广州分站
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今年四季度，佛山至少有17个项目推出商业公寓产品。张明术摄
在过去3年佛山的“限购”岁月中，商业公寓是投资客的避风港，**加大商业用地供应量，发展商热衷于开发这种既可居住又可办公的商业地产产品，佛山市面上此类产品供应量极大。过去2个多月时间中，佛山的政策环境发生很大的变化。以往不限购不限贷的商业公寓，似乎失去了原有限购政策形成的“优势”。在佛山“松限”前，南海、禅城等地的热门商业公寓项目持续**，*多的项目**开盘就售出700多套，而如今，在市场显著转冷的禅城区，不少商业公寓项目的销量下滑至月均10套甚至更少。
商业公寓供应大潮，却并未因为新政而褪去，佛山禅城、顺德和南海，这样的新项目还在前赴后继推出市场。在业界看来，佛山“限购”3年中，**在土地出让环节就加大了商业用地供应量，宜居宜商的商业公寓，无疑成为销售对象广泛、门槛相对较低的商用物业代表，而在*大的供应量面前，不论是**租客还是小型企业办公，商业公寓的用家却显得杯水车薪。
佛山商业公寓销量滑坡
2011年3月佛山限购之后，商业公寓如雨后春笋一般在佛山市场涌现，不限购、不限贷是这类产品的*大卖点，吸引着被“限购”捆住手脚的投资客进场，在佛山“松限”之前，一些热门商业公寓项目持续**。然而，过去两个多月，佛山先后“松限”、“松贷”的新政策背景下，此类产品销量下滑、风光**。
禅城区商品房交易所的*新网签统计，截至本月22日，禅城区住宅网签套数已经达到了873套，而多数被归类为办公型物业的商业公寓，仅成交20套。而在9月，情况也是类似，禅城区办公物业的成交量仅有18套，即使是禅城城南一些***的商业公寓项目，网签套数也仅有10套左右。与之形成强烈对比的是，禅城区办公类物业在今年2到8月，除去7月等少数淡季外，月均网签成交都在过百套以上，在这其中大多数都是商业公寓。
禅城一些此前**的商业公寓，近两个月以来销量显著滑坡。如魁奇路地铁站旁边的一个商业综合体项目，主推的精装修商业公寓，今年4月单月网签套数仍有40多套，而在9月该项目此类产品的网签套数仅有1套，而亚艺公园附近的一个商住综合体项目，公寓的销量也从佛山“松限”前，单月往往能成交二三十套甚至*多80多套，变成了9、10月份的10套左右。
由于新售和在售的商业公寓较少，顺德区商业公寓销量下滑相对没有那么明显。顺德区商品房交易信息网统计显示，国庆期间才开盘的容桂龙光尚街项目，迄今已经网签70多套商业公寓，而加推新品的佛山新城板块招商依云国际等，也有30多套签约成交。和禅城近10个在售、新售的商业公寓项目、组团相比，顺德区仅有几个商业公寓在售。
在佛山“松限”前，南海区的商业公寓大肆揽客，吸金能力突出。5月31日，金融高新区的纯商业盘———万科金色领域正式开盘，推出1座31、39、48、63平方米的公寓单位，总价低至37万起。项目销售对外透露，到下午三四点为止，**时间就已经卖出700套房源。但是，不少知情人士近日也透露，即使是这样的地铁附近的商业公寓项目，近期销售也不如以往。
南海区将推的商业公寓项目，对后市无不担忧。“现在过来看房的投资客心态变了，以前我们是不限购不限贷，现在住宅也是不限购不限贷，首付款还*低3成，利率未来可以打折，投资客的热情有点褪去了。”南海某镇街一将推商业公寓营销负责人告诉，“松限”、“松贷”对商业公寓来说绝非是好消息。
一些住宅性质的公寓，也因为政策变化反而吸引大批看客。“东海银湾的公寓是住宅性质，近两个月我们的客户上门量比例增加了，广州客也过来看，以前因为限购，现在不限购了，首付*低只要3成，粗略统计这种上门量上升了50%。”东海银湾发展商———长信地产营销总经理徐伟钊透露。
