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9·30房贷新政满月，深圳10月新房成交毫无悬念地创下了套数、面积双双的年内新高，且环比涨幅均超过五成，但价格环比出现微跌。进入10月份后，市场进一步回暖，供需两旺，“银十”已现。多名业内人士预测，年前两个月，开发商仍会以走量为主，加紧推货，预计新房涨价可能性并不大。
新房月成交创年内新高，*破4000套
9月30日晚，央行发布“认贷不认房”的二套房贷新政，被认为是此轮房地产调整中一剂药力*猛的**强心针，利好改善型需求。在新政利好的催促下，敏感的深圳楼市迅速回暖。
深圳市规划国土委公布的10月成交数据显示：10月份，全市一手住宅成交448277平方米，环比增52.7%，同比增38%；成交量达4783套，环比涨53.6%，同比涨31.9%。这是新房成交连续三个月环比上涨后，年内*次突破4000套大关的月份，也是自去年12月份以来月成交量*高值。
其中，受新政直接利好的改善型物业(90-140平方米)和大户型物业，环比成交均出现不同程度上涨。官方数据显示，10月份，深圳改善型物业成交68983.48平方米，环比增30.8%，同比增43.3%；大户型物业(140平方米以上)成交44739.34平方米，环比增41.2%，同比降20.7%。
而趁着这波回暖潮，开发商也加速推盘，超万套新房密集入市，供应量同样创下今年至今的*高点。尤其是南山、罗湖的多个中**楼盘纷纷加快入市步伐。在本月新开盘的10个项目中，单价在3万元/平方米以上的中**楼盘多达6个，其中华润城、中海九号**在400套以上大体量推盘的情况下，开盘当天基本**。从其他在售项目看，新政之后的周均访客及成交量相比新政之前也增长近五成。
不涨价成共识，开发商年内仍以走量为主
尽管10月份市场呈现供需两旺态势，但新房均价尚未出现预料中的大涨。10月份，深圳新房成交均价22198元/平方米，环比下跌了2.6%，同比上涨了2.1%。从10月开盘的项目看，多数开发商仍以保守定价为主，未出现涨价苗头。如备受关注的华润城、中海九号**、绿景虹湾等定位改善型需求的项目开盘价，从现场采访看，都在购房者的预期之内，甚至低于预期，以致*购，一房难求。
一位不愿具名的开发商操盘手向表示，打算趁现在市场回暖尽量在年内推盘，可能明年市场并不如想象中乐观，“9·30新政**就是**让开发商逃命的”。而澳达实业CEO罗振坤也认为，美国QE退出，预计接下来中国的银根也会随着趋紧，年底开发商迫于销售任务压力和银行还款压力，会以走量为主，*好的购房时机是农历年底前的1月份。
中原地产研究中心预测，9·30新政促进市场回暖，开发商*占时机加快推盘，10月推售量达到年初以来峰值，预计下月供应量会有所回落。对于多数开发商来说，定价策略仍以跑量为主导。
二手房返价普遍，改善型需求占比创新高
与此同时，央行新政**后，新房市场回暖的氛围同样带动了二手房业主信心的回升。近日走访地铺调查发现，目前业主返价现象已开始普遍出现，返价幅度多在5万-10万。中联地产二手房研究院总经理肖小平也向透露，受新政刺激和龙华宅地高价拍卖影响，几乎成交活跃的片区都出现了业主返价。
中原地产的统计数据显示，本月超六成楼盘价格出现上涨，超三成的样本楼盘价格涨幅在5%～10%之间。10月以来访客量平均增幅两三成，而二手住宅日均成交量环比9月增长了106%，前期市场上处于观望的客户开始加速成交。
其中，在新政之后的一个月内，二手改善型物业成交占比已大幅攀升近5个百分点，达到34.9%，创下全年*高记录。表现*为突出的是南山区，前海、后海、蛇口等片区中存在大量中**、大户型的社区。
中原地产预测，预计下个月报价上调的房源占比可能会小幅提高，进而推高二手均价，但因10月部分需求已得到释放，预计下月价格涨幅会有所收窄。
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百城房价近两年*现同比下跌
詹燕燕从全国范围看，房贷新政的“**”效果却并不如想象中乐观，部分城市的“**潮”仍在蔓延。中国指数研究院日前发布的数据显示，2014年10月，中国100个城市新建住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，与去年同月相比下跌0.52%。这是百城房价连续第六个月环比下跌，也是其同比在经历连续22个月上涨后*次下跌。十大城市中4个城市环比上涨，上涨城市数量较上月增加3个。
中国指数研究院预测，随着央行住房金融政策和地方财税政策的**，房地产政策环境发生重大变化，特别是央行限贷政策调整或将进一步改变市场预期，但*终各商业银行执行*新住房金融政策情况将是影响市场量价的关键。随着各项政策的落地实施，各类需求释放或将促进市场回暖，但在高库存以及全年销售业绩压力等因素影响下，四季度房企仍将会以去库存为主，价格降幅或将逐步收窄。
