广州分站
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为适应现代化城市建设需要，深圳大学城应运而生。截至目前，已有北大、清华、哈工大、中科院等多所高等院校进驻，为城市发展提供创新动力。在深圳产业转型升级的背景下，文化对城市人居价值的推动将起何种作用？11月4日下午，由南方都市报、奥一网主办，博林天瑞、华晖云门共同协办的2014中国地产年会分**之“千亿产值下大学城人居价值**”在博林天瑞营销中心举办。
**议题分为“创新DNA驱动下的产业升级将承担怎样的城市发展重任”、“在深圳转型战略背景下，西丽区域腾飞契机何在”、“文化对于城市价值的推动作用”、“身处价值洼地的大学城人居，未来的想象空间如何”四个部分。与会**分别从深圳城市创新力、大学城对增加城市核心竞争力贡献，以及大学城本身的人居价值等多个维度展开探讨，解读片区未来发展潜力。
深圳，这个时代造就的先锋城市，创新是其血液里的DNA。在**了前一个30年的发展**之后，深圳再次将城市发展的引擎寄托于创新。由深圳市委书记亲自主持揭牌仪式的“大沙河创新走廊”，就是联结西丽大学城、高新科技园和后海超级总部基地的深圳创新新轴线。
西丽，作为知识创新高地大学城和产业创新高地留仙洞的所在地，既是创新走廊的物理起点，同时也是创新产业链的上游和中游。从南山区**等有关部门公布的区域规划蓝图中我们可以清晰地看到，大沙河创新走廊将成为南山整个发展带的核心引擎和动力，轴线沿线的产业结构升级及人群结构质变正在**传统区域的发展，高新科技产业及由此带来的大量***人才，相辅相成正在铸就区域的变革。这个被视为“深圳硅谷”、预计到2015年区域GDP产值超2000亿的区域，将会迸发出怎样的发展动力？较之于前海，是否并不逊色？较之于福田CBD，是否将成为又一经济引擎？亟待**、学者共同畅想。此为话题一。
而为适应现代化城市建设需要，深圳大学城应运而生。科教兴国，文化立市。大学城对于深圳发展的直接意义在于：人才培养基地，知识生产中心。而世界闻名的大学城，如美国东北部的波士顿，聚集了哈佛大学、麻省理工学院、波士顿大学等超过50所大学，成为世界高等教育的圣地。北京中关村，则是中国财智人群的大本营。大学城的*大魅力对深圳有着长远战略意义。西丽大学城目前已进驻清华、北大、哈工大、中国科学院深圳先进技术研究院及南方科技大学等教育机构，目前共有全日制在校生约8000人，专职教师449人，未来计划1000名外教进驻执教。
城市与自然，知识与产业，科技与人文，创新引擎和美丽住区，高频率工作与高品质生活，种种元素于西丽大学城意味着什么？大学城人**地价值何在？也同样亟待**、学者等共同探讨、解答。此为话题二。
由南方都市报发起的本次**，邀请****、专业人士等共同参与，畅想西丽区域未来潜力，清晰呈现大学城人**地价值本质，提供有价值的思考方法与方向。
精彩观点
A大学城主导的知识创新体系为深圳创新提供动力引擎
前三十年深圳经济依靠“三来一补”、加工贸易、出口得到飞速发展，而未来三十年，高端制造业、科技创新孵化、金融或将成为深圳经济发展支柱。在这过程中，大学城将在哪些方面为深圳创新提供动力？深圳大学产业经济研究中心主任魏达志认为，深圳的经济发展处于产业转型升级的关键期，在经济发展模式上，深圳正在经历由外向型经济向开放型经济转型升级，在产业形态上，由一般的普通制造加工业向战略新兴产业、高***产业方向转型，在区域经济发展形态上，由内陆型经济向湾区型经济转型。他表示，在这一过程中，大学城片区所拥有的以高等院校和科研院所为主导的知识创新体系和以战略新兴产业、高***产业、文化创意产业为主体的技术创新体系，将成为支撑深圳作为创新型城市主要动力源。
对此，北京大学环境与能源学院副院长张国梁补充介绍，包容和创新是深圳文化的两大特点，这取决于深圳这座城市本身的基因、机制和机会。他表示，目前华大基因、光启、先进院三所特色大学已挂牌成立，说明深圳正在多渠道发展高等教育，而深圳经济发展的两大轴线，一个是科技走廊，一个是金融走廊，这两大走廊通过人才、思想、知识、技术的输送，来推动深圳的产业、经济、文化、社会的发展。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，在四个一线城市中，深圳土地出让金收入一年仅200多亿，不能依靠土地财政，因此深圳要靠内涵式发展，而内涵的引导就是科技创新。“在这样的大产业平台下，所谓的人居价值实质是一个产业集群，包括商业、服务、医疗、教育、文化、卫生等等综合配套都会得到升级，这在美国硅谷已得到证明。”宋丁补充说道。
