签约额首次跌破10亿元 公寓产品如何生存?

2014-10-25来源 : 互联网

莞城万科中心营销中心和样板房同步开放。陈晶 摄

在楼市限购限贷政策未放松之前,享受不限购不限贷政策利好的公寓产品一度是楼市调控严政下**的幸存者,东莞亦是如此。近年来,开发商为吸引投资性消费者出手置业,多打出“不限购不限贷”等标语进行**。

不过自从2013年起,东莞市场上公寓产品的供应出现了明显变化,*近两年公寓产品的供应面积只有5.5万平方米,还不足2012年28.7万平方米的零头。在今年前三季度,全市商品房成交陷入低迷,公寓产品的成交也陷入了近七年*低,成交面积*次低于10万平方米。特别是9月底央行实行“认贷不认房”的*套房标准后,这个曾在楼市严政时期风靡市场的产品似乎被人遗忘在了脑后。如今,当*套房的认定发生微妙变化后,相比住宅产品交易成本更高的公寓产品将何去何从?

一、供应 公寓供应量3.7万平方米,创历史同期第二低

与住宅市场供应保持着稳健增长的态势不同,曾在楼市调控严政下**幸存的公寓产品,自2008年以来,供应面积变化却呈现出了“W”形曲线。如果仅从每年前三季度产品供应量来看,2008年前三季度公寓产品的供应量达到了历史**,全市供应量为44.5万平方米,随后一路下滑至2011年的8.5万平方米。

进入2012年后,房地产调控政策稳中趋紧,不受政策限制的公寓产品的供应量再次上扬,前三季度就达到了28.7万平方米。此后,住宅市场成交频频发力,受市场认可度较低、公寓成交逐渐萎靡等影响,东莞公寓产品的供应进入了历史*低谷,2013年前三季度公寓供应量仅为1.8万平方米,几乎被视为是“零供应”。

进入2014年后,受信贷政策等因素影响,开发商也显得信心不足。据合富辉煌市场研究部统计,今年前三季度公寓产品供应量约3.7万平方米,只比去年略增加了一点点。“随着房地产市场日渐成熟,市场供应结构逐步重整,开发商将主要精力集中在备受市场**的刚需洋房产品和中端别墅产品的开发上,公寓产品供应淡出市场,导致公寓连续两年出现了小规模供应。”合富辉煌市场研究部负责人表示,今年前三季度3.7万平方米的供应创下近七年第二低位,市场上消化的产品多以前几年的存货为主。

二、成交 价格保持微涨,签约面积*次跌破10万平方米

随着房地产政策逐渐放松,开发商将主要精力转移至刚需住宅市场,公寓产品的成交在近几年来出现了逐年下滑的趋势。“与住宅产品市场成交近几年一路飘红相比,公寓产品确实出现了逐年低迷的态势,包括在去年各项数据飘红的市场上。”瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅表示,2009年前三季度东莞公寓产品达到了29.1万平方米,是近七年*高值。

从2010年以来,公寓产品的成交面积就开始一路走低,直到今年前三季度,公寓产品的成交面积更是跌落至8.5万平方米,是自2008年起*次跌破10万平方米关口。

“公寓市场出现萎靡不振的态势已长达2年,缺乏新鲜空气的注入。今年前三季度签约的产品中,有六成来自2012-2013年囤积的存货,新盘入市极少。”合富辉煌市场研究部负责人表示,与此前市场上出现纯公寓楼盘不同,近两年随着公寓产品在市场上失去了活力和竞争力,公寓多被开发商作为小区少量配套产品出售,如厚街康联汇展中央及樟木头水云天公馆。

此外,前三季度公寓产品成交均价比去年上涨1%,但在每个季度成交价格上却出现了较大幅度的波动。“如第一季度欧景城等低价项目热签,公寓成交均价在8100元/平方米上下,二季度随着汉唐蜜园、中央财津等精装修公寓热销,价格结构性推至9200元/平方米,到了第三季度后,受中惠香樟半岛等个别低价项目拉低,公寓均价又回落至8300元/平方米。”李毅表示,在公寓整体销售形势不佳的情况下,不同定价个盘对整体均价的影响较大。

