公摊面积缩水 免责“协议”成维权难题

某业主购房时签署合同上建筑面积为87.87平方米，房产证上面积却为86.29平方米。郭继江摄

张驰购房公摊面积缩水，按面积单价损失了上万元，这个烦心的问题摆在了阳光嘉苑业主梁先生的面前。在阳光嘉苑小区内，有梁先生这样遭遇的业主，可能有数十位。但由于事先签订了“免责”的补充协议，开发商可能无须因“公摊面积缩水”向业主退款。

业主领到房产证后发现公摊面积缩水

2012年3月，梁先生与开发商佛山市溢宏房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买禅城区魁奇路阳光嘉苑的一套商品房，合同约定建筑面积共89.78平方米，套内建筑面积71.22平方米。该商品房按建筑面积计价，单价为每平方米约7820元，总金额约为70.208万元。而当今年9月份，梁先生办完房产证时发现，房屋的建筑面积缩水到了88.66平方米。“缩水的部分基本上都在公摊面积部分，套内面积基本不变。”梁先生告诉，由于商品房按建筑面积计价，梁先生因为建筑面积缩水而损失约8758元。

无*有偶，梁先生的楼上邻居陈先生也遭遇了相同的问题：原本合同约定建筑面积共89.33平方米，而房产证上的面积却只剩下88.14平方米，缩水的区域也是公摊部分。此外，还有数十位业主也遭遇了和梁先生、陈先生同样的问题。

梁先生认为，“公摊面积缩水”问题的出现，说明开发商在签订《商品房买卖合同》时，对小区业主存在欺骗行为，他要求开发商将因“建筑面积缩水”而多获的房款退还给业主们。部分业主告诉，如果开发商不退还部分购房款，他们打算联合业主通过法律诉讼的手段讨回。

而让所有业主感到棘手的是，在签订《商品房买卖合同》的同时，他们也签了一份补充协议。看到，在这份协议**条第二项中写道：“‘公共部分和公用房屋分摊建筑面积’造成本合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且相互不承担违约责任……”

开发商一切按合同办事

关于是否会因“公摊面积缩水”而向业主退款，开发商佛山市溢宏房地产有限公司一名陈姓负责人称，一切将按照合同办事，同时他并未就“房屋建筑面积缩水”的原因作出解释。

律师“补充协议”法律上成立

擅长房地产建筑法律事务的广东粤广律师事务所吴春婉律师告诉，商品房存在公摊面积缩水现象，业主**是合理合法的，但是开发商已经将免责条款事先补充到补充协议，因此业主签署以后，事后**方面就会比较被动。

了解到，《商品房买卖合同》补充协议属于合同中的格式合同。所谓格式合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。吴春婉律师认为，格式合同中如果有类似“免除一方义务和加强对方责任”的内容，格式合同无效。

但在本事件中，免责条款“‘公共部分和公用房屋分摊建筑面积’造成本合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且相互不承担违约责任”是争议的关键。吴春婉律师认为此条款免除了双方的责任，因此可以成立。

律师支招

或起诉或请求房管局调查

吴春婉律师认为，业主可以通过两个途径进行**。吴春婉律师认为众多业主的房屋面积缩水，可能意味着房屋的规划出了问题，业主可以向房管局提出要求进行调查，另外也可以通过**起诉，但是她也承认，由于补充条款的存在，起诉面临着败诉的可能。