世邦魏理仕贸易办事部董事吴奕奕认为，短期内供过于求、竞争激烈加上电子商务冲击，大型购物中间经营或面对困境。事实上，因为招租难、经营难，广州番禺万达广场等都比预期延迟了开业时候。一些新开业的城市综合体以发卖额扣点的形式收取房*，若是商铺发卖不睬想就面对现金流危机。

贸易综合体信贷或面对潜在风险。截至本年2月末，上海辖内银行信贷撑持的已建成和在建的城市综合体项目159个，比客岁同期增添24个；辖内城市综合体贷款余额824亿元，同比增加14 .8%。

“此刻的商圈经济现实上仍是地产经济，靠的是银行信贷，*终风险仍是集中在银行和当局身上。”一位业内助士说。

另一方面，大兴土木建成的购物商场、商贸城门庭萧瑟，小商户持续吃亏，处置不妥或带来社会矛盾。

西安丹尼尔商贸城是丹尼尔集团投资的商贸项目，总面积25万平方米，以百货店的举措措施革新传统的“脏乱差”的批发市场。但商城自客岁8月开业以来，一向人气不旺，大都租赁商户都处于吃亏状况。

商户王英租了一间25平方米的铺子做时尚家居，一年下来收入只有1万元，至少吃亏2万元。别的两位经营家饰家纺的商户说，他们租了2间60平方米的铺子，年房*10万元，但一年多只卖了几千元的工具。

上海市静安区副区长巢克俭建议，对于当前大型购物中间、城市综合体“冷热失调病”，一是要尽快确定贸易功能规划的法令刚性，按照生齿、消费能力合理确定贸易结构， 避免反复扶植；二是要对贸易举措措施的房*、空置率、回报率等设置指数，做好风险预警，不克不及比及出了问题再被动应付。

(经济参考报)