广州分站
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广州这么大，哪块的楼市*抗跌？哪儿风险预期比力大？在哪买？小编拔取了黄埔区萝岗板块、南沙开辟区板块、番禺万博板块、荔湾芳村板块、白云金沙洲板块这五个位于广州东南西北的热点成交板块，就本年整体成交、房价、政策敏感度等睁开市场查询拜访。
就房价来看，五大板块本年均呈现价*调整，比拟市区幅度都比力大。黄埔区从本年2月的16986元/平方米持续下跌至14645元/平方米，下跌幅度相当较着；南沙一手房成交同期均价为1.11万元/平方米，相较客岁同期也有所下降；芳村板块客岁有一些楼盘的望江产物组团带装修跨越3万元/平方米，但颠末本年调整多在3万元/平方米以内；金沙洲板块五一起头，多个楼盘降价促销，幅度跨越2000元/平方米。
就将来前景看，**阐发认为，芳村有广钢新城和花地生态城两个规划引擎，并且今朝房价还很廉价，在未来规划慢慢**后会有比力大的投资价值；萝岗从房价和地价的比值来看，室第价*此刻已经到底了，有需要的买家可以出手，估计来岁一季度会起头回升；南沙房价在短期内面对比力较着的下行趋向。但若是放到较长的周期(5年以上)，则仍是投资价值比力大的一个板块。比力担忧的是紧邻佛山的金沙洲板块，估计将来仍然比力低迷。
此外，公寓集中在萝岗和万博板块，投资风险跨越室第，在采办时仍是要注重。萝岗房价8000多元/平方米起，是以对于小投资者而言入市门槛较低，而万博板块起价高，且因为贸易项目数目偏多，后续仍然有大量的贸易公寓，所以短期内价*上涨的幅度不会太大。
萝岗板块中小户型全国公寓井喷
萝岗板块俨然成为中小户型的全国，“总价低、适用紧凑”是特色。中海誉城、岭南雅筑、万科金色胡想以及新福岗鼎峰、科城山庄等**楼盘均推出了针对刚需买家的“小三房”户型，面积大多为80-95平方米。售价*低为毛坯11000元/平方米，带装修平均约14000元/平方米。萝岗今朝的贸易公寓井喷，比来**的合景天峻，43平方米的Loft公寓毛坯均价仅8000元/平方米，而萝岗*速广场的团购价也仅9500元/平方米。
从网新黄埔区的房价走势图来看，房价从本年2月的16986元/平方米持续下跌至14645元/平方米，下跌幅度相当较着。是以，一方面因为室第库存量较大，开辟商还会继续降价“以价换量”。另一方面为了吸引此类客户，开辟商仍会推出性价比高的“刚需住房”。
**诊断：估计来岁一季度房价回升
合富辉煌*席阐发师黎文江认为，从房价和地价的比值来看，室第价*此刻已经到底了，有需要的买家可以出手，估计来岁一季度会起头回升。萝岗的公寓货量很大，投资前景和风险可能比室第大，但公寓也有其长处，Loft复式及N+1等都将成为“**”，加上面积小，入市门槛相对较低，更应投资。
主流楼盘
中海誉城：近30天成交均价为12980元/平方米
成友谊况：从2012年10月开盘至今，中海誉城共11次推货，今朝主推央璟组团*后一期A8栋，户型为33-139平方米精装一至四房。据网易统计显示，中海誉城近30天内共成交81套，成交均价为12980元/平方米。
房价变更：从网中海誉城房价走势图来看，该盘进入9月以来，从均价15000元/平方米到12000元/平方米，*低价达11500元/平方米。国庆后，逐渐回暖，均价上涨至13500元/平方米，*低价为12000元/平方米。
万科东荟城：房价持续下跌，低至12000元/平方米
成友谊况：万科东荟城今朝在售户型为85、95、100平方米三房和123、140平方米四房单元。据网易统计数据显示，近30天万科东荟城成交165套，此中上周成交65套，成交均价为13370元/平方米，跻身全市网签成交套数前四。
房价变更：万科东荟城的房价从4月份的均价17500元/平方米跌至5月份的均价15000元/平方米，*低价跌至14000元/平方米。9月底该盘房价持续下跌，均价为14000元/平方米，今朝*低价仅为12000元/平方米。今朝该盘还推出2万抵9.5折，成交就返现2000元/套和免去10年共5万办理费等优惠。
越秀岭南雅筑：毛坯售价1.1万元/平方米起
