广州分站
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改造前的琶洲，可以说是广州***化的地方，也是*落后的地方———广交会的存在让琶洲*有**范儿，但一路之隔则是落后的城中村，亲嘴楼、一线天、蚊虫滋生，联想到10月份肆虐广州的登革热，城中村是重灾区。改造前的琶洲，不仅城市形象差，更重要的是影响了广大村民的房屋价值和租金收入，跟不上这样的地段价值，无法分享城市发展带来的*大增值。
回顾琶洲改造的过程，对于琶洲村民来说无疑是一个伟大的历程！作为广州*大规模的城中村改造项目，占地面积达杨箕等同期改造村落的数倍，仅用了不到半年，就基本实现全村99%的签约和大部分拆平。这么短的时间，充分说明广大村民期盼新生活的美好愿望！这么短的时间，充分说明改造是广大村民的共同心愿！这么短的时间，充分说明广大村民对改造的广泛支持！这么短的时间能够完成，充分说明广大琶洲人的善良、诚信、务实和进取！这么短的时间，在工程建设过程中主动接受村社40余人的监理队伍全天驻场监督，也充分说明改造双方在长期的沟通协作中所建立起来的信任与信赖是经得起任何考验的！琶洲已有的成功，在全中国都成为了一个和谐**的拆迁榜样，省市**多次视察指导，全国各地数十个考察团前来参观学习琶洲经验。
现在，4年的等待已经看到了成果，琶洲新村像一个美丽端庄、就要出嫁的大姑娘，端坐在了大家面前，新村周边的环境也发生了翻天覆地的变化，从过去不为人知的郊区村落，现在成为了让广大市民都羡慕的琶洲新村！
在各位街坊就要结束在外租房寄居，回归新家园之际，个别被**终审裁定依法拆除的村民与极小部分村民对回迁工作仍有一些误解，发起了“**”活动，**、联社及改造合作企业都很重视，自8月份以来，已经通过12场公开答疑会、数十次专门沟通会公开解答大家的疑问，并直接与少数“**”村民集中或分布认真座谈沟通，现按照合同约定，已经开展户型申报工作，对少数村民仍然存在的疑问，予以公开回答如下：
一、少数村民疑问(以下简称“问”)：我有500多方回迁面积，但是我原来还有200多方虽然没有宅基地证，但也要回迁。此外，我们还要求按套内面积回迁，广州所有的村子都是这样的，不接受合同约定的按建筑面积“拆一补一”回迁。
保利回答(以下简称“答”)：想多诉求一些利益的心情是可以理解，但需要在合情合理、依法依规和对全体村民公平的前提下。广州近年来的三旧改造政策所遵循和执行的一个大的前提就是按照合法面积拆一补一，也就是按照**核发的宅基地证所载明的面积进行。因此，无证的超建是不能回迁面积的，但按照补偿方案，已经给予了材料补偿。
对于按套内面积回迁的要求，要遵循回各村申报和公示的改造方案以及每户村民所签订安置补偿协议。琶洲村2008年向全村公示的改造方案是按建筑面积拆一平方米补回一平方米建筑面积的，并通过了全村2/3以上绝对多数的表决，达到了当时政策规定的比例，之后由联社向**申报改造方案并获得了批复。因此，2010年以来与村民签订的安置补偿协议也是按这个标准清晰的约定的。对于其他村的做法，也是有着不同情况的，有相当部分同样是按建筑面积拆一补一的。但按建筑面积回迁改造的村子并不一定比按套内面积的综合权益少，应该综合分析个人回迁指标和集体物业新建指标来评价，有的村是按套内面积，但是整村改造批复的集体物业却很少，相较于原有集体物业几乎没有增加，而琶洲村改造落实并新建了约20万㎡的集体物业，按全村约2500户来算，相当于平均每户新增了约80方的集体物业权益，与平均每户300方的回迁面积相比较，则增加了约27%。因此，琶洲村改造尽管采取了“建筑面积拆一补一”，但考虑到新增大量集体物业的情况，从整体上来说村民的收益比按“套内面积拆一补一”更优越。
