广州分站
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10月份的中山新建房网签数据注定写入中山楼市的史册：11677套的成交量**打破了中山历年任何月份的成交数量，原本“金九银十”的说法甚至被戏称为“金九钻十”。而这个销量可以顶隔壁的珠海或江门两地主城区一年的卖房总和。
然而，根据第六次全国人口普查的数据发现，目前中山常住人口仅312万，虽然比起珠海常住人口还要高上1倍，但是房屋销售量却远远把后者甩在身后。究竟这一万多套的房屋成交里，有多少是中山人自己内销的？还是**的购房者**了中山的楼市？经过调查发现，现在中山房主要是七大类人群在消费，他们分别是中山本地人、珠海客、广州客、深圳客，还有港澳台客和国外华侨等。
爆了：300多万人口一个月消费1万多套房子
10月份中山楼市成交数据让人震惊：新建房网签套数高达11677套，创下自中山商品房建设以来的史上*高位。该数据环比9月份的6826套暴涨71.1%，环比2013年10月份的8938套也上涨30.6%。
可以说，传统意义上的“银十”变成了“钻十”。十月除了1-4日及6日以外，其余日子均成交超过200套，其中31日更高达712套，创下日均新高。而这样的数据，匹配的是中山仅仅对外公布的312万人口，即便按照业内口中*新的数据口径，也才350万人口。
回查同期珠三角部分城市的数据发现，中山可以说得上是一个**：珠海主城区10月份也创下历史新高，卖了716套房子，只是中山当月的6.1%，第六次普查的人口数量156万，是中山人口约一半；佛山网签共12691套，比中山要高，但前提是它有720多万的常住人口，是中山的两倍多；深圳10月份成交了5289套，仅仅是比中山的一半多一点，而常住人口则超过1063万，是中山的三倍……以至于有外来开发商一直看不懂中山市场：作为三四线城市的中山，在人口如此少的情况下，为什么能够消耗珠三角前三名的房源？
揭秘：珠海客、广州客、顺德客纷纷来买房
中山楼市能卖这么多房子，其实依赖于不同的消费人群：坦洲镇、东区、*炬开发区及西区的网签套数均超过1000套大关，其中坦洲勇夺10月网签成交量的**名。“珠海的人都来买坦洲房，我们计算珠海楼市的销售量时，都会把坦洲的数据纳入去”，某从事珠海楼市分析的业内人士如此表示。同样的，这个情况还发生在三乡身上，中山人没多少买这里的房子，却依旧销量不少。
这个情况可以直接套进其余城镇区吗？不能。“中山每个镇区、甚至是同一个镇区的每个楼盘的情况都不一样。”盛唐地产总经理赵常笑向表示：例如*炬区的项目，多数以本地外来务工人员为主，但凯茵又一城、保利林语等*炬区大盘，由于母公司在广州的**，导致有不少广州人南下买房。
而本期排名第六的东凤镇，就有顺德客过桥来买房。“中山城区并非我们的主战场”，东凤镇某综合体项目营销人员表示，区内如天乙海岸名都等项目超过五成都卖给了对岸的顺德客。
有些镇区或许因为政策利好或利空而瞬间销量反复。“三角镇的项目主要消费人群是番禺广州那边的，绝大部分都是看中了大南沙概念的炒作，在去年至今年年初都有不错的销量”。
分析：购房者仍以积压本地人为主，外地客加入战团
对于10月新建房网签达到一个新高点，中山中原拓展部总监植建军表示，估计约25%房源是买给了外地客，75%是中山本地人消化了。
而向部分楼盘询问，结果却耐人寻味。负责利和豪庭等城区内项目的营销总监马建宏表示，手头上的城区盘主要是还是以当地的“老石岐人”为主，占比近80%，偶见个别来自大涌沙溪的客户，而珠海、佛山、广州等地的客户也过来购房，但几乎以投资方向的小户型为主。“城区盘基本上还是本地为主，前期销售并不见得理想，导致大量的购房者涌入十月购房，**了一个新数据。”又例如10月份的销售**紫岭**，大部分的销售对象依旧是城区人；位于*炬区的保利林语负责人就曾说项目有4成以上是卖给广州客，而隔壁的凯茵又一城则一半以上都是卖给广州、珠海、港澳、深圳客等。有业内人士透露，万科柏悦湾目前深圳客比例很高，有15%，广州客次之。
赵常笑认为，目***月份的数据并不能代表中山常规情况，仅仅是前期积存的销售量压到了10月份：“可以发现今年上半年的销售都欠佳，购房者一直保持观望心态，而认贷不认房等政策一出，加上银行利息下降，媒体的吹风等因素下，购房者进入心理暗示期，也认为在过年前应该是时候买房了。”他表示，中山的情况比较复杂，不能一概而论，但在大趋势的政策利好下，还是可以发现外地客会陆续进来：“得益于深中通道，我们可以发现以往被遗忘的深圳客又开始出现在中山楼市中了。”
典型楼盘调查
东区代表楼盘：敏捷·紫岭**
10月业绩：全市套数**
客户构成：
东区：约50%
古镇+小榄镇区：约20%
城区其他区域：25%
香港澳门等其他区域：5%
坦洲代表楼盘：敏捷·锦绣明珠
10月业绩：全市金额**
珠海：90%以上
剩余区域：低于10%
西区代表楼盘：雅居乐剑桥郡
10月业绩：全市面积**
客户构成：
城区本地：40%
镇区：40%
外地：10%，以广州为主
港澳及华侨：10%，以香港为主
*炬区代表楼盘：雅居乐凯茵又一城
10月业绩：全市成交面积第7位
客户构成：
城区本地：40%，以东区为主
镇区：20%，以*炬区为主
外地：25%，以广州深圳为主
港澳及华侨：15%
石岐区代表楼盘：利和豪庭
10月业绩：全市成交面积第29位
客户构成：
城区本地：约80%，大涌沙溪极少
外地：约20%，以佛山、广州等地为主
风险提示
七大购房人群素描
1、中山城区客：兼具刚需与改善型，前者以新中山人为主，特点就是刚来中山急需一套房落脚；后者以“老石岐”为主，几乎不是按户均来计算房产，而是按照人均来计算，一个家庭好几套一点都不奇怪。
2、镇区客：原本就在各自的村里有着自建房，或许是为了变相做办公楼做生意，或许是看中物管，不过很多时候，他们会因为教育不得不再买上那么一套供孩子上学用。
3、珠海客：坦洲房绝对主力军，其实就是因为珠海的房子实在太贵太贵了，便宜2-3倍的坦洲房成为了珠海刚需的*好选择。
4、广州客：广州限购挤压了他们，加上大南沙概念的热炒，他们便在三角、黄圃、南头等镇买上一套，因为实在口袋有钱，因此购买异常爽快，有些人还会买来图个养老。
5、深圳客：继2000年左右及2009-2010年后，第三批深圳投资客正在涌现。他们看中*近的深中通道利好，兜里有着大把钱，极可能几套甚至一幢地买。
6、澳门客：和珠海客一样，或许是工作、或许是投资的角度来买房。
7、港台及外国客：这些几乎以中山华侨为主，买的就是一种情怀，也有些人买中山房为的就是养老，如早期凯茵新城的客源，不过随着人民币对港币的走高，或许这些人会慢慢减少。
采写、制表：萧倩苑
CFP供图
