全年新增公寓面积近200万平方米 算清楚税费再投资

服务背景

自住宅限购以来，广州公寓供应就开始喷发。公寓不限购、不限贷，面积小、总价低，得到了在住宅市场无从发威买家们的欢迎。高力**的数据显示，今年下半年，新增公寓面积有望达110多万平方米，加上上半年的80万平方米，全年接近200万平方米。

数据显示，今年上半年，公寓新增供应量*大的两个区域分别是黄埔和番禺，面积分别为25万平方米和21万平方米，占据了全市供应的半壁江山。

客户需求

李**一家手上有一笔积蓄，觉得*闲置在那里就是在贬值，于是想做一些房产投资。但由于李**名下已经拥有两套房产，属于被限购人群，于是考虑购置一处酒店式公寓用于投资，希望将来转手*差价。

“黄埔、番禺未来地铁开通后，我寄希望于未来区域成熟，带动房价升值”。然而，李**对公寓投资的风险并不**了解。“尤其二手转卖，好不好卖？具体要缴纳哪些费用？比住宅税费要高出多少？”同样困惑的还有很多欲投资公寓的市民。本期服务版就将厘清几个主要问题。

深度分析

公寓与住宅交易税费有何不同？公寓满五年也要缴纳5.6%营业税

按照政策规定，商业公寓无论是否居住满五年都要按物业交易总价征收5.6%的营业税。此外，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。可以说，高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。

[典型案例]

一套公寓*50万要交30.74万税费

位于天河的何先生日前被公寓的高额税费吓了一跳。他在2009年底买了一套公寓，价格40万，*近想以90万的价格将其转手，税费竟然超过30万。

何先生作为二手交易卖家，需缴纳营业税5.6%即5.04万，缴纳个人所得税差额的20%即10万，缴纳土地增值税二级税率，大约13万；卖家需缴纳契税3%即2.7万。不计其他小额费用，此次二手交易买卖双方**生约30.74万的税费。其中，何先生需缴纳的税费共计约28万，相当于总额差价的50%以上。

如果这些费用全部由买家承担，无形加大了投资客的转手难度。“现在买二手公寓的很少，一手公寓供应量这么大，谁还买二手！”中原地产工商铺区域营业经理洪韵表示，投资公寓要考虑拥有成熟商圈、地段成熟，或者租金回报比较可观的项目。洪韵认为，商业公寓比较适合追求稳定月租金的投资客。

[PK住宅]

比同条件住宅税费贵24万

若何先生同样以40万买入一套住宅，2014年同样以90万的价格将其转让，税费比公寓少多少呢？

因卖家非**住宅，卖家需按交易总额的1%缴纳个人所得税，即9000元；因持有不足五年，卖家需全额征收营业税5.55%，即约5万；买家方面，因面积不足90平方米，需按交易总额的1%缴纳契税，即9000元。此次二手交易**生税费约6.8万元，比公寓少了24万元，公寓税费差不多是住宅税费的4.5倍。即便税费全部由买家承担，转手风险还是小于住宅。

[投资回报]

公寓回报率略高于住宅

不可忽略的是，市中心公寓投资回报率还是比同地段的住宅要高。业内普遍认为，住宅一般是3%的回报率。比如天河车陂一套两房，租金3000元，总价140万元，投资回报仅2.5%；而公寓回报率略高，但不会超过4%。相比理财产品的年化收益率5%以上还有差距。

清楚这一系列的税费和回报情况后，准备投资公寓的李**也表示，“目前投资途径太少，公寓投资不指望*大*，但至少要抗通胀，总体比银行收益高就好”。

针对李**的需求，有专家建议，可留意发展前景较好的区域，也方便日后出租。

采写：王艳玲