三、展望 认贷不认房新政后,投资客或弃公寓转战住宅产品

曾经在楼市调控严政时间内,公寓产品因不限购不限贷,而成为房地产市场上投资型客户的新宠。不过,受产品供应断档和回报率不高的掣肘,似乎投资客户不再将目光专注于此。“近两年公寓市场低迷的成交就说明,公寓产品已失去了原有的竞争力。”瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅表示,特别是自今年9月底,央行实行认贷不认房等新政后,公寓产品或将再受影响。“投资客可能会转战刚需和*改类住宅产品,因为这些产品在某些市场出租收益率要高于小面积公寓。”李毅表示。

对于公寓产品成交未来的走势,李毅认为公寓本是投资型产品,在城区、白领聚集的商务区仍有市场,从供需上来讲是仍有前景的。而在镇区,公寓产品的供应一直都比较少,尤其是非经济强镇,自从扫黄以来,有些镇区公寓出现了空置,这对于投资客是个打击。此外,大多镇区商务白领并不多,且性价比较高的出租屋亦可以满足当地租户的需求,所以在镇区产品公寓都不是太旺。由于市场低迷等原因,在镇区市场上开发商在做公寓产品上都很慎重,有些项目开发商不想做商铺,但为了遵从土地一定商服比例的要求,就配建了一些公寓,但由于后期销售比较困难,有的即使降价也都难卖。“因为公寓面积小,居家自住吧不合适,投资出租吧要么没人租要么租不出价格。”李毅表示。

市场分析

公寓产品中哪些面积段比较好卖?41-50平米销售量及销售金额均排第一位

东莞市房管局信息网签约数据显示,在前三季度公寓产品的成交面积段中,41-50平方米的公寓销售比重、销售量及销售金额均排第一位,均价8565元/平方米;其次是31-40平方米签约比重占25%。另外,61-70平方米销售比重占14%,9065元的均价同比大幅上涨29%,主要受均价仅万元的中央财津精装产品大量签约所致。

“今年以来,各面积段均价均比去年表现均衡,5字头均价及过万元均价也未有发现。前三季度全市公寓产品签约金额排名前10名中,公寓区域分化明显,导致不同区域个盘价格差距较大,均价在10000-13000元/平方米的占3席,均价在7000元以下的占有4席。前三季度市区新项目发力,南城公寓项目*多,占3席,纯公寓带精装项目入市迎来畅销,如中央财津既具地域优势,同时全方位发动二三级联动,结合推出*付低至1成起至零*付等优惠活动来达到高价冲量,同时带精装发售可谓充分迎合市场需求,今年一度保持逆市畅销。”合富辉煌市场研究部负责人表示,公寓市场供应较少,缺乏好产品注入市场,寓产品的价格上涨动力不足,与去年同期维持稳定。

在售将售公寓一览

万科中心

开发商:东莞市万科房地产有限公司

物业地址:东城西路与旗峰路交会处(黄旗广场对面)

主推产品:30平方米精装公寓

卓越时代广场

开发商:东莞市国香物业投资有限公司

物业地址:东城区东城中路(世博广场北侧)

主推产品:45-65平方米公寓

恒大御景

开发商:东莞市鸿郡置业有限公司

物业地址:南城白马中心路与沿河路交会处(天安数码城旁)

主推产品:20-70平方米公寓

中央财津

开发商:东莞南城房地产开发公司

物业地址:东莞南城区三元路5号

主推产品:45-88平方米公寓

采写/摄影:陈晶   数据来源:合富辉煌东莞市场研究部

标签: 东莞新闻

渝ICP备2024022750号-1

Copyright©2004-2024 3158.CN. All Rights Reserved 重庆市上台九悟酒销售有限公司 版权所有

3158招商加盟网友情提示:投资有风险,选择需谨慎