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关注官方**请扫描左方二维码，官方微博请搜索@地产天伦花园位于越秀区建设四马路19-29号。 邱永芬摄
继去年5月抛售天河新天希尔顿酒店后，新天地产集团有限公司又于今年10月将越秀区天伦花园的五层商场(负一至四层)以2.98亿打包出售给广州中新房粤投实业有限公司，折合单价约1.98万元。“今年经济不行嘛，价*合适就卖了。”新天地产总裁张高滨表示，出售物业所得将用于投资其它有潜质项目。在广州****房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，目前商业地产受电商和庞大商铺供应量的冲击，“风险很大”。
2.66亿卖地上四层商场
上周，新天地产集团有限公司公告，其司间接全资附属公司广州建阳房地产发展有限公司与广州中新房粤投实业有限公司(下称中新房粤)订立协议，同意以人民币2.66亿元带租约出售越秀区建设四马路19-29号天伦花园商场1至4楼。
天伦花园，越秀区环市路商圈的豪宅，安居客网站显示其目前二手均价为36597元/平方米。总占地3万平方米，建筑面积6.4万平方米，由3栋22层，23层、24层塔楼组成，分别为2梯6户或8户设计，共340户。天伦花园负一楼为商场，负2至负3层为停车场，5层则为3000平方米架空花园。由于3栋楼宇呈围合状，所以商场四面临路，一楼均是街铺，开发商还在一楼设多个电梯通往2至4楼的商场。
公告显示，此次所出售的地上四层商场由新天地产于2010年连同其他项目公司一并收购，建筑面积约1.1777万平方米(一楼部分商铺有过散售)。截至去年底，该商场(1至4楼)账面净值为2.635亿元，预期出售可获得账面收益(未扣除税项及开支)约250万元。
双方约定，签订协议时，中新房粤需支付新天地产订金2000万元，并于转让3至4楼业权前再付1.13亿元，余额在转让完成后30天内支付。倘未能根据协议之条款及条件完成出售，新天地产须于终止协议后3天内退还订金。
闹市中心商铺空置
天伦花园位于老城越秀中心，环市东商圈，距花园酒店和保利中环广场只需五六分钟步程。不过，各种变动令这个小区的商场如今人去楼空，灰尘满目。缘何****的闹市中心也有这么多空置的商铺？10月31日下午4时许，天伦花园商场外人来人往。但仅A栋一楼现就有三间商铺空置，铁链锁门，除有一间室内摆着木梯像在装修外，其余两间玻璃门紧锁，招牌残旧不堪。B栋一楼街铺现场目测搬空了五六家，包括两家中介，一家咖啡店，一家*锅店等；一家店前堆了不少缺胳膊少腿的残旧椅子；在营业中的店铺也鲜见顾客。
或由于目前基本每一层就只剩一个商家在营业，二楼以上的电梯都只能通往一个商店。
新天地产此次公告表示，天伦花园商场有5122平方米现在已租给租户做商业用途。以总面积1.1777万平方米计算，这相当于有57%的商铺在空置中。新天地产称，过去两年商场的空置率有所上升。
发现，在2011年4月下旬，该商场内的一家餐馆因排油烟扰民受到投诉，被越秀区环保局责令整改。
截至2012年及2013年底，商场产生租金收入总额分别约1040万元、730万元，租金一年锐减三成达310万元。新天地产认为，此次出售是变现良机。
负一层商场降价400万售出
事实上，早在去年初，新天地产就已有意出售天伦花园的商场。
“去年年初开发商就想挂牌出售，曾有人看中，条件就是要把租户们都赶走，想做酒吧一条街”。曾在天伦花园分店任职的满堂红销售主管陈**表示，商场三楼的力美健在此后被赶走；而负一层整层原为天悦汇时尚会所，商家大约从2009年就开始起租，租金90元/平方米，“本来合同要到明年才可以搬，但被赶后去年底就搬走了”。
去年4月中，新天地产集团曾公布，以3600万元人民币出售天伦花园商场地库，建筑面积约为3273平方米，买家为冯某。前日傍晚，张高滨坦承该笔交易后来没有谈拢。
直至今年10月中旬，新天地产降价400万元，方以3200万元成功出售，买家已由冯某变为中新房粤。开发商的数据显示，该层商场在去年底账面净值为3120元。
