广州分站
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此时此刻，2014年仅剩54天。一个多月前的国庆节前夕，一股“广州将放开限购”的疾风吹遍广州大大小小的楼盘。曾有一**楼盘和一些尚未具备购房资格的买家签订了一至三个月不等的“赌约”：若限购放开就把意向金转为定金，若未放开不具购房资格就退*。
眼下，广州放开限购仍是泡影。已有一部分“赌约”到期的买家找到开发商退*，也有楼盘仍然继续博一博，延长赌期；更多“赌约”未到期的楼盘仍在忐忑中，继续对不具购房资格的买家欲拒还迎。
开发商“愿赌服输”
自10月25日起，陆续有零星外地买家前往萝岗区开源大道某楼盘办理退房。开发商愿赌服输，按照此前签的协议予以受理，配合办理退房。这么爽快，缘起他们在国庆前后有过“赌约”：若放开限购，意向金转为定金，若没放开，意向金退回。
“一般都是只交了两万元的意向金。协议就只一张纸，内容大约是某某认购某地某盘某套房，从某日开始，由于国家政策没有变动，导致不符合国家相关规定，所下的意向金可以退回；如果符合购买条件就转为定金。”该楼盘的代理中介阿伟(化名)透露，该盘此前和买家签了相关协议，约定签认购书时间从10月25日至10月31日不等。近期，由于广州放开限购没有迹象，已陆续有一些不具备购房资格的买家前往退房，或将房子转到其他人名下购买。
阿伟的一个客户是个小生意人，没缴社保，他家在增城有一套房，登记在老婆名下。10月1日，该客户下了两万元意向金，打算以个人名义购买一套。“没想到现在广州还没松购(放松限购)。”阿伟说，前几天，这名客户已前往楼盘办理相关手续，将房子以买过社保的老婆名义购买。阿伟介绍称，该楼盘在国庆节期间卖了四五百套房，“大约有二三十人不符合购房资格”。
中原地产项目部总经理黄韬认为，国庆期间，广州不少楼盘以将放开限购为由偷步卖房，“但这种行为不到总楼盘的三分之一”。
真真假假放开限购风
时至今日，广州限购已长达4年。而从今年年中起，有关广州将放开限购的传言便不绝于耳。
“我确定南沙放开限购的方案是存在的，当时**计划七八月份放开南沙。”广州一**地产人士称，南沙后来没有放开限购，或与万庆良被抓有关。
今年8月7日，佛山放开限购，不少广州客拥去佛山购房。其后，广州不少地产机构纷纷开碰头会，并召集媒体参加，呼吁广州放开限购。也有消息人士称，广州曾在8、9月分别召开两场会议，讨论限购松绑事宜，一场讨论焦点是“广州有无必要松绑、取消限购”，而第二场焦点是“如果要取消限购或松绑，具体怎么做”。
9月中下旬，全国46个城市只剩四个一线城市及三亚未放开限购，广州又陆续传出放开限购风声。比如外地人购买可以免税单、社保购买一套房，本地人每个人可以购买两套，144平方米豪宅将放开限购等。至9月28日，这一消息突然从某知名大房企内流传出来，席卷全广州。
“其实，开发商跟**的关系多多少少是有些暧昧的，他们收到**的风会比媒体快，所以收到风后该动就动，一般都会提前一两星期。”上述**地产人士称，其时**曾计划在10月下旬松绑广州限购，所以很多楼盘从那时起就开始行动。
相信经常接到中介推介楼盘电话的市民仍记得，自9月28日起，一些楼盘销售在**房源时会说“广州马上就要放开限购了，社保未满三年也可以购买”云云。有些楼盘甚至大胆邀约缴纳社保不足三年的、暂时没有购房资格的市民前去下订。
9月底，房贷新政**，更令广州放开限购的传言虚实难辨。
**周豪赌限购松绑
在10月1日晚，分管国土房管的广州常务副市长陈如桂就放开限购传闻还回应表示，广州已准备好了一套办法，房地产管理方面广州有一套体系，已基本考虑成熟，但要向市**报批以后才能公布。这一消息经媒体传播后，更壮了开发商的胆。
据不**统计，广州至少有五家大房企参与豪赌广州放开限购，此外还有一些中等房企及小房企；有的开发商基本旗下全部楼盘都接受不具备资格的买家签约，也有的开发商只在部分楼盘实行；涉及楼盘至少达20多个，遍及萝岗、南沙、天河、海珠、番禺、荔湾、花都、黄埔、白云等。他们和“买家”签订一个月到三个月甚至半年、一年不等的协议，约定若到约定时间尚未放开限购就退回*款，放开限购就将意向金转为定金。