B
高***产业、战略新兴产业和
高端服务业将成未来产业发展路径
据了解，目前西丽大学城片区是深圳目前唯一既有教育创新，也有科技企业创新的区域，其中留仙洞基地、大沙河科技走廊将为大批量的中小型企业提供培育土壤。深圳大学产业经济研究中心主任魏达志介绍，以往深圳依靠税收政策优惠培育了千千万万的民营企业，但如今深圳已经步入了后工业时代，其产业特征是高***产业、战略新兴产业和高端服务业的组合。他列举了一组数据证明，目前深圳微观经济主体的总量已经达到165万，其中一半是个体户，一半是大中小型企业，中国91家世界500强企业当中有4家是深圳，仅在大沙河走廊就集中了100多家上市公司，这其中绝大部分是高***企业。
对此，深圳大学产业经济研究中心主任宋丁同样列举了一组数据显示，排除掉最顶级的华为、中兴等科技企业，现正在成长的科技企业，前100个企业中有9个在深圳，“当深圳的敢”闯“精神，搭上了科技创新的快车，就成了不可限量的东西。”
北京大学环境与能源学院副院长张国梁介绍，深圳大学城从2002年开始招生，现在已经累计培养出来的硕士生和博士毕业生超过2万人，官方统计数据显示，这其中大概有30%的学生留在深圳。他认为，这就是大学城对这个城市的作用，大学城的基因在这个城市里传播，其形成的效应为深圳提供更多对人才的吸引力。
C
大学城提升片区价值不是个案
据了解，无论国内外，大学校区对推动城市发展的贡献，特别是对所在片区的价值提升已是不言而喻的事实。仅在中国，就有如北大、清华对海淀区的贡献，上海复旦对所在片区的提升，再比如广州石牌桥城市价值甚至比市中心还要高。
深圳大学产业经济研究中心主任魏达志认为，这一方面得益于产业集聚总部、高校聚集知识分子，但无论是从事知识创新，还是技术创新，这当中绝大部分人是中产阶级，而中产阶级是一个城市的活力、经济、文化、生活、品质非常重要的支撑力量；另一方面这批扮演社会中坚力量的中产阶级也是房地产购买的主力人群，“所以，被科研院所、总部经济、高校、上市企业供养的中产阶级围绕的楼盘，没有不旺的道理。”
深圳大学产业经济研究中心主任宋丁也表示，大学城既然是“城”就需要有“城”的综合配套，“因为上万人居住在这个地方，其实就是一个小城市，所以包括商业、教育、医疗、人居、高端住宅、酒店等配套都要有，配套越丰富，居住人群就越稳定”。他进一步分析认为，高等教育对城市长远发展、人才的聚集和培育非常重要，再具体到对片区的发展，整个西丽片区，包括南科大，就如同一个大花园，是最好的自然人文环境。
D
大学城人居价值：
鱼与熊掌兼得的新都市主义
而对于大学城带来的居住价值，在**现场，南方都市报深莞惠地产部总经理沈永淳率先抛砖引玉分析认为，西丽大学城片区具有氛围、环境和价格三大优势，就如同科技园曾催生了中信红树湾、华侨城板块，大学城片区目前3万元/平方米的价格仍是洼地。他表示，随着未来的交通、社区建设、大学城规模的扩张、城市通勤便利度提升，片区价值会得到进一步提升。
但魏达志则认为，西丽大学城片区的人居价值是由核心构造和创新价值所决定，其核心构造越前卫、越尖端，产生的创新价值对城市的支撑越强，结果就是人居价值越好。
宋丁更是列举了美国的新都市主义解决配套与环境的兼得。“新都市主义的核心是似城非城，就是在环境优越的地方强化配套，大学城就属于这种地方。”他表示，当大学城拥有的产业、科教、生活氛围与人居产品对接，项目的高端性就成为必然趋势。
最后，久居大学城的北京大学环境与能源学院副院长张国梁分享了自身的居住体验说道：“校园的静谧、安详，于大人、小孩都是很好的居住环境。交通配套上来讲，塘朗隧道、沙河西路已经把西丽大学城跟市中心紧密相连，从这里到市区只需要十几分钟。”
语录
深圳大学产业经济研究中心主任
宋丁
创新型城市在中国很多城市都想干，但唯独深圳可以挺起腰杆说是货真价实的创新型城市，因为90年代的时候深圳的科技成果转化率就是95%-98%，与此同时，北京创新的科技成果也比不上深圳，上海、武汉、西安等大学有60所以上的城市，它的科技成果转化率没有超过50%，但深圳仍然保持在全国最高的水平。
