仲量联行：央行放松贷款限制 高捧住宅销量有望反弹

10月30日，仲量联行进行2014年第三季度广州房地产市场回*新闻发布会，总结了第三季度广州贸易及豪宅市场的成长态势。仲量联行指出，第三季度广州**办公楼需求有所增加。此外，受央行放松贷款限制的影响，接下来高捧住宅销量有望反弹。

2014年第三季度 广州办公楼需求有轻细增加

仲量联行华南区董事总司理吴仲豪暗示：“曩昔数个季度办公楼房*走势疲软，但跟着中国经济增加日趋不变，本季度广州办公楼需求有轻细增加。较为活跃的租赁需求*要来自于当地专业办事业行业，包罗各类媒体公司、律师事务所和**办理公司。”零售物业租赁市场整体回暖，大都成交集中在河汉区，**品牌继续在广州扩张。

工业物业市场，在电商行业蓬勃成长的态势和相关政策激励下，本季度广州非保税仓净吸纳量达9万平方米，可是因为本季度新落成供给较大，个体新项目空置面积较多，使全市整体空置率上升至8.4%。住房市场方面，在经济平稳增加以及珠江新城商务氛围日益成熟带动下，广州高捧住宅租赁市场连结不变。

**办公楼

成本敏感型租赁需求继续鞭策租赁勾当增添。曩昔数个季度办公楼房*走势疲软，但跟着中国经济增加日趋不变，2014年第三季度，广州办公楼需求有轻细增加。较为活跃的租赁需求*要来自于当地专业办事业行业，包罗各类媒体公司、律师事务所和**办理公司，这些企业大大都从越秀区、河汉北等地搬家至珠江新城，在追求更高质量的办公空间的同时享受房*不变带来的益处。

出于对持久成本节制的考虑，本季度跨国公司仍然表示出对预租将来完工项目标青睐，以便享受诸如房*扣头和免租期耽误等优惠。因为本季度新落成大厦具有较高的预租率，本季度净吸纳量从二季度的4.8万平方米增添到三季度约12.4万平方米，空置率则下降到9.6%，是2006年三季度以来初次回落到10%以下。

珠江新城的高德置地广场四期北塔（8.2万平方米建筑面积）在本季度交付利用，是2014年*一完工的办公楼项目。当前，广州全市的办公楼总存量为380万平方米。

部门现有办公楼潜在租户外流迫使业主降低房*。因为将来完工项目标业主为租户供给较大房*优惠，现有项目标业主往往在房*方面采用了更为矫捷的策略，并提早与现有租户续约，以便应对来自将来项目标竞争。但同时，一些空置率较低的现存办公楼房*有小幅上扬。因为这些身分的综合感化，本季度广州办公楼整体房*环比小幅下降0.3%至人民币156.3元每平方米每月。

投资者和自用型买家采办办公楼日趋谨严。本季度，国有企业办公楼需求受政策影响仍然障碍，国企办公楼采办需求削减，本季度成交*要来自私家投资者和当地企业。因为房*增加仍然障碍，这使得投资者加倍谨严，导致办公楼成交量有所下降，导致个体二手卖家调低报价。总体而言，广州**办公楼本*值环比上涨0.1%至人民币37,500元每平方米。

市场瞻望：瞻望将来，仲量联行华南区研究部总监曾丽暗示，因为将来中国经济增加持续放缓，是以大大都公司出格是跨国公司用于办公场合的资金预算仍趋于保守，除非较低的房*可以或许有助于持久成本的节流。估计将来12个月净吸纳量将为40-45万平方米摆布，新增净吸纳量将*要来自将来完工的办公楼，而现有项目标入驻率将根基连结不变，整体空置率将上升至大约10-12%。

在房*方面，因为提高房*会带来租户的外流风险，全市整体房*增加预料将放缓。固然净吸纳量晋升，可是部门成交是房*优惠带动搬家至新完工大楼，对房*增幅帮忙有限。综合上述身分，估计将来12个月全市规模内办公楼房*仍连结平稳。

投资市场方面，除非现有的针对国有企业的办公空间面积的《关于党政机关遏制新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》政策限制有所放宽，将来12个月内办公楼本*值将继续大致维持平稳，增幅较慢。

零售物业

整体空置率降低，租赁勾当*要集中在焦点商圈。2014年第三季度，租赁市场整体回暖，大都成交集中在河汉区。**品牌继续在广州扩张，本季度Givenchy、BAPESTORE、KENZO、ASH及Fresh在河汉路泰初汇开设广州*店。跟着珠江新城办公楼陆续完工，在此工作的白领人数慢慢增添，鞭策零售市场日渐成熟，餐饮类租赁成交活跃。

