广州分站
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●编者按：
上周《**楼市》对改善型物业做了一次搜楼调查。有读者反映，福田的踩盘信息对他们来说还不够。于是本周再次考察了另一改善型物业热点区域———宝安，对二手房和新房一齐精挑细选，以供读者置业参考。
二手改善型成交比例创年内新高，宝安、福田成热点区域
中原地产数据统计，10月份六成楼盘价格出现上涨，超过三成的样本楼价价格涨幅在5%-6%之间。二手房市场需求量的上升，令二手房业主信心迅速回升。中原地产数据显示，10月份二手房业主反价现象频现。中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，几乎成交活跃的区域都出现了业主反价的现象，幅度在5万-10万元左右。
尽管如此，新政实施以来，中原数据统计，访客量平均增幅两至三成，二手住宅日均成交量环比9月增长106%.中原地产某区域经理告诉，“现在成交速度很快，有的热点区域，上午放出的盘，下午就被卖了。”中联数据显示，二手改善型成交比例大幅攀升近5个百分点，到达34.9%，创下年内新高，宝安、福田等地二手改善型物业成交量*为活跃。另外，学位房成为改善型刚需中的特需，无论从成交量还是成交价格一直保持“双高”特征。美联物业全国研究中心何倩茹表示，9-10月份由于是开学旺季，学位房也会不同程度上涨，比如南山、宝安、福田等地。另外，受到龙华地王影响，龙华片区业主反价现象多见。
一手市场供需两旺，改善型需求推动整个市场
随着“9·30”政策给楼市注入猛药，新房成交量和成交金额均创年内新高。深圳市规划国土委公布的10月成交数据显示，10月份，全市一手住宅成交448277平方米，环比大增52.7%，同比增38%；成交量达到4783套，环比涨53.6%，同比涨31.9%，其中改善型物业成交68983.48平方米，环比增30.8%，同比增43.3%；大户型物业（140平方米以上）成交44739.34平方米，环比增41.2%，同比降20.7%.受新政影响，这是自去年12月份以来*高成交量。
其中，宝安区多盘入市，改善型刚需（90-140平方米）成交总额约为6.6亿元，位居**，而大户型（144平方米以上）成交金额约为5.2亿元，名列第二。
实地踩盘
深业新岸线小区的入住率为95%以上
突出优势：社区配套齐全、安静，周围教育资源丰富
明显劣势：房屋比较旧
深业新岸线位于宝安新中心区。据观察，小区内环境较为幽静，大面积绿化带，有人工湖、游泳池、幼儿园、活动中心生活配套等，虽然社区较大，但是不显杂乱，傍晚时分，可看到许多老人带着孩子在小区内散步。小区业主称，比较喜欢社区的绿化，环境闹中取静，另外生活比较便利。
根据负责该区域中介介绍，该小区成交一直很好，价格比对面第五大道便宜很多，均价在3.5万元/平方米左右，127平方米的四房价格大约在450万左右，149平方米的四房价格在530万上下。据中原地产销售人员介绍，小区三房租金大概在5000-6000元左右。另外，小区的入住率为95%以上。
深业新岸线明显优点在于小区正门外有宝安机关幼儿园，并带有宝安附属小学学位，周边城市配套已经十分成熟，距离沿江高速5分钟车程。小区明显缺点在于小区电梯等设备看起来较旧，户型方正，中规中矩，底层采光并不是十分理想。周边二手楼盘第五大道相比要新很多，但是价格“4字头”开始，建议自住。
福中福花园满足了基本的生活需求
突出优势：价格便宜、交通便利、带有学位
明显劣势：较为陈旧、配套设施落后
福中福花园位于宝安区新湖路与新安六路交会处，近1号线坪洲地铁站。据中联地产销售人员介绍，花园一期于1999年入住，小区内已经少有一手业主，多数为二手甚至三手业主，而房屋转手较快的主要原因是价格便宜，并且带有新湖中学和宝安中学附属小学的学位。