深圳大学产业经济研究中心主任
魏达志
广州的产业是重化工业为主导，深圳却非常高新、非常轻，是另外一种产业结构。再说一个大一点的概念，一个文明的兴起就是另外一个文明的衰落，当初工业文明兴起的时候，农业文明重镇衰落了，科技文明兴起，一批工业重镇又会衰落，当你这个城市发展的趋势是奔着科技文明的中心城市去的时候，前景无限。
北京大学环境与能源学院副院长
张国梁
西丽大学城现在的价格是3万元/平方米，对我来说挺贵的，但这个地方是从两三千一平方米发展起来的，市区七八千甚至一万的时候，这个地方才两三千，所以这里的发展速度不比市区慢，甚至超过平均速度，至于未来的发展趋势，这是地产问题，我真的不懂。
对比
广州大学城带动周边物业价值上涨
2009年，广州大学城作为广州楼市新崛起的板块，具有其它郊区板块所没有的优势———优越的生态环境和丰富的教育资源，为此吸引了一大批高端人才前往置业，也带动了周边楼盘的销售。其中，大学城内庞大的教师队伍，就是其周边楼盘最重要的目标群。
近年来，随着大学城工作创业、居住环境以及多条地铁线开通后，交通条件不断改善，加之区内住宅物业稀缺，其物业价格一路稳涨。2010年大学城首个楼盘方圆大学时光首度开盘时，其中小户型公寓售价仅为1.3万元/平方米，但至2013年，在售的星汇文华、星汇文宇、星汇文瀚、大学小筑等多个大学城楼盘售价均高至3万元/平方米。
这其中，定位高端几乎成为大学城片区稀少入市项目的共同特征。有业界分析人士指出，大学城对片区价值带来的提升，证明市场对于大学城板块居住价值和增值空间持续看好，在当前追求物业保值能力的市场中，有良好居住环境和人文教育资源的大学城，自身有较强的竞争优势，自然吸引了众多高端改善型置业买家的追捧。
片区分析
8大项目待入市，西丽大学城片区房价将破4万元/平方米
自去年开始，西丽片区供应开始明显增加，自去年6月以来，先后有水木丹华、天悦南湾等项目入市，将片区一手房价抬升至3.4万-3.7万元/平方米。今年随着博林天瑞、华晖云门两个项目的相继入市，显得热闹非凡。
早在今年上半年，博林天瑞就以打造3000平方米营销中心、直升机看楼等一系列动作打破市场常规，聚焦众多购房者和业内人士的目光。特别是坐直升机看楼之举，在很短时间内即被多个高端项目所效仿，在深圳地产界引发直升机营销潮。
7月26日，今年片区首个全新入市项目博林天瑞在经过近三个月的蓄客后，正式开盘。作为试探，项目一期以140-157平方米四房为主，配以少量79-93平方米二至三房，价格定在3.8万-4.3万元/平方米，当天销售逾八成。三个月后，10月25日，同片区的华晖云门也紧随入市。当天共推出392套83-142平方米单位，当天销售率85%，整体均价约为3.4万元/平方米。
目前，上述片区两大主力项目仍在持续销售，而博林天瑞二期180-260平方米的大户型预计明年入市，届时价格预计也在4万元/平方米以上。此外，水木丹华也有89-148平方米户型在售，但所剩房源已不多。而未来，宝能大学城项目、宝盛西丽项目、众冠时代广场、地铁塘朗项目、万科留仙洞项目、特建发留仙洞项目、招商西丽旧改项目、京基长源村旧改项目8大项目预计在2015-2016年间入市。
尽管豪宅化已渐成西丽片区未来房地产项目开发趋势，但可作对比的是，目前西丽的二手房价格还完全符合“洼地”形象。如地铁环中线留仙洞站旁边的丽雅苑，均价约15700元/平方米；西丽站旁边的留仙居，均价约15900元/平方米；大学城区域的南山人才公寓均价约14000元/平方米，众冠花园则在24300元/平方米左右；在靠近西丽水库的丽湖小区，均价为21500元/平方米。
采写：詹燕燕
摄影：奥一网 冯少文
主题：千亿产值下的大学城人居价值
时间：2014年11月4日下午
地点：博林天瑞售楼中心
嘉宾：
魏达志 深圳大学产业经济研究中心主任
宋丁 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
张国梁 北京大学环境与能源学院副院长
主持：
沈永淳 广告部深莞惠地产部总经理
主办单位：南方都市报 奥一网
协办单位：博林天瑞 华晖云门
