省房协：2014年前3季度广东楼市销量降中趋稳

一、市场运行环境

1.销量降中趋稳，供求关系宽松

1-9月，全省商品房发卖面积、发卖额别离为5927.54万平方米和5483.38亿元，同比别离下降10.4%和10.7%，降幅较1-8月别离收窄1.4个和1.5个百分点，下降趋向有所缓解。与近年同期程度比拟，本年前3季度商品房发卖量仍处于次高程度。

从商品室第市场看，本年前3季度发卖面积5206.02万平方米，同比下降12.7%；发卖额4464.23亿元，同比下降13.5%；发卖均价8575元/平方米，同比下降1.0%。从单月数据看，9月份发卖面积742.62万平方米，同比下降5.3%，环比则大幅增加37.4%，销量仅低于6月程度，显示出在政策、信贷情况不竭改善的环境下，市场成交量趋于回升。

从市场新增供给看，前3季度全省商品房核准预售面积5818.49万平方米，同比下降4.0%；此中商品室第核准预售面积5025.97万平方米，同比下降7.4%，同比降幅均呈持续收窄。跟着政策利好的慢慢释放，市场决定信念也不竭加强，估计企业还将进一步加快推盘，年内核准预售量可能跨越客岁程度。

库存方面，截至9月期末，广东商品房待售面积5091.40万平方米，同比增加22.7%；此中，商品室第待售面积3322.32万平方米，同比增加26.4%，均创下汗青新高。

从供求关系看，若将当期新增核准预售面积和期末待售面积视为供给量（不计较当期之前已核准预售但尚未发卖且未完工部门），则1-9月全省商品房可供发卖面积至少有10909.89万平方米；将现实发卖面积视为需求量，则同期实现发卖5927.54万平方米，供求比为1.84:1。此中，商品室第供求比为1.60:1。若按本年月均发卖速度，**消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月，此中商品室第需要5.4个月以上，同比别离增添2.7个月和2.3个月。与近几年比拟，本年的供求关系*为宽松。但因为本年发卖量处于较高程度，库存去化周期较2012年度的*高程度仍少0.6个月。但当前宽松的供求关系表白去库存压力依然严重，加快去化仍是主流。

2.发卖回笼不畅，资金整体偏紧

1-9月，广东房地产企业到位资金8175.21亿元，同比增加11.5%。此中，国内贷款1847.05亿元，同比增加19.8%；操纵外资27.30亿元，同比下降3.4%；自筹资金2718.97亿元，同比增加48.5%；其他资金来历（发卖回笼资金）3581.91亿元，同比下降8.8%。从资金布局看，国内贷款占到位资金比重为22.6%，较客岁同期提高1.6个百分点；操纵外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比33.3%，同比提高8.3个百分点；其他资金来历占比43.8%，同比下降9.8个百分点。作为**要资金来历的发卖回笼资金，本年前3季度所占比重仅高于2008年，是2005年以来资金较为严重的一年。

数据同时显示，本年前3季度，来自银行贷款的资金同比增加13.9%，增速自年头累计回落31.4个百分点；按揭贷款同比下降1.9%，增速累计回落35.7个百分点。可见，受信贷政策收紧的影响，发卖回笼资金遍及放缓，企业资金压力不竭增大。

从商品房发卖额与投资额的比值看，本年第3季度为0.96，较第2季度的1.03进一步回落，为2009年以来*低程度，反映当前企业现金流严重水平日益加剧，房地产企业有需要加速资金的回笼，以**资金链的平安。

3.投资平稳增加，地市量降价升

1-9月，全省商品房完成投资5278.42亿元，同比增加18.8%，增速持续不变。此中，商品室第完成投资3569.71亿元，同比增加14.5%，增速比客岁同期回落8.0个百分点；办公楼和贸易营业用房合计1012.39亿元，同比增加48.4%，比客岁同期大幅提高16.1个百分点。数据显示，本年来商品室第投资比重同比有所下降，商用物业投资的拉动效应较着加强，以室第开辟为主的商品房投资业态持续调整。

表2 开辟扶植方面，截至9月期末，全省商品房施工面积49281.66万平方米，同比增加17.6%。此中前3季度新开工面积9334.70万平方米，同比下降10.0%；完工面积3705.87万平方米，同比下降1.0%。数据显示，本年来商品房新开工、完工面积同比增速维持在负区间，但降幅逐渐收窄。

