广州分站
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9月30日，央行**房贷新政宣布限贷放宽。受政策利好刺激，国庆期间各大项目上门量激增，广州楼市顿时热闹起来。据搜房网数据统计，10月前三周，广州全市新建商品房成交量分别为783套、1791套、1961套，合计4535套，环比9月的3011套上升了50.61%。
与此同时，豪宅**的捷报也频频传出。广东保利宣布，保利云禧国庆七天卖了5亿；10月25日，富力东山新天地推出华府组团，发展商表示开卖当天销售突破10亿，基本**。
冰封的豪宅市场真的回暖了？要知道，由于担心楼价被拉高，2013年广州豪宅产品属于**严控范围。为便于统计，本期调查以面积144平方米及以上单位作为豪宅的基本指标。
前9月成交同比降31.2%
政策面宽了，但今年前9月豪宅成交比去年“五限”时的成交还差。
房价点评网数据显示，2013年1-9月144平方米及以上的豪宅供应套数为7245套，网签套数为9976套；2014年1-9月144平方米及以上的豪宅供应套数为10971套，网签套数为6857套。前9月供应量同比增长51.4%，网签成交同比降低31.2%。这一趋势与广州整体楼市状况相符合。戴德梁行数据显示，今年1-9月份广州新建商品住宅累计成交量同比下降30%。
就单月成交来看，2013年，144平方米及以上豪宅网签成交超过1000套的有1月、3月、5月、9月、10月、12月；其余月份的网签套数均超过800套。然而2014年截止9月，单月网签成交套数超过1000套的仅6月份，其余各月在500-800套徘徊，尤其三季度陷入低谷。
“今年的成交数据，有相当部分是去年因限签而延迟的，市场真实成交可能更糟糕”，方圆地产*席分析师邓浩志如是说。
10月：部分豪宅盘价格让利，成交回暖
930新政后，豪宅市场是否开始回暖？房价点评网监控阳光家缘数据，2013年单月供应984套，网签成交1107套；2014年10月份上半月供应551套，网签成交72套；下半月数据尚未出来，进行了代表豪宅调查。
国庆七天，据合富辉煌监控，豪宅关注度提高暂未实际带动成交。尚东君御单价5万-7万，国庆成交1套，新鸿基峻林单价3.9万，成交5套。尤其珠江新城**项目多个在假期零成交，如星汇御府单价6万元/平方米，没有成交。嘉裕**单价3.8万-4.5万元/平方米，没有成交。**豪宅大一山庄成交也未见变化。这些楼盘的特点是单价高、面积大，入市门槛高。
若楼盘推优惠单位，价格让利幅度10%-15%，则带动成交回升。如珠光御景壹号，国庆望江单位均价4万元/平方米，*低3.25万元/平方米，较此前一批货量降价15%左右，国庆成交28套。鹅潭湾望江单位2.8万，比同类产品价格低10%左右，开盘成交60余套。此外，雅居乐富春山居、雅居乐剑桥郡、保利云禧推出国庆大优惠，也有效促进成交。
价格不涨或产品稀缺的楼盘成交也还不错，如中信西关海2.8万-3.2万元/平方米，价格持平，国庆期间成交60余套；合生紫龙府新货单价3.75万元/平方米，价格持平，国庆期间成交1.3亿。近日开卖的富力东山新天地华府组团与前期楼王价格持平，但面积为120-180平方米，不同于此前动辄240平方米以上大面积，入市门槛降低吸引大批改善客户。
统筹、采写：王艳玲
[代表豪宅调查]
**类：单价高、面积大的豪宅
大一山庄新政对**豪宅没影响
930新政前成交分析：大一山庄算是广州**豪宅的**之一。今年9月底之前，该盘网签2套别墅。不过值得注意的是，该盘不少成交属“隐形成交”，即暂无购房资格的买家先与开发商达成成交，暂不网签。
930新政后成交分析：新政发布至10月28日，该盘暂时未录得网签。
开发商说法：“因为我们的总价都比较高，三成*付和七成*付差距很大，此前购房的只要是做按揭，客户都会想方设法做成*套。而且这些豪宅买家一般子女都比较多，大多会用子女的名义来购买。”大一山庄营销总监张吉伏表示，目前来看新政对于**豪宅影响不大，对于改善型豪宅可能有一定促进作用。
采写：林广
第二类：价格让利的豪宅
保利云禧前所未有大优惠带动成交
930新政前成交分析：根据阳光家缘网的数据，前9月累计销售104套。1-2月成交均价约3.9万元/平方米，4月份达到4.2万元/平方米之后，价格再次回归到4万元/平方米出头。
930新政后成交分析：国庆七天累计销售达5亿。10月1-29日网签20套，成交均价4.01万元/平方米，这一价格仅高于1月、2月，比其他月份都低。究其原因，广东保利在国庆黄金周推出保利集团前所未有的优惠大礼包。