比如，天河东圃的某盘，外地客户不满一年社保可以先签申请书，交2万元订金，待开发商审批通过后再签认购书，选好的单位可以保留一个月，如果到时政策没下来，即可办理退款。同样，荔湾某楼盘亦如此，不具购房资格的买家需要打申请报告，可先交10万元订金，具体可以保留多久视买家的资质及资金而定。海珠区也有楼盘对没社保的，也可以先交订金再签合同。
在番禺，有楼盘对拥有一年社保以上不到三年社保的，可以先认购但不网签，待政策松动变一年社保后再网签。如果年底政策未出，就可以退款。而白云也有多个楼盘，不仅收纳不具备购房资格的外地人，甚至对本地已有两套的也曾表示可以再买一套，约定等限购真正落地就网签。
不过，自国庆节过后，开发商的口风就渐渐变紧，较少主动对买家传输放开限购消息。
“之前传言10月下旬放开限购的确是真的，至于后来为什么突然叫停，没有公布，具体我也不清楚是怎么回事。”方圆地产*席市场分析师邓浩志认为，可能是开发商收到了什么通知，放开限购的时间又得再往后推。
输赢未明，明拒暗迎
本周，再度回访此前曾公开表示，未满社保或不具备限购资格均可购买的楼盘，发现无论是开发商还是销售人士都已改口。
白云区的某盘，在国庆期间踩盘时，销售员曾很积极地宣传限购即将放开的传闻，并信誓旦旦表示，外地人购房不需要提供社保和税单，但要等限购真正落地才能网签。然而，时隔一个月，销售员的口风开始变紧。
11月4日，再度前往该盘时，销售员表示政策随时在变，没有社保或税单的外地人可以先确定购房先下订，其他再想办法。而对于不具备资格的买家，不到真正下订就不会告知具体的操作方式。
在天河某盘，按照国庆期间的“赌约”，到10月31日没放开限购就可以退订，但截至目前，开发商暂时没主动让买家去退订，仍在继续等待放开限购，延长协议时间。前往销售中心咨询时，销售人员明确表示**接受不具备资格的买家，但当表示尚有七八个月就满购房资格时，销售又表示可以先交两万订金，打报告申请；或者先交*付，等满购房资格才网签。
番禺区的一个楼盘，尽管开发商现已否认，但称是“外地人未满社保年限”，销售人员仍表示可以购买。不过，就算是“赌约”期限到12月31日，该盘也要求交三成*付方能hold住意向单位，若到年底没放开限购就可以申请退回，一般在申请退款的一两个月内可以退回所付*款。此外，买家还可以采用分期付款，在一定期限内付齐全款，然后等社保满三年时再签合同。
在南沙，以买房的身份致电南沙某盘的销售吴先生，对方称目前针对没有购房资格的客户，一般采用先交2万元订金，选中心仪房子后的一个星期开始交*付，除了签认购合同以外，买卖双方会再签一份手写的名叫“特殊申请单”的补充协议，大概意思是“如果限购政策没有在12月底前松绑，会退还所有房款”。
当问及购房款到时若不能如数退还怎么办，吴生回答：“放心吧，项目很多没有购房资格的客户都是这么签的，而且我们属于大型品牌公司，有一定信誉的。”
据了解，南沙也有一些楼盘表示可以耐心等候买家缴满三年社保，但要交齐全款，等满购房资格再签约。
开发商虽败犹赢
在中原地产项目总经理黄韬看来，赌限购放松的高潮集中在国庆**周，“现在很多楼盘收够了筹，基本卖完了，所以现在基本不怎么说了”。
事实上，到目前仍有一些大房企仍在暗中操作，在楼盘将开盘或推新时，先行收纳一些不具备购房资格买家的筹金，继续赌广州在12月31日前放开限购。此外，也有个别豪宅楼盘对知根知底的买家将赌约签至一年，“出于彼此相互信任，先支付三成至五成不等的*付，如果一年内不解除限购就退*，或者到期自己去找购房名额”。
在采访中，发现还有的豪宅盘存在买社保的现象。比如中心区某豪宅，假使买家不具备购房资格，都可以先下订签认购书，销售会帮忙“用正规渠道搞定社保，不用等一年都可以搞定名额”，但买社保的费用在5万元至10万元不等。某大型代理公司一名销售称，其已于今年7月帮助一名买家搞定社保，目前已完成网签和登记，“交了8万元的买社保费”。