据了解，小区属于无电梯物业，较为靠近内部的几栋比较安静，但存在隔音不太好的问题。目前小区内87平方米户型的总价在170万，即均价在1.95万元/平方米，销售人员建议可以将87平方米的二房改为三房，同时他透露目前仍有不少人放盘，而且通常接手很快。此外，二至三房的户型租房家**电全齐的话价格大约在3200元/月。
由于是较旧的楼盘，小区配套只是满足了基本的生活需求，附近有超市人人乐、沃尔玛以及一些社区内部的商业如洗衣店、小卖部、理发店等。其交通优势较为明显，不仅距离地铁口较近，且小区门口就有公交车站。
松茂御景湾赠送超大阳台，可做一房
松茂御景湾位于宝安中心区创业路与新六路交会处，于2005年业主入住，带有新湖中学和宝安中学附属小学学位。据中联地产销售人员介绍，目前小区内一手业主较多，改善性刚需住房放盘多数是98-129平方米户型，均价在3.2万-3.3万元/平方米。
据销售人员介绍，尽管这样的价格单看偏高，但由于其地理位置因素，其实算是宝安中心区单价*低的楼盘。实地考察发现，松茂御景湾大户型的赠送面积较大，如98平方米的户型有四房两卫，129平方米的户型则赠送了入户花园，层高6米，在屋后还赠送超大阳台，业主可以单将阳台做成一个房间。
此外，花园内部环境较好，物业管理较为严格规范。楼盘外部的街区式商业也较为成熟发达，但离*近的地铁宝体站步行也需20分钟。
突出优势：赠送面积大、带有学位、小区建设较好
明显劣势：价格稍高、无地铁接驳
桃源居2007年的户型较为安静
突出优势：商业成熟、交通便利、带有学位
明显劣势：小区过大部分配套需要共享，内部环境建设不够完善
桃源居是目前深圳*大的住宅小区，占地面积1.16平方公里，建筑面积180万平方米，共分五期开发。根据开发时间、户型、位置的差异，其改善性刚需住房价格*低为2.1万元/平方米，*高则是2.56万元/平方米。
据中联地产销售人员介绍，桃源居带有的是清华实验从小学到高中的学位，但过户后学位需重新申请，可能需要等待半年至一年，但基本都能申请成功。他还透露，桃源居一直都有业主放二手盘，从9月至10月底，就已成交超过30套，比起上半年成交寥寥几套的成交量可以说大有提升。
据实地看房了解，2003年竣工的111平方米户型总价为235万元，2004年竣工的113平方米户型总价为235万元，2007年竣工的120平方米户型总价为280万元，2008年竣工的户型则均价为2.56万元/平方米。其中2004年的户型为现在罕有的一梯两户，但其价格稍低的原因是夹在了两条大道的中间，夜间会较为嘈杂，2007年的户型则位于社区的中间位置，较为安静。
小区的沿街式商业较为成熟，可以说是****，门口就有站台名为桃源居的公交车站，但由于其社区较大，因此不同的社区配套如篮球场、网球场、游泳池分布在各期开发中，需要共同使用，可能不尽方便，且小区内夜路较黑，需加强建设。
中粮锦云入伙才一年多，大户型放出较少
突出优势：周边无厂房，居住环境好，小区新
明显劣势：位于流塘片区，无地铁
中粮锦云，位于宝安区前进路与流塘路交会处，国企中粮集团开发的涵盖住宅、写字楼、商业等业态的综合体项目，占地面积约为3.7万平方米，建筑面积为19.2万平方米。小区2012年开盘，2013年6月入伙。踩盘发现，由于小区入伙才一年多，小区入住率并不是特别高。楼盘附近环境不错，没有临近工业厂房或者城中村，周边基本都是小区住宅，小区周围城市生活设施已经成熟，小区东面临近宝安公园，北面临近流塘公园，跨过南面的流塘路，是嘉华花园和流塘小学。
据周边中介介绍，由于刚刚入伙不久，很少有盘尤其是大户型放出，价格在2.5万-2.8万元/平方米，周边有港隆城、天虹商场、海雅百货等大型商超，以及其自带的商业街等休闲配套设施，还有医院、银行等生活设施配套。
另外，与中粮锦云只有一路之隔的流塘阳光，在本周开盘。主推户型为63-133平方米三至四房。开发商备案价在2.5万-3.2万元/平方米之间。（下转08版）
采写：见习李倩蔡依馨
