香港建议修例“逆权侵占”申请侵占前需通知业主

2014-10-24来源 : 互联网

漫画:张建辉

康殷霸占别人的土地可以合法成为自己名下的财产,在香港这个法*社会,听起来匪夷所思,但是确有其事。在香港,就在你管有的土地或物业上,他人连续占用超过12年,你如果一直不闻不问,土地物业就会划给占有者所有。在香港法律这个机制被称为“逆权侵占”。香港法律改革委员会(法改会)前日发表咨询报告,建议逆权侵占申请人在管有土地10年后,需先通知土地拥有人,如无反对,两年后才可注册拥有土地。

小士多占地经营50年获得业权

长沙湾青山道688号至690号嘉名工厂大厦地下,不到10平米的面积,就是经营近50年的“贞记鲜果士多”所在。去年8月,一家三代经营着“贞记鲜果士多”的杨茂畅与林月贞,本在大厦楼下经营士多相安无事,4年前大厦业主法团计划收回地下士多土地,改建为购物商城。

杨茂畅随即入禀**,依据《时效条例》入禀申请逆权侵占以取得业权。官司持续三年,去年8月香港高等**终于颁下判词,判夫妇胜诉兼获讼费。

年近七十的杨茂畅,是士多第二代经营者。“这间士多是我阿妈1965年开业的,后来阿妈帮我带小孩,士多就由我夫妻俩接手经营,一直做到今天。”杨茂畅回忆说,杨母经营这个不到十平米的小店,靠卖奶茶、咖啡和小食养大四名子女。1983年,杨茂畅以夫妻档接手,同样靠一间小士多拉扯大四名子女。

维系杨茂畅一家三代的小士多,2009年却面临拆迁命运。2009年工厦地下改建为商场,同时期法团向杨氏夫妇要求取回业权。夫妇杨茂畅及林月贞2010年入禀**,以逆权侵占为由作出申索,工厦法团同时反申索,要求2人将铺位交回。

*终高等**依照“逆权侵占”法例,指出申索人杨茂畅并非大厦业主,不受大厦公契及相关条例规管,大厦公用地方是“逆权侵占”的对象,而申索人在上址持续经营数十年,并有水费、电费单据证明持续经营,因此裁定原告申索成功,将士多业权判归杨茂畅。

今年至今有18宗逆权侵占诉讼

“逆权侵占”诉讼在香港并不鲜见。香港法改会透露,2014年至今共有18宗有关“逆权侵占”的诉讼,7宗涉及市区土地的诉讼中,6宗由擅自占地者胜诉,主要是因业主收租不久失踪,租客自付管理费、差饷,成功申请成为业主。至于去年共有36宗诉讼,比2012年的18宗多一倍。

要成功“逆权侵占”需具备多个条件,*先,占用人须12年内无间断地占用及享有该地方,其间不可与其他人共同霸占。同时要向法庭呈交证据,例如一直有向**交地税;如被占土地有栏栅、建筑物等,清晰地划分该地的占用范围,也会加强占用人的理据。

“逆权侵占”的存在一直香港存在争议。在香港新界地区,不少居民已经移民,十多年来长居外国,到发展商收地时,才发现自己的土地被人使用,随时被申请逆权侵占。

大律师陆伟雄指出,目前已有的“逆权侵占”诉讼,往往因为业主或会因患病、不在港等原因,“无辜”被人霸占土地。一般市民从道德角度上也认为,如果土地被人长期霸占,*终连业权也会失去,等于被偷去财产。

建议修例侵占前需通知业主

法改会2012年起展开有关“逆权侵占”修例的咨询,共收到逾110份意见书。研究各界意见后,法改会前日公布咨询报告书,逆权管有小组委员会主席陈景生表示,大部分意见均赞成修例建议。

报告书建议,通过修例更改有关机制,规定擅自占地者必须于连续逆权管有土地十年后,才能申请注册拥有该土地,同时需要通知土地拥有人,如拥有人未有在限期内提出反对,占用人才可在两年后注册有关土地。而根据现行的《时效条例》,逆权侵占申请人只要连续12年,符合实质管有并具有所需意图管有该地等逆权管有条件,经法庭批准便可透过逆权管有取得土地。

陈景生表示,新建议下逆权侵占成功仍以12年为准,但有关建议对业主**较大。他解释,很多人都是在不知情的情况下被*走业权,建议可加大逆权侵占的难度。至于如无法通知土地拥有人的处理方法,陈景生表示建议属原则性,如何达成通知需要在立法时再详细拟定,包括登报和刊宪等。

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逆权侵占

据了解,“逆权侵占”是普通法的法律概念,指房地产的非业主不经原业主同意,持续占用对方土地超过一定的法定时限后,原业主的诉讼时限即终止,该占用者可以成为该土地的合法新业主,不必付出任何代价。

根据香港现行的《时效条例》,如果某幅土地或某个物业被人连续霸占多年,霸占者可入禀**提出申请,成为土地或物业的合法拥有人,有关程序即为“逆权侵占”。条例列明,官地或**产业须被霸占60年,至于私人土地或物业须霸占12年(1991年前为20年)。

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