215名业主起诉恒信花园开发商私卖公共用地法院:告状业主未过半 驳回起诉

2014-11-12来源 : 互联网

恒信花园B区215名业主状告开发商,称开发商私卖了小区2445平方米的公共用地(本报2013年4月12日曾报道)。11月7日,业主代表何志豪收到了中山市**人民**的民事裁定书,**认为起诉人数达不到小区内所有业主的半数,驳回起诉。何志豪表示,业主们还要继续上诉。

业主:认为小区公共用地被卖

恒信花园B区位于东区体育路,从1995年开始对外销售。争议的2445平方米地块位于小区西北角,“买房的时候,开发商**要在这建设幼儿园、医疗站、车站。”业主陈先生称,从2012年三四月份开始,这块地被围蔽施工。之后业主们到国土局查档才发现,2007年6月1日,开发商中山市城南房地产有限公司(下称“城南公司”)将2445平方米涉案土地的使用权证,从恒信花园B区总的土地使用权证中分离出来另外办理了一份土地使用权证。2010年11月2日,涉案土地的业主由城南公司转成金汇置业有限公司(以下简称“金汇公司”)。与此同时,根据市城建档案馆的档案资料,金汇公司所围起来的地占地面积为10083平方米(包括小区内2445平方米),市规划局批复同意在这里建设万丽花园小区,其建设内容包括:30层和28层商业住宅楼各一栋,还包括一所幼儿园。有业主认为开发商私卖了小区的公共用地,2013年1月23日,何志豪等业主向市**人民**提起诉讼。

一审:驳回原告诉求

在案件审理期间,金汇公司又将涉案土地转让给中山市长丰房地产开发有限公司(下称“长丰公司”)。原告业主诉求为:确认涉案土地归小区内全体业主共有;确认城南、金汇、长丰三公司间的土地处分行为无效;长丰公司停止挖掘、打桩等行为、**土地原状;赔偿损失15万元。

案件立案后,经过数次开庭,今年11月7日,起诉的业主代表收到**下发的民事裁定书。**认为,依照《物权法》,建筑区域内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共同享有,原告应取得符合法律规定的专有部分面积比例和人数比例的业主支持,才具备权利人的主体资格。即应当至少满足原告专有部分面积占恒信花园B区建筑物总面积过半,且原告人数达到B区全体业主人数过半的条件。**认为,恒信花园B区业主总数在590-610户之间,现原告人数只有215名,不具备上述并列的必要条件中的一项,驳回其诉讼请求。

而从实体上看,即使能够证明争议土地属于恒信花园B区建筑区划内的共有部分,但在本案中,该土地已经行政部门审批,办理了规划变更手续,被登记到了城南公司名下。而对于规划和国土部门的行政审批事项,已超出了本案民事诉讼的审查范围。原告不能通过民事诉讼确认其所有权,其要求确认的请求也不能得到支持。

业主代表:仍将上诉

昨天,来到案件争议的地块,“万丽豪庭”项目正在建设中,万丽豪庭的南部就包含了本案所争议的2445平方米的土地。这里已经建成了一个三层建筑。据现场施工人员介绍,该建筑准备用作幼儿园。幼儿园旁边还有一片空地,目前堆放着一些建筑垃圾或余料。据介绍,这里也可能是用于幼儿园的室外活动场所。

而原告业主代表何志豪则向表示,他对此裁定不满意。目前正在征集业主签名,“肯定要上诉”。

[开发商说法]

用资金置换的公建配套用地未侵害业**益

城南公司称,按照**规定,房地产开发都要按照一定比例无偿提供公建配套给**,具体为配套土地按8%提供土地,建筑面积按9%提供建筑物业。至于配套的用途则由规划部门设定。按此规定,恒信花园应无偿向**提供公建配套用地面积9635平方米,建筑面积19329平方米。但规定也同时说明,如果开发商无法提供上述配套土地和配套面积,也可以按**制定的地价和建筑造价以资金方式支付,由**收取后再另行投资公建配套。

具体到本案,**已经同意恒信花园按资金缴付方式缴清所属的全部公建配套后,再批准将原公建配套用地重新规划、重新开发。恒信花园已按要求缴清全部公建配套。

恒信花园B区公建配套用地原来的规划用途为医疗站、公共汽车站、托儿所、公测等。但这个规划是上世纪九十年代所定,已不符合新世纪的生活要求。所以,从2006年开始,恒信花园就向**提出修改规划方案。后经**相关部门批准并公示,最终获准将此地块重新规划为“城南四期”项目,后改称“万丽豪庭”。

当时,恒信花园的公建配套用地是设在B区的西北角,原规划的配套用地面积为7638平方米。但恒信花园前三期的土地开发总面积为180.656亩(合120438平方米),按8%的公建土地配套标准,恒信花园的土地配套应为9635.04平方米,所以还需要从该地块旁边重新分割。后从中分割出2445平方米,合计为10083平方米,比原来多出448平方米。

所以,城南公司认为,这10083平方米用地完全是公建配套用地,从来就不是B区业主的绿化通道用地(即使曾经在该地块有过绿化,也不能证明这就是规划中的绿化通道),并没有侵害业主的权益。

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