业委会欲更换物管反成被告

样本A

厚街凯伦花园

汇景凯伦花园业主委员会是厚街成立的**个小区业主委员会。该业委会成立后的**件事就是组织业主大会，更换现有的物业管理公司，招标选聘新物业，“小区停车收费、会所、游泳池、电梯以及外墙广告收入等均属于小区公共收益，一年几**元的收入应该属于全体业主所有，而不是物业管理公司”。但与此同时，该业委会将面对被现有物业管理公司以“侵犯名誉权”告上法庭，以及被当地**责令停止召开此次大会的双面夹击。眼下小区更换新物业管理公司一事也陷入了僵局。

诞生

为保护选票守着铁箱过夜

业主们一手持房产证，一手持选票，在接受身份核对之后，再将选票投进选票箱。到了夜晚，这些选票全部被装进一个体积约2立方米的大铁箱，贴上封条，并由专门的业主志愿者24小时看守。为了保护好选票，看管人就睡在铁箱上过夜。经过为期10天的投票选举，2013年11月，酝酿了3年之久的凯伦花园业主委员会终于宣告诞生。这也是厚街成立的**个小区业主委员会。

这场选举，前前后后发动了两百多名业主当志愿者，甚至还发动小区上百名小学生，挨家挨户送宣传单、送选票。

“给志愿者提供盒饭、矿泉水，印发宣传资料等，费用都是业主自愿出的。每开一次业主大会，都要花费几万元，而且还要发动几百名业主参与，难度可想而知。”业委会主任王稳雄讲述：“从准备成立业委会至今，花了10多万元。业委会本身没有经费，都靠业主自愿捐*，有些业主自愿掏出几万元，也有些*是向业主开了借条，等以后有了公共收益再还给他们。”

僵局

欲换物管被要求召开三次大会

“本来以为成立业主大会后，就可以自主选择更换物管公司，没想到后来事情这么复杂。”一名业委会委员告诉，今年3月，他们准备召开业主大会，由全体业主投票决定是否更换现有的物业管理公司。业委会成员到厚街房管所咨询选聘物业服务企业有关事宜。厚街房管所给出《关于续聘、选聘物业服务企业的意见》，要求业委会召开三次业主大会。对此，凯伦花园业委会认为：“召开一次业主大会都很难，三次就更难了，而且这个指导意见没有依据，我们不接受这样的指导。”5月14日，厚街镇人民**称凯伦花园“不符合我市选聘物业服务企业的政策和程序要求”，责令该业委会停止组织此次业主大会。

对此业委会表示不服，6月16日向东莞市人民**提出行政复议申请，提出“没有任何法律法规规定业主大会选聘物业服务企业，必须**按照当地房管所指定的方案进行”。8月底，东莞市人民**回复：“因情况复杂，本案需延长审查时间，审查期限延长至9月23日。”不过，更换现有物业管理以及选聘新物业管理一事，并没有因此而搁置。

争取

不服**责令申请行政复议

按照凯伦花园业主委员会的说法，成立业主委员会不仅仅是出于对现有物业管理服务的不满，更重要的是为了争取小区的公共收益。该业主委员会认为，根据《物权法》和《广东省物业管理条例》，“小区的停车收费、会所、游泳池、电梯以及外墙广告收入等均属于小区的公共收益，我们小区一年几**元的收入，应该属于全体业主所有，而不是物业管理公司，现在这些收入被物业公司掌控，将来我们的小区、房子老化了，拿什么来维修？说白了，我们是在争取自己的小区以及房子的养老金。”

“如果我们小区争取到这个权利，那么东莞整个物业管理格局可能都要变。这是和整个物管行业的博弈。”一位王姓业委会委员说：已经预料到此过程必然会遭遇各种阻力。“现在我们已经通过业主大会投票决定，**续聘东莞市汇景物业服务有限公司，并通过投票同意重新选聘物业管理公司，现在有三家企业进入竞标考察阶段。”由于凯伦花园业委会提出行政复议申请，厚街镇房管局方面表示，在行政复议结果出来之前，**介入此事。

凯伦业委会方面称，如果行政复议这条路不行，接下来他们将走法律程序。在行政复议结果出来前，他们还没有办法跟汇景解除合约，但业主们投票重新选聘物业管理公司的决定不会改变，在他们看来，“我们只不过给自己换一个管家而已，**没有理由不支持。”

生变

被物管告上法庭一审被判道歉

跟行政复议申请同时进行的，还有凯伦花园业委会与汇景物业管理的纠纷。6月13日，一封《凯伦花园业委会致全体业主的***》提到：汇景物业每年非法侵占业主公共收益达几**元，业委会多次要求他们公开公共收益，直至今年6月份物管才公示部分广告收益，停车场等绝大部分公共收益被隐瞒。