商业公寓过量已成定局新政只是推波助澜
在佛山火了两三年的商业公寓，如今有转冷的趋势。在业界看来，一方面和近期“松限”又“松贷”的新市场环境有关；另一方面，“限购”以来佛山公寓市场饱和，购买力后续不足也成为一个主要原因。
“不限购、不限贷”，在“松限”前，佛山几乎所有的商业公寓都要把这“6字真言”放在项目推广信息前面。而在“松限”又“松贷”下，商业公寓的入市门槛显著上升，目前商用物业首付比例为五成，按照*低利率水平，利率需上浮10%甚至更高，*长10年还贷期，对于一些总价较高的商业公寓而言，其与住宅楼盘相比，不论是首付款还是月供都会比较高。
“如果对于低总价的商业公寓来说，首付5成的投入，其实和首付3成买一套小户型差别并不大，但*主要的是公寓的供应量太多了，而且需求的增量不明显，商业公寓销量整体走势下滑，已经有一段时间。”佛山市汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩就指出，目前经济不景气，无论是企业主，还是以前购买商业公寓较多的小业主，“余粮”不足，导致公寓一定程度开始滞销。
在他看来，庞大的公寓供应量和商业地产开发量，让后续入市的公寓项目销售失去光彩。在2011年之后，普君新城等公寓项目已经吸引了不少投资客进场，而今年5月**的万科金色领域虽然**卖出了700套货量，但这一项目一栋高层公寓楼就有1000余套货量，而该项目一共由7栋这样的高层公寓及商铺组成。
新旧商业公寓并未刹车
佛山“松限”、“松贷”以来，佛山市面的新推商业公寓项目供应量却未见放缓。这些项目仍在大举入市，而这类产品的存货也并不稀缺，在新的政策和经济环境下，商业公寓的供应并未实现刹车。在这些项目中，争议较大、风险犹存的“带租约”发售，如今的比例不算高。
9月以来，佛山市面上新推出的商业公寓为数不少。其中，南海就有钜隆三星金融大厦、珠江科技数码城、招商依云曦城等近5个全新的商业公寓入市，禅城也有华南金谷、龙光·水悦龙湾等项目新推商业公寓，以往此类产品比较稀缺的顺德区，也有位于容桂的龙光尚街、北滘的美的新都汇等商业公寓入市，再加上加推新品的招商依云国际等项目，近一个月以来新入市的商业公寓项目合计有9个之多，而加上在售的，仅禅城、南海和顺德三区，这样的公寓项目起码有17个之多。
了解到，今年前三季度，南海区在售的商业公寓项目并不算多，主要是以桂城东的万科金色领域、华南国际金融中心和平洲的海伦堡海汇广场等项目为主。整个区域大规模的商业公寓放量阶段，则是从今年十一开始。当天，位于里水大道的全新项目钜隆三星金融大厦开放销售中心，该项目首批推出40-46平方米的LOFT商业公寓。珠江科技数码城将推出全新公寓组团，主打LOFT复式。九江、狮山和大沥等镇街也有多个全新的商业项目入市，打破了传统的商业公寓大都集中在桂城的惯例。位于九江的城市综合体信基广场在十一期间开盘，首推可商可住的“V公馆”
在此次统计的17个目前市面上新售、在售的商业公寓项目中，为明确的“带租约”发售的并不多。其中，位于佛山新城的招商依云国际公寓，为带5年租约发售，月返还业主2330元租金收益，除了5年返还固定数额房租外，该项目还有在房款中直接抵扣15%等方式，提高产品的回报率。
而绝大多数的今年推出市场的商业公寓项目，都是不带租约发售。其中，龙光·水悦龙湾的商业公寓，虽然也是和酒店管理公司私享家签约，但交楼后只需后者托管2年，其租金利润业主和私享家分成，“这种方式比较灵活，酒店管理公司也降低了风险，业主处置这些物业也相对自由一些。”龙光地产有关人士介绍称。