位于番禺区的荔园广场于本季度开业，该商场建筑面积为7万平方米，是该区域继奥园广场之后第二个优质零售物业项目。截至2014年第三季度，全市优质零售物业总存量约达226万平方米（建筑面积）。其他优质零售物业租赁表示平稳，部门商场出力进行整体租户品牌进级也推高整体净吸纳量达8万平方米（建筑面积），市场整体空置率环比下降0.6个百分点至3.5%。

业态及租户组合持续整合，房*增幅受限。本季度市场整体房*程度仍然连结平稳。尽管整体租赁需求有所恢复，但一些面对较大空置压力的商场业主软化其房*立场以吸引优质新租户进驻。另一方面，正在进行租户及业态进级调整的优质成熟商场仍受青睐，租户对于这些黄金地段门店将来发卖业绩的决定信念促使其房*继续上涨。整体而言，房*环比增速约为0.6%，与上季度根基持平，达人民币398元每平方米每月。

现金流压力影响业主心态，回报率小幅微升。本*市场方面，本季度无大宗成交。现金流压力使得部门地产开辟商愿意考虑整售其在建的零售物业资产，新兴商圈潜在可投资项目增添，但房*增速持续放缓增添了投资者观望情感。这些身分配合导致本季度本*值与上季度持平，投资风险小幅提高，预期市场回报率继续维持在7.9%。

市场瞻望：瞻望将来，曾丽暗示，经济增速和社会消费品零售额增速同步放缓使得零售商扩张立场加倍谨严。同时，**物流的便捷性加强了**电子商务平台影响力，进一步加剧零售商之间的竞争。估计将来12个月租赁市场整体需求将继续连结平缓，优质品牌将继续稳步扩张。除了快时尚和餐饮类租户，其他体验类租户，如书店、小我护理、儿童娱乐类租户的扩张需求也将继续晋升。

将来12个月的新增供给量估计达64万平方米（建筑面积），番禺、海珠和萝岗等新兴商圈将有较多面向公共市场的新增供给。杰出的预租环境减缓了供给洪峰对空置率的压力，估计年底空置率微升至4-6%。此外，尽管零售商对成熟商场的遍及青睐将晋升个体焦点商圈业主叫价能力，可是更大比例的体验类的租户组合将限制房*增幅，估计将来12个月整体房*增加幅度将维持在3-4%。

工业物业

物流园

新完工项目推高非保税仓储项目净吸纳量。2014年第三季度，在电商行业蓬勃成长的态势和相关政策激励下，广州非保税仓净吸纳量达9万平方米。净吸纳量*要来自于状元谷国度电子商务财产园，其新完工的二期项目定制仓面积近4万平方米，办事于一家当地酒和饮料类电商企业。可是因为本季度新落成供给较大，个体新项目空置面积较多，使全市整体空置率上升至8.4%。

本季度广州有两个非保税仓储项目完工，均在黄埔区，别离是状元谷电子商务园二期（4万平方米）和宝湾物流园二期（12万平方米）。因为一些物流项目推迟完工日期，这两个物流园将是本年下半年广州仅有的完工项目。

空置率下降鞭策保税仓储项目房*稳中有升。2014年7-8月，广州保税区出口同比增加高达42%，这转化为保税仓储市场上强劲的需求增加，并是以带来空置率的降低，从上季度的15%降低到本季度的11%。租赁需求*要由办事于外资公司的第三方物流企业和一些电子商务企业撑持。

本季度没有新完工保税仓储项目，2015年新增供给将继续受到限制，估计将仅有约7万平方米摆布的物流园区完成扶植，集中在广州富力**空港物流园。

需求不变增加，非保税仓储项目房*暖和上升。在非保税仓储市场，部门项目推迟完工，加上净吸纳量持续不变，造成现有仓库空置率下降，鼓动勉励了部门业主提高房*。本季度，广州非保税仓储项目标平均房*环比上涨1.5％至人民币31.9元每平方米每月。在保税仓储市场，南沙**保税物流园空置率持续下降造成业*要价能力加强，在其带动下，全市保税仓库房*环比上升1.7%至人民币31.1元每平方米每月。

市场瞻望：瞻望将来，固然电子商务成长将继续鞭策广州市对非保税仓储项目标需求，同时将来市区规模内仓储用地供给稀缺，但因为将来12个月估计将有多达22万平方米非保税仓储项目完工，估计房*增幅大幅增加的机遇较低，将维持在3-4%摆布。

因为保税仓储物业当前空置率较高，且将来将有持续不变的保税项目增加，估计将来12个月保税仓储物业房*也将维持暖和增加，达3-4%。

财产园

2014年第三季度，没有新财产园完工，财产园区的空置率轻细下降。因为广州市持续蓬勃成长的信息财产，本季度科学城和河汉科技园等地财产园房*录得涨幅，财产园区房*环比微涨0.8%至人民币66元每平方米每月。

