为收回单车房 开发商自求成“违建”

2000年，在没能取得许可证情况下，平沙一开发商将小区规划中的住宅楼建设成了单车房并出售给业主。2012年，开发商终于取得了许可证开始施工，遭遇了单车房业主们的阻挠。开发商遂将多位业主们告上法庭，要求认定单车房属于“违法建筑”，因为违法所以购买合同无效。而由于业主们未进行反诉要求开发商赔偿，二审**以“业主未反诉主张赔偿”为由，还撤销了一审中返还购房款的判决。

开发商：收取的是使用费

位于珠海市平沙镇美平四号区的金吉花园系由金冠公司开发建设，金冠公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，在原规划的“F型住宅楼”处建设一批单车房，出售给金吉花园谭某等业主，谭某等交纳了单车房款共14070元，双方未签订书面合同。此后，谭某等占有、使用该单车房至今。

2013年7月12日，金吉花园F栋住宅楼被准予施工。金冠公司进行施工，后与单车房业主发生纠纷，金冠公司遂诉至**。金冠公司主张，金冠公司因资金和供求问题在当时建设金吉花园时留空了F型住宅楼的用地，后在该用地上修建了单车房供业主使用，其收取的费用是单车房的使用费，未具体约定使用期限。谭某等主张，该单车房是与住宅一起配套使用的，当时并不知道单车房的性质及状态，基于对金冠公司的信任，及销售的价格，认为该单车房是一个拥有合法产权的建筑物。

业主：一审判决未能取缔违建

金湾区**一审认为，金冠公司与谭某等签订单车房买卖合同，但该单车房并没有经过相关规划、报建，因此单车房的建设本身不合法，双方买卖单车房的合同属于无效合同。本案中，双方的购买合同无效，因购买合同取得的财产应当返还，谭某等返还金冠公司单车房，金冠公司返还谭某等购房款。至于因合同被认定为无效后谭某的相关损失，谭某等在本案中并没有主张和举证，原审**不予处理，谭某等可另行主张。

谭某等不服上述判决，上诉称，原审**只是以国家干预的形式将“违法建筑”管理人替换为被上诉人，并没有直接起到否定和取缔“违法建筑”的实质目的和法律效果。

金冠公司则称，单车房属临时建筑，在建造时未按规定办理建设工程规划许可证也没有取得规划部门临时建设批准。其违反了《城乡规划法》因此根据《合同法》，坚称单车房买卖无效。

二审：返还购房款超诉讼范围

二审**认为，直至本案一审法庭辩论**前，单车房的建设仍未取得建设工程规划许可证，因此，案涉单车房的性质属于违法建筑。据此，金冠公司与谭某等就购买单车房所成立的合同关系属于无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，谭某等应当将其所购买的单车房返还给金冠公司，原审判决据此支持金冠公司要求谭某等搬离案涉单车房的诉讼请求正确，予以维持，而由于金冠公司及谭某等在本案中均未请求返还购房款，原审判决判令金冠公司返还购单车房款14070元，该判决超出了当事人的诉讼请求范围，予以撤销。**特别强调，本案双方当事人的合同关系虽然归属于无效，但仍存在无效返还及赔偿损失的法律后果，由于谭某等未在本案中提起反诉，本案不予处理，谭某等可就无效返还和赔偿损失另行主张。