目前佛山市售的商务公寓，更多是以10多万的首付门槛和较低的总价揽客。今年以来，新推出的商务公寓普遍和周边的住宅差不多。如桂城千灯湖片区的万科金色领域为今年桂城板块主推的商业公寓，地铁上盖，13000元/平方米带精装修，和周边的洋房价位差不多，而佛山新城核心路段的几个商业公寓项目，均价都在10000元/平方米上下。
一些产业型的商业项目，公寓更是主打低价位。如国庆期间认筹的禅城华南金谷项目，公寓的起步价仅4字头，单价也只有5字头，比周边的洋房项目都便宜不少。
尴尬
除了不限购、不限贷之外，宜居宜商成为很多在售公寓项目的推广卖点，游走于小户型住宅和小型办公的使用功能之间，不少商业公寓在交付后却遭遇到定位模糊带来的尴尬。调查中就发现，大批此前已交付的商业公寓，更多的是作为小户型住宅进入了租赁市场，千灯湖板块已投入使用的商业公寓，过去两三年其租金水平和售价变化并不大，在业界看来，商业公寓早有透支前景的嫌疑。
在业界看来，商业公寓在使用功能上也削弱了写字楼的优势，在目前佛山第三产业比重远不及广深的情况下，商业公寓的整体前景仍需长远看待。
大批商业公寓进入居住租赁市场
在南海千灯湖边，保利西街的公寓是在2008年推出市场的一个低密度公寓项目，为商业性质。而目前该项目公寓租金收益在佛山市面算是比较高，但比起写字楼仍有差距。
根据满堂红等中介的放盘记录，目前保利西街公寓在租赁市场的月租金普遍为50元/平方米水平线。如一套62平方米的商业公寓，月租金约为3000元，50平方
海量公寓放租近两三年租金没怎么涨
米月租金约为2500元。这一项目商业公寓货量不大，因此除了居住之外，也有不少企业选择租赁于此作为办公用途。
而在禅城城南的绿景路上，目前仍在售的保利天玺公寓，已经有一部分投入租赁市场。其30-40平方米的户型，目前租赁市场的报价约为每月1700元，租金水平也是50平方米左右。调查中也发现，在季华路上的九鼎国际公寓为住宅性质，30平方米的房源，月租1500元，实际上商业和住宅公寓的租金差异并不算大。
此外，包括保利西街公寓在内，大批的商业公寓在租赁市场上还是作为居住用途，真正被租赁作为小型办公室的并不多。“我们在保利天玺租了一个单间做淘宝工作室，觉得月租金1600-1700元也比较抵，比较适合这种小公司，但很多房源都还是用来居住的，如果对大一点的公司，这种小型办公空间面积小，管理上也不比甲级写字楼，就比较尴尬。”在天猫上开了一家水暖品牌网点的吴小姐告诉。
与以上这些区域的“正牌”写字楼相比，商业公寓作为企业办公用途时，租金有一定落差。如季华园附近的金海广场、卓远国际写字楼，月租金可达80-100元/平方米，而优质的商业公寓，月租金普遍*多只有50元/平方米左右，只相当于前者一半左右。
对于业主来说，商业公寓在转售时，不仅税费更高而且获利空间也不明朗。2011年买了普君新城商业公寓的陈先生就表示，由于和开发商签订了返租协议，抵扣租金收益后当时买公寓的单价是11000多元/平方米，“但现在二手那边看盘，想要以15000元/平方米的价位转售，难度都还是蛮大的。”
未来突围何去何从？
商业公寓宜商宜居，但真正作为小型企业办公的并不算多，与此同时**居住租赁市场有限，也无法支撑商业公寓的租金和升值空间。在发展商看来，佛山以制造业为主，三产比广深莞滞后不少，商业公寓和写字楼早已遍地都是，但产业转型带来的办公需求增量，还要几年后才能看得到。
