住建部专家秦虹：中国房地产不会崩盘 但楼市有三点风险

目前，中国楼市虽有一丝不景气的状况，但总体仍算平稳，不过这样无法阻止楼市**论的大肆传播。诚然，2014年已然过半，但无论是**官员、**学者还是房地产开发商，对中国房地产市场的未来发展仍然争论不休。中国楼市如今扑朔迷离，各种大会都在讨论房地产市场何去何从的问题。

7月11日，*届楼宇经济**召开，多位知名房地产业内人士出席林此活动。中国住房和城乡***政策研究中心主任、研究员兼中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹教授在**上作了发言，对中国楼市的现状与风险作了分析。秦虹表示，“中国与美国不同，中国不太可能出现美国这种大面积的泡沫破裂。”

三组数据

她给出了**组数据：中国的房贷政策是非常严格的，中国有全世界*高的住房*付，*套房的*付一般是30%，二套房的*付一般是60%，像北京等一些城市二套房*付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。“这是因为中国人不愿意欠债。”

“2008年我正在美国做访问学者，住了半年多时间，我租住在美国一位老太太的家里，眼睁睁看到，她的两个邻居因为偿还不了银行贷款，房子被银行收回出售。”秦虹说，长期以来，美国住房自住率为60%左右，其中2006年时为63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都买了房子，到了2008年时美国的住房自住率达到了69%。

“那时候美国有句话叫做‘买房基本不贵’，因为房子的价格涨幅远超买房子时的价格，第二句话是‘贷款基本没费’，因为当时美国的贷款利率非常低，且低*付(一般在5%-10%)甚至于零*付。”秦虹说，宽松的货币政策导致2000至2006年美国房价一路上涨，而随之而来的2007年，以粮食和石油为代表的物价上涨，美国出现了通货膨胀，之后美国两年内连续升息，利率从1%一直升到5.5%，由此，房贷的利息成倍提高，导致美国很多家庭无力负担而断供。

在*付比例的差别外，秦虹又给出了第二组数据——“2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比”的数据。记者注意到，其中美国超过50%，英国接近50%，法国超过40%，日本超过20%接近30%，而中国低于20%。

“由此判断，目前中国房地产市场的市场调整，不会出现大面积的断供现象，也不会出现大面积的抛售。”

那么，中国会不会出现日本房地产的情况呢?秦虹同样给出了否定的答案，支撑这个答案的，是第三组数据。

“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1：1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1：1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。

“我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。

三点风险

那么，到底目前中国住房究竟缺不缺房呢?秦虹表示，“按照第六次人口普查数据推算，把成套和非成套住宅都算进去，中国城镇住房套数和家庭户数之比接近于1：1。也就是说，如果算总账，目前中国住房基本上平衡，但是结构不平衡，新增城镇人口还需要住房。”

“当然，中国房地产市场也存在风险。”秦虹认为，虽然目前中国房地产发展阶段异与美日，不会出现**，但有三点风险。其一，中小房企的资金链压力大，即由于中国银行对房地产企业实施的名单化管理，导致中小房企资金成本更高，被迫退出市场的情况时有发生，但这属于正常现象，不足为奇;其二房地产市场调整会*先波及土地市场，这对地方融资平台债务的偿还直接造成影响;其三，商业地产受产业投资人主业经营状况影响大。

但是，秦虹认为，上述三个方面不足以影响全局，中国房地产市场的供给速度快于销售速度，造成的现阶段性供给偏松，所以必然调整，但这种供给结构会发生变化，如果开发商开发量下降，结构就可能发发生逆转。