万科养老：玩地产还是做服务

站在30岁的转折点，背靠2000亿元的营收，养老地产成为万科再出发的新战略之一。昨日，北京万科*个社区化养老服务项目“万科·幸福家”在京亮相，万科**副总裁、北京万科总经理毛大庆同时也披露了北万养老地产战略：定位终端，不做养老地产，做养老服务，甚至未来将收购既有楼盘或*立地块，单做养老中心，不但针对万科业主，更面向社会开放，但也绝非公益机构，作为产业，同样拥有**指标。

定位中端

“私立机构住不起，**养老院住不进去”，这是目前北京市养老机构市场的真实写照。而万科的养老战略品牌定位*终敲定在了中端，这个被命名为“幸福家”的品牌，根据老人健康程度以及提供服务标准不一，收费在每人每月4000-8000元之间。北京万科的*家养老机构坐落在万科幸福汇项目的一幢商业房之内，不仅可以提供住宿、餐饮等日常照料，还可以提供康复训练、基础护理等其他服务。

据悉，早在四年之前万科幸福汇项目就被定位为养老地产，采用的是租售并举的传统销售模式。但是去年万科集团位于杭州良渚文化村的**养老地产项目因“没有卖给老年人”而宣布失败之后，北京万科的养老产业尝试便更坚定地从卖房子转移至提供服务上。

全面开放

也正因为有物业自持的优势，万科下一个养老中心也将锁定在自己的项目中，自持一栋楼宇来做养老机构。目前万科已经初步选定10个项目做社区养老中心布局，其中包括北京中粮万科长阳半岛、万科金域华府等8个项目，总面积达9万平方米，可提供近3000张床位。另两家分布在河北北戴河以及香河。

实际上，随着中国进入“银发社会”，养老地产也成为多家房企的试水产业，包括保利、远洋、绿城等多家知名房地产商均推出了旗下养老地产项目及品牌。当被问及与其他开发商的操作模式有何不同之处时，毛大庆称，根据万科社区业主特点，该养老机构定位中端，目前该机构属于社区配套，但此后的养老中心起码要做到区域性配套项目。而此前万科总裁郁亮也曾指出：“万科的养老产业不是养老地产，而是养老服务。”对于此前曾传的“万科养老机构只针对本社区老人”的说法，毛大庆也予以了否认。“我们的养老中心对全市开放，目前已签约的30多位老人来自全市各个区县和社区。”

**计划

自万科提出涉足养老产业起，和北京万科一样，各城市公司的养老项目也相继落地。例如上个月，万科社区内嵌入式养老服务中心在上海开业，该项目由小区内活动中心改造而来。

对于各地的尝试，毛大庆称：“各地有各地的做法，但是作为产业都必须要**。”毛大庆进而称，北京*个幸福家拿地早、成本低，因此包括土地成本在内的总投入在1亿元左右，由于**个项目“做得比较豪华”，其经营性支出和收入在税后能够**持平或略有盈余，但此后的项目要更“紧凑”一些，也会对项目制定**指标，具体为项目的EBITDA利润率在**年不能低于2%，第三年必须要**在4.5%-5%之间，毛大庆说：“对于养老机构的**能力我还是非常看好的，如果做到这个水平就很不错了。”

南方基金*席策略分析师杨德龙介绍了EBITDA利润率，即息税折旧摊销前利润率，是衡量项目及企业**水平的指标。另有证券分析师向北京商报记者介绍，目前对养老项目的EBITDA利润率并没有一个精确的统计数值，不过相对来说传统住宅项目的EBITDA利润率可以达到15%-20%的水平。

“由此可见，北京万科的养老机构虽然能够****，但其**水平远低于卖房子，是一项挣慢钱的活儿”，上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，在房地产行业进入增速放缓时期，“微利”也正是众多开发商在转型当中必须面对的问题，而在此前保利就曾对其养老产业提出了“微利**模式”。

另有声音认为，从万科的养老机构分布在自己所拿地块项目中判断，万科试水养老产业*终还将服务于房地产项目，是增加房子卖点的做法。对于该说法，毛大庆回应：“万科养老机构必须要选在有住宅、有商业氛围的区域，但是住宅指的并不单单是万科自己的房子，后期我们也会通过收购其他项目的物业来开养老机构，做养老产业。”（北京商报记者 齐琳 阿茹汗）