此外，对于业委会受贿，以及业委会成员想自己成立物业公司或想从新的物业拿回扣的各种传闻，该***也做出回应：“法律禁止业委会成员及亲属从事物业工作。我们理解部分业主会有这种想法，强加于他人的主观想法不能成为证据，我们不对没有证据的猜测去作过多的解释，不管是现在还是以后，业委会成员都置于广大业主的监督之下，完善对业委会的监督体制是广大业主的权利和义务。”

因为这封《***》，6月18日，汇景物业以“侵犯名誉权”为由一纸诉状将该业委会告上了法庭。8月19日，东莞市第二人民**做出一审判决称：业委会提供的证据不能证明***中“物管每年非法侵占业主公共收益几**”的陈述，限业委会在规定期限内，在小区内张贴***对侵犯汇景物业名誉权发表道歉声明。

9月9日，业委会不服一审判决，向东莞市中级人民**提出上诉。上诉状称：汇景物业是小区及共有部分、共有收益的实际掌控人。对于共有收益支出收入情况，汇景物业有义务公开财务报表，并在扣除合理费用后将共有收益交回给业委会。正是因为汇景物业方隐瞒相关报表和收入，业委会才会发出***督促，无侵权过错。

9月22日，厚街镇人民**称，根据《广东省物业管理条例》第五条“街道办事处、乡镇人民**会同物业所在地的区、县人民**房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷”的规定，决定撤销责令凯伦花园业主委员停止组织业主大会的通知。

对话

凯伦花园业委会主任王稳雄：

两年没休息日但没想放弃

小区是传承后代的家园

：你们是厚街成立的**个小区业主委员会，为什么很多小区也想成立业主委员会却成立不起来？

王稳雄：其实我们也走了很多弯路。根据规定，成立业主大会满足以下两个条件之一即可：20%以上业主联名，或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上，业主即可以向镇**(街道办)提出成立业主大会的书面要求。但很多小区在申请中成立业主委员会时，有关部门会提出要同时满足上述两个条件，而且其中的“交付使用证明”还需要业主自己向开发商去要，开发商往往也不肯开，实际上，这个“证明”应该由开发商主动到房管局备案。很多小区业主委会在申请的**步就遇到阻力，他们的热情很容易被浇灭。

：为什么你们的热情没有被阻力浇灭？

王稳雄：我们是小区的主人，如果我们自己不站出来维护自己的权益，还有谁能保护我们的权益？为了成立业主委员会，很多业主两年都没有休息日，真的很累，但我们没想过放弃，就是一种信念在支撑，小区就是我们的家园。

我们成立业主委员会是为了争取小区房子的“养老金”，也就是物业管理现在收取的公共收益，比如停车费、电梯广告、会所、游泳池，根据物权法，这些收入都应该归全体业主所有，而不是物业管理公司，物业管理公司应该只收取物业管理费。

现在一年几**元的公共收益，全部被物管公司掌控。我们要争取回来，如果这些收益被拿走了，以后我们小区老化了，拿什么来维修？

：一年几**的公共收益是怎么算出来的？

王稳雄：这个大家都可以算。比如停车位，一个月租金乘以车位数量再乘以12个月，还有外墙广告、电梯广告收入等加起来，以及会所、游泳池、商铺租金等都属于公共收益。

：你们为什么能发动这么多业主参与到志愿者中来？

王稳雄：总的来说，我们小区业主凝聚力比较好。这来自于大家想争取自身权益、维护自身权利的渴望。还有我们在宣传发动时，理念比较明确，业主们很认可。我们希望建成一个小的家园，让大家有一个安全的可发展的生活环境，小区是我们自己的财产，是我们后代可以传承的财产，大家都爱护它。我现在也害怕，常常都有人威胁恐吓我说要搞死我，我能不害怕吗？厚街三屯派出所、厚街公安分局、东莞市公安局，我都去报了案，希望能到警察的保护。

凯伦花园业委会

标签

厚街首个小区业主委员会，提出“小区一年几**的公共收益应该归业主所有，而不是物管”。

大事记

2013年11月　酝酿3年后终告成立。

今年3月，欲更换现有物管公司，被厚街镇**以不合程序为由叫停。

6月16日，业委会不服，向东莞市人民**提出行政复议申请。

6月18日，被汇景物业以“侵犯名誉权”为由告上法庭。

8月19日，一审败诉被要求向汇景物业发表道歉声明。后来业委会提出上诉。

9月22日，厚街镇**撤销“责令凯伦花园业主委员停止组织业主大会”的通知。

业主之声：

我们成立业主委员会是为了争取小区房子的“养老金”，也就是物业管理现在收取的公共收益，比如停车费、电梯广告、会所、游泳池，根据物权法，这些收入都应该归全体业主所有。一年几**元的公共收益，我们要争取回来。———凯伦花园业委会主任王稳雄

采写：黄丫丫凯伦花园业委会供图