由于这是一场你情我愿的赌约，向销售了解发现，大部分买家都不心急。比如到期没放开限购的，不想等的，该申请退*就退*，不想退的就继续等，但要交三成*付。萝岗一楼盘销售称，由于楼盘受欢迎，有开发商在10月底约定到期后，主动和不具备购房资格的买家解约，以方便将房子卖给有购房资格的人。“两万元就hold住房子一个月，其实无论买家还是开发商都是赢家”。
在经纬行策划副经理许婉婷看来，真正的赢家在开发商。
“国庆期间，发展商大力以放开限购的噱头吸引客户过去，把大量诚意客户锁定。如果赌赢了，这批先前锁定的客户就会自动转为真正的买家，不会流失到其它楼盘；就算现在有的赌输了，但开发商此前制造出一种紧张的气氛，可能原本摇摆不定的买家见到这么多人抢房，也会加快入市”。许婉婷认为，现在市场不好，越是市场不好就越是要造势，有的开发商到目前虽然赌输了，但虽败犹赢。
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松购可期：
下月到明年初是窗口期？
目前，广州放开限购的呼声尤未绝。
今年10月22日，在广州市房地产行业协会举办的一场论坛上，一些开发商代表认为广州限购松绑势在必行。而在11月2日，住房城乡建设部副部长齐骥在国务院回访督查调研组时说，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除，对于一些城市此前**的限购政策，“迟早要离开房地产市场”。
“广州放开限购我觉得很快啦，因为上周国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时，都要求重点推进住房等六大领域消费，再不放开就不大好意思了。”合富辉煌*席分析师黎文江认为，今年广州平均每个月新房成交不到50万平方米，到现在成交也不足600万平方米。前十月的网签套数5.4万套，同比去年减三成，差得太远了。加上公积金在全国而言就只有广州收紧，广州如果不放松就说不过去了。
“至于到年底还是明年放开限购，几率也是五十五十。”黄韬认为，目前放开限购的呼声越来越高，放开限购的动作也在渐行渐近。
在邓浩志看来，近期“南沙万达的公寓售价这么低，很不正常，也可能收到风要放开限购”。邓浩志认为，最重要的是佛山放开限购的效应，从8月份以来，千灯湖片区的楼盘有60%客户是广州的，而中海锦城在8月份卖最后一拨甚至有80%是广州客，“这让广州的压力很大”。
邓浩志认为，广州仍有极大可能在年底或明年初放开限购，“今年12月到明年1月是个窗口期”。他认为，广州会从南沙先放开限购，萝岗也有机会，此外144平方米以上的也存在放开限购的可能。
限购赌局谁得利？
风险都不大？
广东广之洲律师事务所律师王美舟：如果协议里约定符合条件就买，不合就退的话，于双方的风险其实都不大。于买家而言，开发商提前收到*，最大的风险就是到时侯退款没有那么爽快，损失了一些利息。当然，买家交的*越多，风险就相应增大，如果到时放开限购房价涨了开发商挞定不卖房，法律要求最多只能赔个差价损失的30%，但开发商可能最多只会赔双倍订金。于开发商而言，基本没有任何风险，就是有可能放开限购房价涨了，此前的约定导致卖得没有那么贵，少赚了点。
双赢？
中原地产项目部总经理黄韬：限购放开以后，房价可能会涨一点，到时开发商会赚少一点。但开发商以赌局锁定了客户，用*来换时间，争取到今年完成任务的可能性。假如赌局成功，*也收了一部分，从名声上对公司品牌有也利；但如果判断力不到位，赌局失败，那最终会被认为是忽悠，对品牌风险有一定影响。至于买家，在赌局期间房价稳定，选择多，一旦放开房价肯定会涨，而且退款的灵活性也高。但缺点就在于只能选一个盘，总体来说利大于弊。
第一波松购赌局输了后，处理方式各不同
松购“赌局”偷步卖房主要方式
可hold住意向单位，到年底没松购可退回。
可hold住意向单位一个月，到期没松购可退房。
在一定期限内付齐全款，等社保满三年时再签合同。
主笔：邱永芬
采写：邱永芬王艳玲徐凤
