楼价低位止跌 "刚需族"活跃 "首改族"捧降价盘

第三季度广州二手楼网签量仍在1650套/月的程度盘桓

一手楼市加大促销分流二手市场买家 估计四时度成交将从“深寒”中略呈回暖

二手楼市季报

本年上半年，买家的观望情感逐渐加深，二手楼市人气清淡，交投逐月小幅探底；到三季度，整体调控政策向松，二手交投低位筑底。据广州市河山房管局数据显示，2014年前三季度广州二手室第挂号买卖约3.8万宗，较2013年前三季度的减幅接近五成。据合富尺度指数监测阳光家缘网签数据显示，上半年广州二手室第月均网签约为2100套，较2013年的3000套摆布较着下滑。到第三季度，二手交投低位筑底，7~9月网签量在1650套/月摆布的低位止跌，但回升仍乏力。

在三季度，受“佛山解限”等政策向松等旌旗灯号影响，买家的心态发生了微妙的转变：部门价*敏感的“刚需上车族”，担忧价*会上涨，看楼积极性增添；部门“*改”需求则追捧降价**笋盘，三季度的交投因而止跌企稳。总的来说，前三季度买家以“等降”心态为主，入市意愿下降。

中间区：二手价苦守高位

据合富辉煌（中国）市场研究部监测显示，上半年，河汉、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价*均在3万元/m2以上，跨越4万元/m2的新盘不在少数，总体价*维持高位企稳。三季度，中间区个体一手项目低开或特价单元走货，不外，大部门项目标价*仍然坚挺。据合富尺度指数数据显示，2014年市区新盘四周的较**二手物业，价*根基维持在2.5万元/m2以上，不少跨越3万元/m2。总的来说，市区无论新盘仍是较**物业的价*，仍高位企稳。

**区域：客源被分流

与市区新盘价*高企比拟，番禺、花都、萝岗等**区域的新盘价*则实惠得多。**及近郊部门一手项目低开出货，有用地吸引了不少“刚需”买家前来捧场；部门新盘的价*与四周二手盘甚至有所倒挂，对部门二手客源的分流十分较着，同时也影响买家的购房心理，等降心态进一步加剧。

上半年买家观望“等降”的心态较着，不少买家的价*期望较高，他们预期价*降幅在10%~20%之间。具体来说，购房的火急水平分歧，还价的幅度有所分歧：“刚需”*置的还价幅度在10%~15%之间；高端买家和需求不算火急的买家，还价幅度集中10%~20%不等；部门高端买家后市决定信念不足，入市意愿不强，但也有部门高端买家追捧地段较好、本质较高而价*有所让步（约10%）的**“笋盘”。

四时度展望：低位企稳

今朝，房贷新政的落实仍需时日，央行在“十一”前出台“房贷”新政，广州一手楼市对新政也作了较积极的反映，人气和交投量均恢复到与往年正常月份相当的程度。不外，中间区及番禺等区域的二手楼价始终高企，业主让价出货的意愿不强，加上昂扬的二手税费，**及近郊新盘分流部门二手客源的现象仍将持续。

预判四时度广州二手楼市较前三季度的“深寒”将会有所好转，*要表现在人气较前三季度或会有所增添，但交投量大幅放量的可能性不高，以维持低位企稳或暖和回升为主，价*根基连结平稳。