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述评
房地产的**时代
又要来了吗？
国庆前夕，央行出人意料地宣布放松限贷，已结清贷款再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，享受*套房贷政策。这一突如其来的“惊喜”，给国庆**周的各地楼市打了一剂鸡血，特别是北、上、广、深四个一线城市，单周的上门量和成交量都出现了翻番。深圳中原地产的研究口径，也从“漫长的调整期”调整为“忽如一夜春风来”。
作为本轮房地产调整**力*猛的**强心针，的确很容易让人联系到楼市2008-2009年的4万亿投放以及后续的银行零*付、7折房贷等举措。可能很多购房者*近都已经接到了中介的推销电话或者电话，不断地向你提醒：“错过了2008年，错过了2012年，难道还想再错过2014年吗？”又或者“*好的购房时机已到来，您还在等什么”？乐观的楼盘营销人士和**也会告诉你，“又一轮房价上涨前夕的*佳**时机”等等诸如此类的。
从市场表现看，很多开发商也不再提降价了，已有的优惠收紧了或者直接没了。想要买房的陈女士*近已经在抱怨：“9月份没下定决心买，现在跟开发商和代理商口水都讲干了，也不肯让1%的价。”
火焰过后是海水。市场的问题*终还是要交给市场去解决，而房地产市场起起伏伏自有其运行的规律。在2013年房地产市场经历一番疯狂的需求报复性入市导致的“量价齐升”后，2013年9月份开始，市场转入观望，房价“高位震荡”。而在2014年上半年，全国的房地产市场都陷入了一片沉寂，一、二线城市成交低迷，房价开始回落。与此对应，杭州、常州等多地的库存高企，楼市告危，崩盘的阴影一度笼罩在中国房地产市场的上空。
不过，随后，各地方政府就纷纷放开了新房限购。截至目前，原有限购的46个城市，唯北京、上海、广州、深圳、三亚五个城市硕果仅存。这也证明了，在政府、开发商、购房者三方博弈的关键期，*先扛不住的永远是政府。
只是限购放开，多地仍难摆脱新房销售困难的窘境，数据起色不大。在此背景下，开发商又力逼地方政府出台新的措施刺激新房销售，将希望寄托于进一步的银行信贷放松。终于，在9月30日晚，央妈点头了———强调各银行应优先满足居民*套房和改善型住房的信贷需求，重申房贷利率下限为7折，同时又给各商业银行预留了一定政策弹性空间。
于是，一时间，弹冠相庆者有之，酝酿涨价者也有之。不过，后来，那些所谓的“涨价文件”*终都被辟谣说，只是营销手段。而现阶段的“定向宽松”，也是开发商抓紧时间去库存、完成年度销售目标的好时机，因此涨价的苗头尚未显现，“以价换量”仍是主流。
解读“央四条”出台初衷，是修复部分合理改善型需求入市，限贷松动也意味着行政调控手段逐步退出，过渡到市场化调控阶段。所以，一个“自由”的市场真地要来吗？或许从这个角度讲，一个房地产的“**时代”也是可期的。
银行
房贷新规执行情况，各银行执行*新利率
央行“930”新政发布后，各大商业银行的实施细则以及执行情况成为市场关注焦点。10月14日，根据农行总行*新下发房贷政策细则，深圳农行也正式开始实施房贷新政。至此，四大行已全部开始实施房贷新政，且农行下发的*新房贷政策显示，与建行、工行、中行一致，*套房贷*低也可打七折。两周以来，深圳不仅各家银行逐步落实“认房不认贷”新政，同时政策带来的利好也初现市场，有**认为未来成交量会继续上扬，市场有回暖迹象。
房贷新政回顾
在9月下旬，关于“房贷余额还清就算*套”的传言就曾甚嚣尘上，不过这一传言当时遭遇了深圳四大行分行的否认。但很快，在9月30日晚，央行闪电发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，坐实这一传闻，规定“认贷不认房”，同时*套房的贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。**周过后，中行及招行在10月8日同时向表示新政已落地，而工行、建行紧随其后，农行也在这两天公布了实施细则。
从目前国有大行的表态来看，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款买房，均可实现享受*套房贷款政策，即*付三成。关于再次购买的住房类型，央行将其界定为普通商品住房，而建行则把范围扩大至所有住房，中行深圳分行在执行文件中将范围界定为“‘房地产证’用途显示‘住宅’的普通商品住房”。预计在后续执行过程中，这一限制将被各大银行灵活处理。而对于多套房(拥有2套及以上)贷款的限制，央行将该权限交由银行自行把握确定。但深圳由于“限购”，目前第三套房仍无法贷款。
至此，“限贷令”在政策层面已经全面松绑。但从各行的表态来看，出于风险等因素考量，仍将作出不同程度的限制。根据央行要求，影响购房成本的贷款利率问题同样由各银行在0.7倍下限的基础上自主确定。受资金成本压力以及银行经营收益等因素影响，目前*套房利率仍以基准或9.5折居多，进一步下浮或将面临附加条件且较难推广。
政策落地，执行力度打折
以购房者的身份咨询中国银行个贷经理，他向表示若结清了*套住房贷款，则二套房贷利率优惠仍是9.7折，“更大的优惠力度不太可能，放款速度还算正常”，同时他还向透露招行组合贷仍有优惠。随后向招商银行个贷经理求证，她表示*套住房贷款结清后，二套房贷利率仍计9.5折-9.7折，而组合贷优惠早已取消。
而在四大行中*晚落地房贷新政细则的农业银行，其个贷经理表示之前盛传的农行房贷利率8.5折优惠根本没可能，“目前是9.7折”。据了解，目前四大行及招行中，只有工行房贷利率暂无任何优惠。此外，光大银行、民生银行和交通银行的支行个贷经理表示，目前已经执行二套房新政，而*套房是按照基准利率，暂无其他折扣。
同时，发现外资银行的*套房贷利率优惠力度也大于从前，且条件放松。汇丰银行推出了无附加条件的9折优惠，花旗银行申请房贷85万以上即可享有利率9.5折优惠，渣打银行则无条件9.7折优惠，这样的“放水”让购房者享有更多优惠。而在之前大多需要例如存款、200万以上购房贷款和购买理财产品绑定等。
也有银行业内人士向表示，尽管央行重提7折利率，但这只意味着房贷利率优惠*高可达七折，并不是一个硬性指标，各个银行可以根据实际情况来确定利率，目前来看七折优惠没可能。融安投资担保有限公司副总经理王鹏云也对这个观点表示认同：“由于资金成本的上升，房贷利率优惠继续增多基本不可能。”
值得一提的是，“认房不认贷”新政暂未惠及到公积金贷款和组合贷款上，因此若是办理这两项贷款，二套*付仍需六成。而10月14日，住建部等三部门联合印发通知，其中要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。深圳市住房公积金管理中心已表态，将结合深圳实际贯彻落实，尽快出台实施意见。
成交量上升，市场有回暖
央行新政和银行逐个推出房贷优惠利率原因，美联按揭部总监王青认为，主要因业务量需要和银行额度宽松、上半年成交量不好，所以下半年尤其年末各银行房贷额度较多。
在她看来，新政对市场*明显的影响就是成交量上升，“问询和看房的人数都有增多，政策放松带来的利好才刚开始，但可以看出回暖的迹象”。王鹏云也认为，成交量已出现上升，但暂无具体统计数据。
(下接07版)
采写：詹燕燕蔡依馨
图片：CFP供图