二、问：琶洲村改造共分为13个地块，除了保利融资地块，其余都应该是我们村民的，现在只返还10、11号地，那其他地块去哪了？改造后的学校、道路、公园等市政配套也都应该属于村民的，否则是村属土地财产流失，达不到回迁要求。
答：地块一、三、四、五为融资地块，挂牌出让后，土地使用权归保利公司；其他地块在改造过程中不断完善国土手续，其中，地块十为村经济发展用地，改造完成后，土地使用权归琶洲联社；地块十一为琶洲村村民住宅用地、村经济发展用地，改造完成后，土地使用权归该地块上所建物业(含回迁安置房及村集体物业)的全体业主；地块十三为中小学用地，改造完成后学校将整体移交**相关部门，其权属及土地使用权均为国有；其余地块分别为广场、公共绿地、道路用地，改造完成后将整体移交**相关部门，土地使用权均为国有。
三旧改造的政策不同于传统的**征地补偿，事实上对村民的补偿标准也远远高于传统政策。琶洲村改造过程中，因村西琶洲塔公园征拆由**进行补偿，实际上村民已经亲自体验过两种拆迁补偿标准的不同了。按照三旧改造方案，只需对村民的合法房屋及集体物业在规划指标批复的范围内补偿新建，是不包含公共空地的。事实上，新的回迁社区相对于原来村内的情况，拥有了更高的绿化率。而回迁地块之外的市政配套，广大村民同样可以合法使用，比如小学，同样享受义务教育关于地段生的规定，但其产权则归**所有，并由**相关部门管理和提供服务，供社会合法公用。
三旧改造政策的*大社会意义也在于，在充分保证村民获得合法补偿、改善居住环境与资产价值的同时，集约用地，盘活存量土地，提升城市形象品质、促进产业结构升级，旧村改造后，新建了道路、公园和规模更大、办学层次更高的学校，按**规划在改造融资地块也将建设310米高的珠江南岸第一高楼和首个超五星级酒店，综合回迁安置的大型商业综合体及整个改造地块的商业物业，将成为海珠区*大的城市商业综合体区域，无疑又将反哺村民的物业，提升其市场价值。
三、问：据说回迁安置的地块的所有权属于保利，这是不合理的。
答：保利地产是回迁安置地块的代建单位，并非权属单位。保利公司也盖章给予正式声明如下：琶洲村改造项目回迁安置地块(地块十和地块十一)所有物业，包括地上和地下的物业，一草一木、一砖一瓦，均属海珠区琶洲街琶洲经济联社所有，全部用于回迁安置，与保利地产无关。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局已发文正式明确。这种说法是没有依据的。
四、问：听说小区配套没有建设，是不是真的？
答：回迁安置地块内所有配套都已按**规划批复的要求建设完工，包括幼儿园、垃圾站、社区居委会、肉菜市场、派出所等规划要求的所有配套共达8600平方米。我司于10月6日已开始开放参观样板房，广大村民是可以亲眼看得到。个别村民所质疑的小学问题，我司已反复告知，琶洲村原村办小学在改造过程中已给予安置补偿，置换成三千多㎡的集体商业。除此以外，**在另外的独立地块即地块十三规划了整个琶洲地区的配套小学，规模更大，环境更好，其主管机关为教育局，配备师资管理，琶洲村民作为地段生可免交赞助费，九年义务教育政策是不受改造影响的。
五、问：听说房屋还没有验收就开始分房了，是不是不合规？
答：分房和交楼是两回事。摇珠分房工作是指根据村民所申报的户型，以公平、公正、公开方式对回迁房进行分配，继而确定每位被拆迁人的回迁房户型和房号。分房在回迁房建好之前或之后均可进行，越早分房，业主越早心安。交房，按照正常的情况，则需要**验收通过后才能进行。个别村民故意混淆了分房和交房两个概念。