地盘市场方面，全省地盘购买面积1331.34万平方米，同比下降9.4%，购买面积位于近6年的次低程度，仅高于2010年同期，反映出开辟商对拿地的立场趋于谨严。但另一方面，同期地盘成交价款541.69亿元，同比大幅增加27.4%，反映出地价仍处于高位。在发卖市场回归常态的布景之下，地价的大幅上涨，一方面将制约企业入市竞拍地盘的积极性；另一方面，当前市场趋于不变，后市恐难再现房价大涨行情，高地价将加大市场风险。

二、结论与瞻望

（一）结论

1.关于商品房市场。前3季度广东商品房发卖量同比走势降中趋稳，商品房待售面积再立异高，后市潜在供给量大，供求关系宽松，去库存压力依然严重。

2.关于资金状况。今年到位资金同比增速震动回落，此中自筹资金同比增速及所占比重均大幅上升，发卖回笼资金则响应下降，资金布局与2008年相似，资金压力凸显。

3.关于投资扶植。房地产投资增速维持平稳，新开工、完工面积降幅收窄；此中商品室第投资占比有所下降，商用物业投资快速增加，房地产投资布局呈现持续调整态势。

（二）市场瞻望

1.发卖市场有望触底反弹

跟着各处所当局陆续退出限购、限价等政策，贸易银行针对自住型购房需求的贷款撑持力度有所加大，当前市场活跃度高于上半年。加之公积金政策也有所调整，包罗异地缴存可归并计较、恰当提高公积金贷款额度等办法，将使得市场需求进一步释放。可以预期，第四时度将成为企业加快发卖回笼的关头阶段，且当前政策、信贷情况总体较为有利，发卖量估计将有所回升；但因为供给充沛，积极促销、谨严订价仍是主流，估计房价将连结平稳运行。

2.投资扶植估计维稳艰难

受发卖市场持续低迷影响，房地产企业资金回笼不畅，资金压力凸起，新开工面积及地盘购买面积同比持续下降，后市房地产投资增速缺乏有力支撑。参照汗青数据，商品房发卖额同比增速走势大要**投资额增速2个季度摆布的时候。广东商品房发卖额同比增速自客岁一季度以来持续回落，本年起头进入负增加区间。从发卖额与投资额的比值环境看，第3季度的比值为0.96，处于近年来低位程度，意味着现金流入不够出，继续维持当前的投资增速较为艰难。

综上所述，在政策利好鞭策下，市场有望延续回升，建议企业合理订价积极发卖，加速去化速度，维持市场活力；建议当局尽快周全退出限购等行政干涉干与办法，更好阐扬市场感化，**市场决定信念。

三、机构概念

【世联行集团市场研究部】央行新政极大地提振了市场决定信念，可以或许在短期内促进改善型需求的释放。此外，近期货泉宽松的力度有所加大，三季度以来央行三次下调了14天正回购招标利率，指导社会**资金成本下降，房贷按揭利率下行已成趋向，估计95折会是市场的主流。政策的刺激和按揭利率的下行，叠加开辟商积极推盘和价*上的适度让利，乐观环境下，四时度广东房地产市场成交量将有所好转。但四时度仍以去化库存为主，价*仍将稳中趋降。

【合富房地产经济研究院】前三季度房地产市场成交量缩量，房价松动，观望未解。可是政策面呈现两大转变，一是仅剩一线城市仍严酷执行限购政策，二是限贷政策调整。相信政策转向将对房地产市场决定信念发生积极影响，出格是刚性需乞降改善性需求，有望加速入市和购房。估计四时度市场成交有望**性增加，成为年内高点，价*逐渐企稳，考虑到今朝各个城市的库存量都处于近年来的高点，房企依旧会积极去库存，故房价不会较着上涨。

【广东华夏地产代办署理有限公司】二、三线城市限购政策全线松绑，行业调控政策已见底；央行、银监会结合发文对于*套房贷已还清的二套房买家而言是直接的利好，将刺激改善型需求入市，国庆时代市场活跃度升高，大部门项目标到访量及成交量同9月份比拟均有较着好转，楼市成交将会有所回升。如广州的限购办法近期松动，将会有用刺激各类需求加速入市，市场决定信念将较着回升，楼市有望在四时度筑底，并将再次步入上行阶段。

【经纬行研究中间】第三季度以来全国各地纷纷采纳放松限购、加大信贷撑持等办法。借政策利好的春风，当前楼市已稍有回暖。第四时度，估计央行新政将在各地陆续落地实施，成为刺激购房者入市的主要身分；与此同时，开辟商因库存压力和年底冲刺业绩的需要，估计会继续连结适度的价*促销。估计第四时度楼市空气继续好转，小幅的价*扣头促销会继续连结。

广东房协市场阐发课题组（广东房协市场研究部、华南理工大学建筑办理与房地产研究所、广东省***固定资产投资统计处）