成友谊况：越秀岭南雅筑今朝在售84-116平方米2-3房单元，带装修售价为11500-13500元/平方米，毛坯售价为11000-12500元/平方米。网易统计数据显示，越秀岭南雅筑近30天内成交91套，成交均价为12034元/平方米。
房价变更：该盘房价从本年3月的均价16000元/平方米下降至5月的13000元/平方米，之后呈现不变趋向。8月继续下跌至均价11500元/平方米，至今上升不变在12500元/平方米。
金沙洲板块率先以价换量，面对佛山盘抢客
相较于同在白云区的白云新城板块和南湖板块，金沙洲凭借价*优势和地铁利好，在成交榜上独有鳌头。阳光家缘网签数据显示，近一个季度以来白云区成交量前三的楼盘，别离为保利西海岸、星汇金沙和深业江悦湾，均位于金沙洲板块。
今朝金沙洲板块楼盘售价根基都在1.5万-2.2万元/平方米之间，已经不再是刚需客可以或许承受的区域。本年五一起头，深业江悦湾率先以价换量，带动金沙洲板块多个楼盘降价促销。近日南都记者走访该板块发现，各楼盘依然执行此前较为优惠的价*，不外大都楼盘前都有不少佛山盘发卖阻挡抢客。
**诊断：估计将来仍低迷
方圆地产*席市场阐发师邓浩志认为，本年以来金沙洲板块降价促销仍是比力较着的，降价之后的成交量还可以，不外受佛山放松限购的影响也是很大的。今朝该板块楼盘越来越少，估计将来仍然比力低迷。
主流楼盘
保利西海岸：仅剩几十套尾货
成友谊况：该项目一向是金沙洲成交热盘，已有7000户交楼。比来一个月，在前所未有的优惠下，网签跨越200套。今朝仅剩下几十套尾货，包罗两房、三房。
房价变更：整体价*不变，在售各组团均价19000元/平方米至24000元/平方米不等。虽保利地产强调不会打“价*战”，但本年各类促销手段较着多于往年。
深业江悦湾：区域地王率先降价
成友谊况：贵为金沙洲地王楼盘，深业江悦湾本年率先启动以价换量，冲量结果在淡季中表示不错，近半年成交550套之多。
房价变更：楼面地价跨越8000元/平方米，本年春节前，江景户型根基售价都在18000元/平方米以上。本年五一推出小户型，一度喊出12850元/平方米起的超低价。*终，75-95平方米二至三房单元成交价根基在15000元/平方米上下。
御金沙：市区精装叠墅单价2万多
成友谊况：金沙洲大盘御金沙本年全年推出两期新产物，7月份推出“咫尺间”原山叠墅84套，户型涵盖189-246平方米。
房价变更：作为市区内稀缺精装叠墅，开盘售价2.2万元/平方米，今朝仍有售，价*无大转变。此外，项目还将于本月25日推出*后一期洋房产物“澜山”组团，面积涵盖82-142平方米二至四房，价*不决。
万博板块
贸易项目偏多，短期涨幅不会太大
番禺万博板块以推售公寓类产物为主，投资客户较多。但因为多个项目均处于尾货发卖阶段，整体成交量一般。据相关数据中间统计，本年1至10月，万博板块总供给面积为30.3万平方米，成交面积约为18万平方米，成交均价为1.8万元/平方米。
今朝，该板块在售的室第项目有雅居乐剑桥郡、万科欧泊、华南新城、诺德中间城、信基城等，*要售价区间在1.5万-1.9万元/平方米。在售公寓产物项目有四海城、保利大都汇、奥园新六合等。还有待发卖的荔园悦星、*速广场等。今朝公寓售价集中在1.6万-2.2万元/平方米。
**诊断：规划前景不错
相关数据中间广州机构研究咨询总监曾英杰认为，万博板块是近年番禺甚至广州重点打造的一个商务区，总体而言，规划前景不错，短期内也已经形成了必然的贸易空气，但因为贸易项目数目偏多，后续仍然有大量的贸易公寓，所以短期内价*上涨的幅度不会太大。
主流楼盘
万科欧泊：产物分歧，价*波动
成友谊况：阳光家缘网签数据显示，万科欧泊近半年内成交套数为969套，在整个番禺区排名*位。今朝在售A8栋89-95平方米三房单元，同时C3栋正在认筹中，户型为142平方米四房和187平方米五房。
房价变更：按照网监控的房价走势图，本年1月至今，网签均价较着波动，5月跌至低点约1.6万元/平方米，而本年1-4月均价则在2.1万元/平方米。6月以来有所回升，但一向维持在1.7万元/平方米。经领会，推售产物执政向等方面有较着分歧。
雅居乐剑桥郡：成交较活跃
成友谊况：本年至今约有三次推新品，是万博板块豪宅中成交较为活跃的项目。
