广州分站
广州分站
中国观察
傅蔚冈专栏
9月30日，央行和银监会联合发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知指出，要“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，更是明确了“对于贷款购买*套普通自住房的家庭，贷款*低*付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”
七折利率重出江湖，让很多持币买房族充满期望。但是随着各大银行的房贷新政**，发现这个七折利率实际上是镜花水月，可望而不可得。到目前为止，各大银行对*套房实施利率打折的并不多，即便打折也只有九折，而且还规定了非常苛刻的要求。为什么银行不实施七折房贷？很重要的一个原因就是目前银行的**成本已经非常高，多数银行理财产品已在5%以上，但房贷基准利率打七折为4.585%，如果银行执行七折房贷利率，那将做一单赔一单。为什么银行在2010年以前能七折利率？很重要的一个原因是此前的**成本便宜，那时候理财产品所占比例并不高。
一年多前，我就对行政主导的*套房贷利率打折提出过质疑，认为**强制规定银行向个人提供住房贷款优惠利率，有侵犯银行经营自**之嫌疑。因为利率是资金的价格，银行应该根据客户的资信提供一个合理的利率，而不是以他有没有买房为标准。从目前银行的反应来看，这几年金融改革确实颇有成效，银行的经营自**有了很大提高，并没有因为监管部门的一则通知而乱了方寸。
不过由此也可以反思，在房贷利率打折不灵的情况下，该以何种方式激励房市？地方**之所以对房市不振而焦虑，很重要的一个原因是在当下的财税体制中，与房地产有关的税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等，这些税种绝大部分都是属于地方财政。换句话说，如果房地产再持续下行，将会直接影响地方**的财政收入。也正是如此，在9月30日之前，已经有不少地方**，如福建和湖北要求银行放松针对个人购房的信贷。
从目前来看，银行并不买账。除了以上说的成本收益考虑之外，还有一个原因可能是银行并不认为房产是一个安全资产。此前我曾指出，要解决这个矛盾，归根结底是要根据“谁受益谁付费”原则，由地方**对购房者予以税费减免。事实上，目前不少地区也正是在这么做。
以北京为例，北京市住房城乡建设委、财政局、地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。这意味着凡是低于相关标准的住宅都将以1%的标准征收契税，而法定的标准是3%。
不过在我来看，以契税减免来刺激是远远不够的。以北京此次的新标准为例，五环内一套468万元的房子，按照新标准需要缴纳4.68万元的契税，而在旧标准下则需要14.04万元，两相比较能省下近十万元的契税，但是这与房贷利率打折相比还是九牛一毛。
一套468万元的普通住房，如果*付三成，则需要支付近330万元的贷款。以30年分期计算，如果是基准利率则每月需要支付近2.1万元的按揭；如果是九折利率，则每月需要还款1.9万元；如果是八折利率，则每月只需要还款1.8万元。两相比较，当然是利率打折的幅度消费者更得实惠。
更为重要的是，无论是契税减免或者是目前传说中可能**的2年后交易即可减免营业税，都是处在流通环节中，且是***的，与利率打折相比，它们所能起到的效果有限。更为可行的办法是，学习美国那样的个人所得税减免———即针对自有住房的抵押贷款利息减免，允许有房户在计算联邦个人所得税时，在个人应纳税收入中减去该年度用于偿还抵押贷款的利息花费。从1997年起，有房户被允许每年从其应纳税收入中减去用于第一套和第二套住房总价不超过100万美元的抵押贷款利息。
采取美国式个人所得税减免的另一个好处是，它对抵押贷款利息的总额进行了限制，而在中国目前的各种针对*套房的优惠中，无论是契税减免还是利率打折，都没有对优惠总量进行限制，从而导致所买房子越大而获得优惠越多的现象，而这无疑有损公平的。
那么，在中国是不是也可以实行个人所得税减免呢？看起来不难学，而且国内有城市已经在这么做。但是仔细考察，就会发现这很难。目前的个人所得税并不是个人申报，而是属于机构代征，这意味着一旦购房者的工作单位发生变更，退税就难以实现。假设我在上海买了一套房，但两年后我的工作单位迁至广州，那么我就无需在上海缴纳个人所得税，既然没有纳税，那么减免一说也就无从谈起。
也正是如此，我们不难理解，为什么目前各地**动用的武器都只是契税和营业税等流转税，而不是个人所得税。我们也就更加理解为什么1998年曾经在上海发生过的针对购房者的个人所得税减免无法推广至全国。
(作者系上海金融与法律研究院执行院长)