鉴于财产园区将来新增供给缺乏，在需求不变的带动下，估计全市财产园房*总体将连结不变增加趋向。

豪宅市场

住房公积金审批放缓，影响整体住房成交量。2014年第三季度，广州维持现有住房政策，大大都银行连结基准利率之上5%-10%的房贷利率。此外，为了节制流动性风险，广州市住房公积金办理中间自7月起增强公积金贷款的内部节制，耽误了申请周期。这促使潜在买家推迟了采办，并连结观望立场。

尽管一些开辟商推迟新项目标推出时候，本季度广州仍有824套高捧住宅开盘，比上季度增加7.0%。新开盘楼盘*要集中在越秀区和海珠区，如春风广场、领江一号等。本季度新完工楼盘约1,100套，*要集中在珠江新城和海珠区。本季度全市一手高捧住宅成交量比拟上季度环比降低32.3%至273套，此中，本季度新推高捧住宅楼盘成交量仅34套。

高端出租房源增添使得房*涨幅放缓。在较为活跃的办公楼租赁勾当带动下，广州高捧住宅租赁市场连结不变。然而，因为曩昔若干季度新楼盘的完工，市场上可供租赁的楼盘供给增添，影响了全市高捧住宅的房*增加，出格是在珠江新城等供给集中的区域。此外，受跨国公司节制成本的影响，珠江新城的大户型室第的问询量持续走低，导致整体房*走势疲软。总体而言，全市房*与上季度根基持平，维持在人民币85.3元每平方米每月。

受市场情感影响，全市高捧住宅本*值轻细下降。在本*市场方面，因为海珠、越秀等区域的高捧住宅接近本地优质讲授资本，即使发卖放缓卖家也不肯供给扣头，使得这些区域的楼盘价*不变。但在河汉等地，受市场情感影响，更多潜在买家转向租赁市场，这使得二手房卖家选择以扣头出售其住房，导致全市高捧住宅本*值下降。综合上述身分，本季度全市高捧住宅市场本*值轻细下降1.1%至人民币35,500元每平方米。

市场瞻望：9月30日央行放松对房地产市场的贷款限制，购房者贷款还清后将被视作*套房采办者。固然更多的政策实施细节有待出台，估计本地当局和银行将鄙人个季度出台具体的政策，激励投资者和改善型买家的需求。因为潜在的置业者需要一段时候了偿之前的贷款，并且部门成长商还处于冲年底业绩的阶段，短期内将把握政策放松的机缘以促进发卖量为主。中期来说，一手市场，发卖量预期将上涨，但价*升幅不会过快。是以，将来12个月总体而言将迎来高捧住宅市场销量的反弹，估计发卖量将跨越2,000套。本*值方面，估计将来12个月增幅将答复正常程度，展望增加5-6%。可是，估计二手市场的本*值升幅会较快，受益于一手市场优胜地段供给量相对暖和，而投资需乞降改善型需求受政策放松，恢复较快，估计成交量和价*会同步上升。而在租赁市场，因为珠江新城可供出租的高捧住宅存量增添，展望将来12个月全市房*涨幅将会继续连结暖和增幅至3-4%。

酒店市场

旅游市场份额有所降低，酒店房价下降，入住率提高，酒店收益较为平稳。截至2014年8月，广州酒店日平均房价为人民币936元，比客岁同期削减了6.8%。与之比拟，同期入住率有晋升，达到了67.1%，比客岁同期增加了4.3个百分点。受入住率与日平均房价彼此感化影响，每间可出租客房收益削减了0.5%，为人民币628元。7至9月份凡是是广州市的旅游淡季，特大型会议会展勾当较少，但仍有一些行业会议会展的举办，为市场带来了必然的需求。休闲旅游方面，广州也因“登革热”的风行，制约了必然的休闲旅旅客源。广州酒店的日平均房价和入住率均跟着季候性而浮动，但总体而言，新增供给及经济增加放缓等身分同时也影响了酒店市场景气。在酒店供给不竭增添的形势下，大部门酒店经由过程降低价*吸引客户入住。

客源布局有所转变，市场短期内不会有较大晋升，需调整市场计谋。受国内经济增加放缓以及持续收缩的当局消费政策的约束，广州的酒店市场短期内不会有大幅度改善。大型会展如广交会、春交会等会持续支撑广州酒店市场，使会议时代酒店入住率和房价均上升。自2012年以出处于受到国表里宏观经济动荡的影响，加入广交会的采购商数目有波动，对酒店市场发生了一些消极的影响。2014年参展商数目较2013年有小幅增添，达60万，不外总数目还未恢复至2010年90万的程度。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌认为，固然广州总的酒店需求不会下降，但在需求增加乏力的环境下，新增供给仍然将对将来酒店市场房价及入住率造成压力。