广州分站
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****的贸易地产办事和投资公司世邦魏理仕（CBRE）近日阐发了中国17个*要城市零售物业的投资机遇，并发布出格陈述《中国物业投资指南之零售物业篇》。该陈述认为，上海、北京和杭州为零售物业的*佳投资目标地，二线城市（如沈阳和无锡），则建议投资者要多加谨严。对于深圳，该陈述暗示，深圳作为一线城市却没有进入前四名，总体排名第6，究其原因，*要是因为深圳邻接香港，相当一部门的消费需求，出格是**消费需求外流香港，同时，深圳零售物业供给量大，市场流动性也欠佳。
据介绍，此次陈述中，世邦魏理仕遴选了14个对零售物业市场表示发生影响的关头变量，针对全国17个*要城市进行了阐发，而陈述得出的排名**存眷整体市场。是以，在一个低排名城市中的个体**零售物业投资机遇仍然值得考虑，而在一个高排名城市中品质一般的零售物业则可能不太值得投资。
上海北京杭州零售物业*值得投资
陈述显示，上海零售物业市场呈现供需两旺、房*稳步增加的态势，零售市场空置率始终连结在10%以下，焦点商圈房*逐年攀升，年复合增加率达7.9%。同时，上海市场零售物业的成交也很是活跃，2005—2013年间，上海大宗零售物业（仅包罗成交额为1000万美元以上的纯零售物业大宗成交）投资买卖额高达345亿元，约为同期17个监测城市买卖总量的31.6%，位列各大城市榜*。同时，上海次级商圈近年来成长迅猛，预期将步入一个加快期和扩散期。2010—2013年间，上海次级商圈规模增加67.1%，较焦点商圈高46.6个百分点；同时次级商圈空置率由2010年头的15.0%降至2013年底的11.3%。
北京零售物业的增值潜力也值得存眷。北京**消费凸起，其社会消费品零售总额排名全国第一，此中相当一部门由**消费拉动。北京的零售项目较为分离，包罗西单、王府井及CBD在内的焦点商圈仅拥有全市20%摆布的零售物业，其余80%的零售物业均位于城市次级商圈。因为五环内地盘供给紧俏，加上新规限制五环焦点区域内大型公共建筑项目，久远来看，北京的零售市场将呈现“多中间化”趋向。同时，北京对国际零售商有着大的吸引力。世邦魏理仕统计发现，仅在2013年，北京就吸引了34个国际新品牌的入驻，与2012年比拟翻了近三番。国际品牌进驻北京市场的程序有加速的迹象。
供给稀缺的杭州和上海、北京同属三甲。世邦魏理仕陈述认为，杭州**零售物业紧缺，物业存量规模小且市场空置率低，同期，杭州**零售物业空置率仅为1.7%，为17个城市中的*低程度。
**消费外流香港 深圳总排名仅居第六
陈述中，作为一线城市的深圳却没有进入前四名，总体排名第六。陈述认为，尽管人均可支配收入位列全国之*，消费能力也名列前茅，但因为邻接香港，有相当一部门消费出格是**消费已外流香港。另一面，深圳现有的人均贸易面积约为上海及杭州的两倍，在一线城市中位居第二。将来3年，深圳新增添的贸易建筑面积将跨越200万平方米，商场运营者的招商能力及市场零售房*将备受考验。
“赴港购物是深圳人消费的主要特征，2012年9月到2013年9月，赴港购物的深圳市民的比例高达43%，人均消费金额为11567元人民币，比上一年翻番，正因如斯，良多豪侈品牌在深圳开店的程序相对迟缓，门店数目也较少，与上海北京比拟，深圳的一线豪侈品牌门店数目仅为其五分之一摆布”，世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟介绍。别的，深圳年青人多的特点却刺激了快时尚品牌的进驻，深圳一向是国际快时尚品牌进驻的*选，部门品牌无论是门店数目仍是进驻时候都较着要多于和先于广州。
陈仲伟还暗示，曩昔9年，深圳仅录得7宗1000万美元以上的纯零售物业大宗买卖，这背后现实上是深圳小我投资者在深圳零售物业市场相对活跃，市场买卖*要由散售为主，直接导致了大宗买卖勾当极不活跃。
盐田壹海城餐饮类租户超五成
此外，从*新的统计数据来看，电商对传统购物空间的影响也在深刻影响深圳购物中间的业态转变。据统计，第三季度，深圳有三个购物中间开业，别离是位于华强北的世纪汇，盐田区的*个购物中间壹海城以及位于龙华的中航九方广场。它们别离以60%、65%和96%的入驻率开业，为市场带来共20万平方米新增供给。此中壹海城餐饮类租户跨越五成，世纪汇餐饮占比亦达25%，中航九方广场则有25%的儿童体验类业态。
在购物中间整面子临业态调整的布景下，餐饮、轻奢品牌却表示活跃。陈仲伟暗示，除部门商场在焦点位置引入餐饮类租户外，比来也有多个餐饮品牌*进深圳：包罗香港米其林川菜餐厅咏藜园以及西式简餐连锁新元素等。部门轻奢品牌继续在传统特区内布点，新进驻品牌遍及青睐焦点商圈。整体而言新近入市的购物中间空置率有小幅改善，但受本季开业项目空置率较高的影响，全市平均空置率环比上升0.2个百分点至季末10.2%程度。
世邦魏理仕估计将来6个月深圳将有超30万平方米的新增零售供给，且多位于次级或新兴商圈。大量新增供给入市估计将在短期内继续推升全市空置率。需求方面，估计体验型业态仍将积极扩张，但其他零售品类的扩张速度或将放缓。