开发商说法：上半年走货稳定，销售额达15亿。淡市下，**物业的保值性得以体现。
采写：王艳玲
珠光御景壹号*低3.25万元/平方米，月内网签25套
930新政前成交分析：根据网易监控阳光家缘数据，该盘在9月份共网签15套房。推出的A区产品与此前所售的B区产品不同，价格均价低至4.2万元，*低3.25万元/平方米。
930新政后成交分析：10月至28日网签了25套。
开发商说法：由于政策出得较为突然，目标客户名下的其他贷款仍未处理，导致部分客户需延期办理结清手续。其次，部分客户冲7折利率来，但广州目前的银行都没7折利率，客户也希望能再等等；另外部分客户也担心，**如此突然大手笔放松贷款政策，是否会有相应的其他政策措施限制房价，对市场仍抱有观望态度。
采写：邱永芬
雅居乐富春山居价格降了，成交上来了
930新政前成交分析：从阳光家缘网的数据来看，此项目1至9月份平均每月网签套数多在30套以下，网签均价每平方米在2万元以上。
930新政后成交分析：进入10月份以来，该盘网签单月套数增加至50套，但成交均价约在1.9万元/平方米。
开发商说法：限贷政策调整确实是一个利好因素。与此同时，雅居乐多年来的豪宅品牌深耕、**圈层培育更是项目**的关键所在。
采写：徐凤梁栩瑶
雅居乐剑桥郡2栋新品三个星期内基本清零
930新政前成交分析：根据阳光家缘网的数据，在930新政**前两个月，该盘的单月成交套数在10套左右，网签均价约在2.1万元/平方米。其中6月份的网签量高达220套，均价则为1.4832元/平方米。
930新政后成交分析：剑桥郡10月网签1.84亿，约占番禺区15%，而且剑桥汇3期*批推出的2栋新产品，总价均在450万左右，三个星期内基本清零，销售速度在加快。
开发商说法：自10月以来，雅居乐广州两大豪宅成交持续火爆，两大项目的环境与配套已日趋完善，坚持做的好产品将赢得市场的认同。关于6月份猛增的网签，一方面可能是与前期已销售而延后网签有关，另一方面也与产品定价有一定的关系。
采写：徐凤梁栩瑶
第三类：其他豪宅
时代外滩新政发布后成交有30%-50%的提升
930新政前成交分析：按照网签数据显示，今年前九个月，该盘成交73套，在豪宅当中表现尚属不错。
930新政后成交分析：网签数据显示，10月1日至10月28日，时代外滩网签仅6套，可能受到签约周期以及政策落地时间的影响。
开发商说法：由于新政落地时间较慢，10月份的网签数据其实大多体现了9月份的成交，事实上930新政对成交的促进非常明显，楼盘成交大概有30%-50%的增长。“其实豪宅客户不是缺钱，只是他们也有资金杠杆的需求。此前二套*付七成，会占用他们的大量资金空间，现在可以*付三成，出手的速度明显加快。”时代外滩相关人士表示。
采写：林广
富力东山新天地卖200平方米以下单位，2小时卖出10亿
930新政前成交分析：从阳光家缘网的数据来看，今年3-9月份，月网签平均套数不足5套，有几个月出现零成交的现象，网签均价4.5万元/平方米。
930新政后成交分析：上周末，收筹逾300个的富力东山新天地推出“华府”组团的120-180平方米产品。据项目负责人透露，开盘当天两小时内大卖10亿元，基本**。
开发商说法：项目负责人表示，此前网签量少的原因，一方面是因为推货少，另一方面户型面积大，多为242至300平方米。总价高，在1200万至1600万。而上周末推出的产品多为120至180平方米，总价在500万至800万元，门槛较低。
采写：徐凤
梁栩瑶
制图：彭莉羚
[专家分析]
房贷新政**，
豪宅市场并没明显起色
方圆地产*席分析师邓浩志认为，虽然房贷新政落地，刚改型需求有所增加，但二次改善或多次改善客仍然很少，所以豪宅市场并没有明显起色。
如果按面积区分豪宅盘，番禺等区域楼盘动辄都是200平方米的大面积，却按照*次改善的特惠价格推出市场，降价幅度大，这些盘卖的还不错；但是总价500-600万以上的豪宅，消化速度难以提升，关键在于三个层面的担忧：限购尚未放松、**人群海外置业、以及宏观经济面对**人群购买力减弱的影响。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则表示，楼市上空有四朵乌云，其中之一便是**购买力退出市场。一方面是高收入人群资金流向境外，另一方面是公务员阶层短期不买房。他判断，“楼市成交量还将以刚需为主”。