房价变更：从网监控数据来看，本年8月以前，发卖均价一向维持在2.4万元/平方米以上，进入9月，房价陡降，维持在1.8万元/平方米摆布。价*波动与产物分歧有很大的关系。
南沙开辟区板块房价短期下行压力大
南沙开辟区板块是南沙区楼盘供给*集中的板块，据相关数据中间统计数据显示，本年1至10月，该板块一手房供给面积为120.98万平方米，但成交面积约41.6万平方米，约占供给面积的三成。但新品仍在持续供给中，多个新盘备货入市，如星河山海湾、富力天海湾、港航华庭、悠山光阴、中盈一海里等新项目。
据相关数据中间统计，房贷新政出台后，南沙成交有回暖的迹象。尤其以万科南边公元为代表，整个国庆时代推售365套，根基售罄，市场表示有向好的趋向。今朝，南沙一手房成交均价为1.11万元/平方米，比拟客岁有所下降。
**诊断：持久投资价值较大
相关数据中间广州机构研究咨询总监曾英杰认为，因为存量的原因，南沙房价在短期内面对比力大的下行趋向。但若是放到较长的周期(5年以上)，则仍是投资价值比力大的一个板块。对于投资者而言，更多仍是需要存眷区位或景观资本比力优胜的项目。别的，投资客还需要具备必然的耐烦，要想有高回报率，持有的时候相对会比力长。
主流楼盘
碧桂园天玺湾：区域成交大户
成友谊况：碧桂园天玺湾近半年成交705套，在南沙排第二。近一个月成交203套，排区域*位。
房价变更：该项目整体发卖均价升沉较大，由1月份的12000元/平方米降至2月的10600元/平方米。随后陆续回升至1.25万元/平方米。进入9月再次跌至1.2万元/平方米。
星河盛世：中间地段，售价持续微降
成友谊况：本年共推3次新品，今朝累计发卖513套，在南沙排前三。
房价变更：项目处于南沙中间地段，从网监控数据来看，自2013年末开盘以来，项目售价持续微降。今朝在售户型为74-143平方米二至四房单元，均价11500元/平方米，带装修。
时代南湾：近一月网签均价12254元/平方米
成友谊况：近半年发卖249套，区域排名第四，累计发卖2525套，成交均价为13370元/平方米。近一个月内仅23套成交，网签均价为12254元/平方米。
房价变更：凹凸落差较大，*高售价超1.6万元/平方米。2014年头，降至1.5万元/平方米，这种走低的态势一向持续到本年6月，房价低至1.35万元/平方米。7月再次升至1.45万元/平方米，8月以来，再次进入下降通道。
荔湾芳村板块大盘集中 产物参差
近几年，荔湾区的楼市根基完端赖芳村支撑。今朝一手在售的16个楼盘(含室第公寓写字楼)有10个在芳村，且多为大盘。该板块客岁有一些楼盘的望江产物组团带装修跨越3万元/平方米，但本年多在3万元/平方米以内。该板块产物参差，*廉价的隽泷湾140平方米的产物毛坯价低至1.2万元/平方米起。
本年广钢新城两次卖地共达11块，且中海地产已起头动工，这令不少刚需及改善型买家冲入芳村楼市。花语水岸、鹅潭湾在国庆发卖表示不错。今朝，房贷新政等对该板块影响并不较着，走量或清盘仍是楼盘主力使命。
**诊断：规划**后投资价值大
在华夏地产项目总司理黄韬看来，芳村属于市区，且有广钢新城和花地生态城两个规划引擎，并且今朝房价还很廉价，在未来规划慢慢**后会有比力大的投资价值。若是芳村的规划落实不了，那投资前景就会大打扣头。从今朝进展看，广钢新城的动作更快，它的投资前景会高于花地生态城。
主流楼盘
新世界·凯粤湾：刚需小户型带装修2.4万元/平方米
成友谊况：本年持续在售120-240平方米三至五房，去化一般。9月推出75-92平方米二三房，300多套货量已去化200多套。
房价变更：120-240平方米三至五房一向以来维持在带装修均价2.8万元/平方米，刚需小户型带装修均价2.4万元/平方米，总体连结不变。
元邦·明月水岸：带装修报价2.5万元/平方米
成友谊况：元邦·明月水岸本年以来一向在售104至157平方米的三四房江景单元，去化一般。
房价变更：该盘房价本年以来根基连结不变，所售104至157平方米的单元带装修均价连结在2.3万元/平方米。在6月份曾推出特价房———104至130平方米单元———带装修均价1.95万元/平方米。在10月份所售产物与此前分歧，今朝带装修报价为2.5万元/平方米。
