广州分站
广州分站
930央妈发话金融政策托市，市场决定信念提振，后市行情可期。广钢第二波没有赶上好机会，华美牛奶厂却正好接过这橄榄枝。与此前数月地盘市场的冷僻形成强烈对比，此次出让引来了多量房企介入竞价。拍地之前，华夏研究部就判定牛奶厂楼面地价或将节制在15000元/平、溢价率节制在30%以内，而出让成果也正如其所料，地块的整体折合楼面地价为14902元/平。除地价理性合理可展望之外，本次拍地的另一大亮点就是外埠房企瓜分整个牛奶厂，龙湖华润强势进入广州，将拉升奥体甚至整个广州东部现有的款式。
广州华夏研究部对地块的整体预判
一、你所不知道的牛奶厂
1、河汉*后一片童贞宝地
牛奶厂位于河汉东奥体板块、CBD延长带广州金融城北侧，是河汉*后一片未开辟的童贞宝地，区位优势极为较着：南有金融城，主打贸易金融；北有聪明城，主打高新财产；仅奥体新城主打低密度生态社区，加上地块内部稀缺坡地资本，以及当局100亿元的公建配套投资，堪称广州中间区的一颗明珠。
2、北侧墓群恐是硬伤
据广州华夏研究部实地考查，牛奶厂北侧，大吉路与深涌北路交壤处有一处大函山潘氏墓群，且该墓群并未显示迁出。固然坟场与龙湖地块之距离着一条较宽的绿化隔离带，但将来可能仍会是影响买家购房的一个心理暗伤，这将考验开辟企业的设计和营销等综合实力。
二、当地虎真的不敌过江龙吗？
当地房企无缘牛奶厂确实颇令人大跌眼镜，固然不少业内助士遍及猜测是因为当地房企资金实力不足，甚至有被过江龙边缘化的态势。可是，细心回味拍地现场，当地房企对牛奶厂的乐趣似乎并不大，介入现场竞拍的保利也仅是举一次牌打个酱油罢了。是以，广州华夏研究部认为，或许还有其他原因。
1、过江龙为完成计谋结构而不吝成本
在全国楼市分化加剧的大布景下，本年以来，越来越多的外埠房企为分离企业经营风险，纷纷拼力进入广州。凡是一个企业进入一个**的市场，为计谋结构需要、或市场据有率考虑，初期在成本投入上或会激进。而当地房企则计谋方面的压力，加上本年前三季度市场低迷较长时候，本年的拿地策略相对外埠房企，会更谨严。
2、当地虎养精蓄锐期待下一批靓地
11月，广州当局推出多量中间区旧改靓地，除华美牛奶厂外，还有白云区新市四周的穗花水泥厂以及同和板块的红云涂料厂。据广州华夏研究部查询拜访领会，诸如越秀地产等当地大型房企对这些地块乐趣颇大，估量部门当地虎会抛却牛奶厂原因，是为了养精蓄锐掠取下一批靓地。
三、龙湖华润**奥体新城更上一层楼
华美牛奶厂拍地虽已顺遂收官，但是以而掀起的一股热浪仍在奥体新城甚至整个广州楼市舒展。按照广州华夏研究部的阐发，地块对市场的影响至少会表现在四个方面：
1、地价一万五，楼价三万可期
**方面是晋升公共对奥体新城将来楼价的预期，按照牛奶厂此刻11600-16800元/平的楼面地价，以2年的平均开辟周期和楼价8%的平均年增加率估算，项目两年后*期产物至少要卖到25000元/平方可**，至少要30000元/平方可实现正常**。而龙湖地产方面，也暗示这批地块打算以中**刚需高层室第为主，并有少量低密度改善型产物（也就是别墅），其将来订价可见不菲。
地块距离比来的一手楼盘天健上城、富力天禧花圃及佳润·上品菁园，今朝售价在20000-28000元/平之间，牛奶厂地块的出让势必给这些楼盘大涨士气，借重涨价捋臂张拳。
2、**盘来了中低端二手楼借力营销
第二个方面是改善周边二手楼市持久以来的中低端形象，刺激二手楼升值。据广州华夏研究部领会到，地块方才拍出，华夏物业部河汉区凭借多年市场经验，预料周边二手楼盘涨价可能性大，即时要求发卖人员加大带客力度，尤其是对之前一些观望情感较浓的客户，或将是*后机遇**机遇。
牛奶厂四周的二手室第*要有半山溪谷、富力花圃、盈彩美居、金碧世纪花圃、景安花圃及中海康城。这些室第大部门为电梯楼，楼龄较长，二手均价介于15000-22000元/平。
3、大鳄助力 奥体新城开辟历程加速
第三个方面是进一步加速奥体新城板块的开辟进度。众所周知，龙湖华润在开辟**楼盘、豪宅产物方面经验十分丰硕，但华夏研究部感觉，他们在城市**方面的能力也不容小觑，这类房企不单能对本身的地块进行**开辟，同时有实力也有能力对地块周边的公共交通、市政配套、栖身情况进行**，拉动地块周边的城市区域价值质的晋升。相信奥体新城东部板块这块还未开辟的童贞宝地，有这些大鳄助力，将来的开辟历程和成长速度会加速，而邻接的东圃板块也会受益。
4、外埠房企来穗出亡 印证广州楼市价值
第四个方面是，在本年全国楼市低迷、一线城市和二三四线城市分化加剧的大布景下，大量的外埠房企纷纷抢占广州市场，进一步印证了广州楼市价值。作为四个一线城市中楼价*低的城市，外埠房企都很是看好广州这片“价值凹地”。广州华夏研究部认为，除“价值凹地”之外，广州楼市还具备一个很主要的特征，是外埠房企所看好的，那就是楼市的“不变度”：一个是广州当局决议计划力的不变，不管中心出台如何的调控，处所执行力度和办法相对其它三个一线城市都是*矫捷和*接近市场化的；另一个是市场需求的不变，广州拥有深圳所没有的大规模潜在地盘资本，又不像北京上海的城市副中间和郊区地带已成长成熟无太多新增空间，广州楼市成长潜力庞大。