陈**表示，天伦花园商场原本聚集不少餐饮、酒吧及健身、美甲、美发等商店，在开发商打算出售商场后就逐渐萧条，二楼原也有韩国菜等商家，至今仅剩一家。这里曾是外国人喜欢的酒吧街，但因外国人逐渐减少，导致客流愈少。今年经济形势不大好，管理方还涨租，更多的商家陆续搬走。
满堂红从2007年就在天伦花园一楼商铺设分店，面积大约40平方米，租金从当年的1.7万元/月涨至今年的2.8万元/月。虽然商铺为私人业主所有不受商场变卖影响，但仍从10月份起关闭该店。
“一来因为这条街的客流比以往少了很多，二来公司在附近的分店离这个店非常近，而且市场今年也不大好。”陈**表示。
商铺售价便宜过住宅
根据此次出售，天伦花园地上四层的商铺均价约为22586元/平方米，每平方米约比楼上住宅(安居客二手价36597元/平方米)便宜1.4万元；而负一楼的均价只有约9777元/平方米。整个五层商场的均价折合约为1.98万元/平方米。
陈**表示，公司原天伦花园店的商铺系业主于2009年购入，单价大约5万多元，目前大概值10万多元/平方米。
“总价2亿多，也不容易找到人接手。”在满堂红商铺部**经理郭海波看来，该商场出售的整体价格基本合理，“许多开发商在年底面临资金压力，需要通过买卖物业达到资金回笼，以应对贷款负债等压力。而且这个商场经营多年的收益也不能忽略”。
广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，天伦花园商场虽然属于越秀核心区，但实际上居于二线路面，非主干道，不能和花园酒店旁边的商场相比。而且6楼以上全部是住宅区，这使得商场的发展不够纯粹和便捷，受到一定限制。
新天地产总裁张高滨亦对此商场出售表示满意，“今年经济不行了嘛，反正公司没有亏本卖”。
新天地产公告显示，买方中新房粤主要从事物业发展、投资、建筑及建材加工及贸易业务。
链接
新天地产持续出售物业
近两年，新天地产陆续出售旗下物业。
◎2012年12月，曾将海南白马天鹅湾全部25%股本权益卖给广州新意实业发展有限公司，代价约人民币8510万元。
◎2013年4月，曾将公司旗下的产销电子产品、买卖上市证券及商品投资，以及提供贷款**业务的公司悉数出售。
◎2013年5月，以约10亿出售天河区新天希尔顿酒店。
新天地产连番出售资产或源于其紧绷的资金链。2011年、2012年分别亏损9.63亿元和6.68亿元。
新天地产目前在广州项目有白云区新天半山、天河与新鸿基合作的峻林项目。
天伦花园楼层分布
●6层以上：
住宅，二手均价约36597元/m2
●5层：
3000平方米架空花园
●1至4层：
商场，2.66亿卖中新房粤
●负一楼：
商场，上月以3200万元卖给中新房粤
●负2至负3层：
停车场
该商场出售的整体价格基本合理。
———满堂红商铺部**经理郭海波
今年经济不行了嘛，反正公司没有亏本卖。
———新天地产总裁张高滨
**说法
库存加大商业地产风险
“两把大刀砍下去，现在哪有什么生意可做。”赵卓文认为，目前商场的供应量特别大，加上电商影响，导致很多商业地产价格走低，风险加大，前景变淡，“现在这个市场要卖楼不容易，能卖出去是不错了”。
**太平戴维斯数据显示，今年前9月全市主要**购物中心*层平均租金同比轻微下降0.3%，一些项目延迟入市。而仲量联行调查显示，截至2014年第三季度，全广州**零售物业总存量建筑面积约达226万平方米，番禺、海珠和萝岗等新兴商圈将有较多面向大众市场的新增供应，预计年末空置率微升至4%-6%。
“电商的影响不是致命的，*致命的影响是蛋糕变小了，切蛋糕的人多了。”黄文杰认为，消费市场的环境在前几年是高歌猛进，内需强劲；但近几年比较低落，国民整体消费欲望不高。另一方面，前几年的市场刺激使得大家都来做商业物业，市场供应量很大，但实际上供大于求。
高纬环球广州分公司总经理许少青表示，为面对井喷的购物中心新供应，增强购物体验并去同质化已成众多购物中心运营者的共识。
采写：邱永芬