徐伟钊表示，若从后市来看，佛山商业公寓未来的供应量比较大，但它在使用功能上和写字楼有一定冲突。目前，佛山产业转型还是需要时间，佛山以服务业为主导的第三产业占比偏低，带来的**居住租赁和办公需求都不算明显，但如果以后像金融高新区这样的新区真的有大批企业聚集了，相信这种办公需求会得到改善，“除了办公需求外，比如企业高管的**租赁需求，也会提升公寓类型项目的升值空间，但现在看来，商业公寓的价值被透支了。”
事实上，在佛山一些产业转型重点布局的新城片区，商业公寓一度被禁止，以防和写字楼在招商方面产生冲突。2012年，南海区和佛山新城先后出台规定，在新推的含有商业指标和纯商业地块中，明确不允许建造商业性质的公寓。但调查也发现，不少房企依然在开发、销售，或“打擦边球”开发类似于商业公寓的小型办公商业地产项目，这项禁令并未真正得以落实。
一项*新的统计显示，2013年，佛山第三产业增加值占GDP比重达到36.1%，显著落后于广深莞。其中，2013年广州第三产业增加值占地区生产总值的比重为64.6%，深圳第三产业增加值占本市生产总值比重近56%，2012年东莞第三产业增加值占GDP比重也达到了52.7%。
“因此商业公寓也好，写字楼也好，真正能够让第三产业、服务业的企业作为小型办公用途，并不是立竿见影的，需要3-5年后再看。”徐伟钊分析称。
信号
今年佛山商服用地
供应大降近四成
在销售前景并不明朗的情况下，商业公寓仍然大举入市。在业界看来和商业地产供应量偏大有关。在佛山“限购”的3年时间中，佛山商办用地的比例曾一度大幅增加，虽然在2013年后**开始有意识“刹车”减少商办用地供应量，但对发展商来说，拿到这些地块已经是“开弓已无回头箭”，开发商业公寓也是事出无奈。
住宅“限购”期，商服用地大增
不少发展商指出，2011年佛山限购之后，**在土地出让时有意加大了商股用地的比例。“对**来说，商业服务业用地推出之后，往往还能获得税收，而且如果是三旧项目，村集体和村民还有分红，所以购物中心这样的商业体大批出现，商业公寓和写字楼、商铺，则是拿地企业在限购后吸引投资客、迅速回笼资金的渠道。”有发展商分析称。
在2013年，佛山商业用地的供应量也因此达到一个高峰期。2013年，佛山供地计划中，佛山四区(不包含顺德区)和佛山新城计划供应国有建设用地2109万平方米，拟供应面积比2012年减少5%。但其中，拟出让商服用地247公顷，比2012年增加36公顷；住宅用地350公顷，而市国土部门此后披露，这些商住用地，实际完成量在7成左右。而在2014年，佛山披露今年的供地计划时，不得不大笔削减商业用地指标，全市(顺德区除外)土地供应同比下降两成。其中住宅用地406公顷，升幅达16%，而商服用地供应大降近四成，约为151公顷。
三旧改造地块也捆绑不少商业地产指标
在禅城，“限购”以来涌现出了10多个商业公寓项目，在发展商看来和禅城区曾出台的“9号文”息息相关。2012年，禅城区出台《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》(佛禅府〔2012〕9号)，提出“三旧”改造能够更多地向产业项目倾斜。因此，禅城区在随后推出市场的很多“三旧”改造地块中，都捆绑了不少商业地产指标，用于发展产业项目。
尽管佛山已经有意识减少了商服用地的供应量，但大批商业项目和商业比例较大的综合体项目已入市，这对房企而言，商业地产如何回本成为一个难题。“不是说所有企业都能学万达的，大部分企业在商业地产开发上还是希望能够快速回本，即使是长久经营的商业中心，其商铺也希望能够散卖，而商业公寓因为可以针对资金较少的投资客，门槛低、受众广，所以很多企业还是乐此不疲地开发这种产品。”佛山某知名大房企相关负责人表示。
采写、制表：周晓南 路漫漫
