11月10日河汉区将卖地135亿 牛奶厂地块阐发

当局打算外推地——低密度坡地生态宜居社区的河汉华美牛奶厂地块将为当局收金再献一笔。虽限贷松绑促使一二手室第成交量均获得显著晋升，但价*转变却不大。当地块拍卖可能会有多家房企介入竞拍，估计竞拍环节会比力理性，房企该出手时才出手，该刹车时会刹车。

一、地块概述：待开辟的低密度坡地生态宜居社区

尽管没有列入年头的卖地打算，广州将于11月10日挂牌出让河汉华美牛奶厂三旧**项目，该地块位于奥体中间综合办事区的东边，当地块总用地面积54万㎡，总建面80万㎡，此中栖身面积约75万㎡，肇端出让总金额91亿。地块依据自身景观、地势特点，打造低密度**栖身区及低密度糊口区，与周边已有的一二手项目形成互补。今朝限购前提下改善需求较着增多，这是在特定政策情况下的机缘。

二、对周边室第市场的影响：相容互补，晋升区域影响力

1、对周边一手项目影响：彼此弥补

当地块周边的一手项目容积率较本案高，产物以中小户型为主，属于刚需型定位；而当地块具备天然山体的生态地貌，占地面积广、绿化率高、栖身品质优异，有利于本案开辟与周边楼盘纷歧样的差别化**产物，定位为中**的改善型项目，吸引中**客群。与项目地舆位置接近的仅有雅居乐富春山居有相似的规划前提及景观资本，存在必然的竞争，但两者地块规划所属纷歧样，本案属奥体新城板块，而富春山居则在科学城板块，可以吸纳分歧的区域的客户。

2、对周边二手项目标影响：栖身空气更稠密，晋升板块影响力

距离本案比来的二手室第*要有半山溪谷E墅、富力花圃、盈彩美居、金碧世纪花圃、景安花圃及中海康城。这些室第*要有以下特征：大部门为电梯楼；楼龄均在20年以内；二手均价介于1.3-2.6万元/㎡。牛奶厂地块改善型产物的定位会影响奥体中间板块人群的条理布局，晋升板块的综合影响力，也会加强二手小业主的要价心态，响应的晋升周边二手楼价。

三、拍卖预估

1、项目地块市场价*预估

地块合理价*区间12000-15000元/㎡：经由过程对比前述市场实例，价*会略高于油制气厂地块和2013年富力东圃地块，但不会高太多，跨越广钢地块*高价可能性较小；

溢价区间0-30%可控，31-45%需谨严：虽9月底限贷松绑有利于提振市场决定信念，但不足以促使房企拿地意向从谨严转向积极，估计四时度房企拿地方向稳重；

地盘成本节制在15000元/㎡内利于开辟商将来楼盘订价发卖：项目地块规划前景很好，但近况交通配套很差。奥体新城板块新房均价2-2.5万元/㎡，按开辟期两年，8%年增加率估算，两年后项目*期产物售价*高30000元/㎡，房企要想实现20%的平均开辟利润，地盘成本需节制在15000元/㎡以内

2、拿地房企预估

***.广州**控股集团公司旗下子公司或新注册开辟公司或与其他房企结合开辟公司：华美牛奶厂为广州**控股集团公司旗下企业，老店主直接拿地或结合其他房企拿地优势良多；

NO2.广州本土大中型房企和近年在广州有凸起业绩的外埠房企，尤其是那些尚未在奥体新城或广州东部结构的房企：这类房企凡是资金丰裕，深谙广州房地产市场开辟纪律，并且与当地当局关系紧密亲密；

NO3.在外埠成长成熟，近年谋求进入广州市场的中大型房企或其它实业、投资企业：这类企业基于计谋成长，有时为进入广州市场而不吝价格，成本反而不是他们考虑的重点。