分房需要经过户型申报、摇珠选房两个过程，为保证绝大多数村民的公平机会，如果11月14日前不按时申报户型的被拆迁人是不能参加摇珠分房的；按期申报的被拆迁人，相对于逾期申报的被拆迁人更有保障分到自己满意的户型。请广大业主认清事实真相，才能保障自己真正权益！
六、问：保利是否有资格组织分房？
答：2010年1月4日，琶洲街琶洲经济联社向我司出具《授权委托书》，委托我司与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，履行拆迁补偿安置协议中的义务，享有拆迁补偿安置协议约定的权利，并具体实施各项拆迁补偿安置工作。其后，我司陆续与琶洲村城中村改造红线范围内被拆迁人签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》，全部协议均约定被拆迁人同意由我司负责实施琶洲村房屋拆迁补偿安置等工作，并由我司向被拆迁人交付回迁安置房屋。琶洲村改造地块范围内事实上除了村民物业，还有大量非村民和国有房屋情况，保利的分房组织资格由与所有人签订的安置补偿协议所固定，若取消则须经所有被拆迁人同意，并明确承担自行实施分房及收楼的法律责任。
据了解，保利在制定分房方案之处已经制定了奖励方案，为恭贺村民回迁之喜，并奖励村民守合同、讲诚信，村民只要在2014年12月3日前接收回迁安置房并签收《收楼确认书》，将获得九项奖励，320平方米回迁面积预计可获约30万大奖！非村民也可获得其中八项。
七、说：我们村民阻拦**给保利规划验收，保利无法如期交楼，就要赔付我们违约金啦！
答：地块十一做为独立地块，已严格按照规划局批的《修建性详细规划批复》(穗规批〔2010〕160号)、国土局批的《建设用地批准书》(穗国土建用字〔2012〕51号)、《国有土地使用证》(穗府国用〔2013〕0612001号)等文的规定，相关配套已经完全施工完毕，**必将也一定会依法依规、实事求是的完成规划验收工作，我们对此抱有必然的信心！而改造本身的目的也是为了给村民更好的生活环境，更高的生活水平，这也是琶洲动迁能够顺利完成的根本原因，因此，早日回迁拿回自己的房屋，分享物业升值的红利，才是广大村民的根本利益和*大的福祉。少数村民希望更多索取一些利益的诉求可以理解，但试图用不诚信和非法的方式取得违约收益，显然是不符合法治原则和商业精神的，愿能发扬动迁合作精神，做对己对人建设性的事情。
根据保利跟每位村民签署的《琶洲村城中村房屋拆迁补偿安置协议》，保利一定会依法、依约交楼。琶洲拆迁改造是**主导、联社和广大村民支持、保利投资的大项目，现在工程已经完工，正在依法依规申报验收，我们相信**一定会依法依规予以受理，并真正保护绝大多数村民的合法权益。现在少数“**”人士试图阻挠分房，通过阻挠正常的、依法依规的规划验收等**行为及阻碍威胁广大屋主行驶分房回迁的合法权益，*终会被承担相应的法律责任。
*后，保利地产呼吁：“亲爱的村民朋友，我们一路走来，因为有诚信和互信，才能够形成现在一个共赢的局面，琶洲自改造以来从未发生过任何不良事件，这是我们共同骄傲！我们继往开来，因为有感恩和负责，公司愿意推出数亿元的回迁重奖，回馈广大琶洲人的善良和诚信，对于按时回迁收房的村民朋友们，给到重大的奖励，总体算来，相当于全村改造前20年的分红，让守法善良的人们得益*多，让和谐在依法的土壤中生长出美丽的花朵和丰硕的果实！而广大琶洲人民，你们还要继续走下去，大家自己的房屋和集体物业的价值要比公司的奖励多得多，我们祝福和期待26万平方米的集体物业和各位村民朋友的房屋能够在市场上租个好价格，除了房屋硬件好，诚信和信誉是市场价值的重要基础！”
祝福广大村民早日回家，开始幸福新生活！
保利房地产(集团)股份有限公司
2014年11月11日
