均价9490元/m2，银十怒刷数据新高

有央行“9·30”新政刺激，有东莞在金九银十前的“托市”调高普宅价格标准，过去的一个月，东莞商品住宅成交数据为“银十”刷金。据东莞市房地产公众信息网的数据统计，今年10月，东莞商品住宅成交5029套，成交面积57万平方米，成交量创下年内月度成交新高。不仅是成交量有较佳表现，成交均价也从上个月的年度低位跃升至年度*高，达到9490元/平方米，从单月的价格表现来看，刷新历史新高。不过从成交物业结构来分析，则无论是成交面积或者成交价，都受到**物业成交的带动。“9·30”新政对于大户型需求有一定刺激作用，10月多个大户型楼盘供应成交放量，支撑今年“金十”光彩。

A

整体

住宅均价结构性上浮

解析：

在众多**项目入市的9月末以及10月本身，迎来了年度以来的一个成交高峰期。根据东莞***以及东莞房管局公众信息网的数据，录得10月份东莞商品住宅成交面积约57万平方米，环比9月份微增，但是同比下滑约两成。与前三季度同比减幅大多在三成余的幅度相比，本月成交数据降幅则有所收窄。

改善型单位和豪宅市场皆有亮点。东莞中原的数据显示，10月份的别墅成交大涨。本月东莞别墅网签7.42万平方米，主要因为虎门南部湾万科城别墅入市**的带动。此外，东莞改善型、大户型住宅成交占比有所抬头，主要是大户型产品的**项目入市增多，供应放量。而另一方面是限贷松绑政策对于改善型买家有利好刺激，吸引出手。

据数据监测显示，今年10月份，东莞普通住宅均价为9490元/平方米。从9月的年度低位“8702元/平方米”到10月份跃至年度新高，主要是结构性导致的价格上浮。这是由于南城恒大御景、东城天骄御峰等一线热点区域在本月集中入市，而水乡、东北、大石龙片区本月住宅成交量占比均不够一成，再加之众多别墅、改善型住宅等**物业的成交带动，导致本月东莞住宅均价结构性上浮。

B

镇区秀

临深片区持续占据成交**

解析：

从2012年第四季度开始，直到今年的前三季度，临深片区对东莞楼市的成交贡献仍占据大半江山，持续占据片区成交*位。但是第三季度之后，临深片区放量滞缓，同时本月由于中心城区住宅持续放量，成交量直线攀升，因此扭转了临深片区成交一支*大的局面。主要有南城恒大御景、东城天骄御峰项目的**入市，加之富通自在城等在售项目在加推下走货良好，本月城区住宅成交取得不俗的销售成绩。

其中，南城成交774套，几乎是翻倍于第二位的虎门片区的成交套数，成交量位列各镇区之*。

C

房企表现

卖楼技术哪里强？还是万科、光大

解析：

在房企销售业绩方面，前三季度房企收金前三席为万科、光大地产和碧桂园，本月光大有天骄御峰、地王广场项目分别**入市和加推，一跃而上，跻身亚军。但是碧桂园仍有后发优势，如黄江、横沥**项目即将在11、12月上市，其**能力不可小觑。截至10月份，已分别有光大、万达、富盈、恒大和三正地产的销售金额以“红盘”增长，接下来属于年末的*后两个月冲刺阶段，拥有新产品的楼盘业绩表现仍然可期。

从个盘而言，***个月卖楼技术*强的是锦绣山河、瑞士半山和保利生态城。只卖刚需单位的恒大御湖、碧桂园常平*府仍在TOP10榜单。厚街万达广场这架“综合体”的战斗机，销售金额进入前五强。豪宅盘观澜湖、天骄峰景和海逸豪庭也是赚“醉”了，仍是开发商的**利器。

从10月**楼盘来看，主要分布于热点区域，品牌房企中**或**大户型项目为主。其中前十名房企签约金额约占全市44%的份额，可见市场仍在分化。

D

供应

住宅新增面积创历史同期*高位

解析：

东莞中原研究部数据监测显示，在近两个月东莞住宅相继大幅入市下，东莞住宅存量不断走高，继上月东莞住宅可售存量达到525万平方米后，在本月东莞住宅可售存量再次创下高位，达到547.08万平方米。

合富辉煌东莞市场研究部分析，从惯例而言，9、10月份是历年的供应高峰期，库存水平通常高于7、8月，由此来看今年9-10月库存量的走高属于正常现象。

虽然同比之下今年的“金九银十”仍有下滑，但总体销售形势好于上半年，所以去库存的时间也在小幅收缩。按照过去6个月平均销售量来计算，消化525万平方米库存所需时间约11.5个月，创下连续4个月减小的记录。合富辉煌市场研究部副总监李兴旺分析，通常12个月上下的去库存时间为楼市压力的临界点，当前东莞楼市库存刚好处于临界点上下，楼市消化压力不大，处于安全的范围。东莞房价保持坚挺，受到了低库存的支撑。

本版采写/整理：陈焓　俞沅均

数据支持：东莞市房产管理局公众信息网、东莞市***、合富辉煌、东莞中原