贵价地=贵价楼?突围!七大"地王级"项目年末面市

2014-11-17来源 : 互联网

房贷新政带动楼市苏醒,也激发了开辟商推货的积极性。据网的统计,单是11月份,广州推出新货的楼盘多达40余个,此中,**楼盘有27个,占比高达六成。

在打算11月份推出的**楼盘中,包罗了吉兆业城市广场、广州华发四时等昔时的“地王级”项目。据统计,在广州本年第四时度推售的**楼盘中,区域“地王”、“准地王”等贵价地项目有7个。在楼市刚起头苏醒的时辰,贵价地纷纷筹办突围。

对楼市来说,贵价地项目良多时辰是风向标,贵价地可否成为贵价楼,其*终订价及成交状况,对整个广州楼市有很是大的影响。

市场

“地王级”项目推货飞腾到来

2013年楼市的疯狂,也培养了地盘市场的疯狂。客岁,广州楼市呈现8个“地王”,此中有区域“地王”,也有全市“地王”。在“地王”几次呈现的背后,还有浩繁贵价地隐身此中。*较着的是白云区,客岁拍出约2.6万元/平方米的区域“地王”,还有不少接近2.5万元/平方米、2.25万元/平方米如许的“地王级”项目。

合富辉煌的统计数据显示,广州2012年的宅地平均楼面价为2805元/平方米;本年上半年平均楼面价为9567元/平方米,是2012年的3.4倍。在3.4倍地价的背后,是客岁浩繁贵价地、“地王级”地块纷纷现身。

进入本年年末,客岁出让的贵价地、“地王级”项目起头进入推货岑岭。此前有**业内助士接管媒体采访时暗示,本年年末至来岁上半年,将是广州各区贵价地项目入市的岑岭期,这批贵价地多带着“**定位、大户型产物、超高层建筑”的标签。

让人诧异的是,在本年年末这一波“地王级”项目标卖房岑岭中,部门项目在本年年头才方才成功出让:保利黄埔阀门厂项目本年1月初出让;碧桂园城市花圃地点的地块更是本年3月份才出让。

曩昔几年,广州贵价地出让后遍及要等两年摆布才卖房,一些“地王”项目,面市的时候可能更长。例如珠江新城2009年出让的“地王”,开辟商拿地5年后才把房子推出市场。此刻广州“地王级”项目拿地一年后已经推出市场,甚至昔时拿地、昔时卖房,原因安在?

“估量仍是资金压力。”广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标阐发,固然拿下贵价地的大都是大开辟商,但具体到每个项目又是小公司,“必需尽快开辟、发卖,回笼资金”。

对此,此中人有分歧的观点。某“地王级”项目标开辟商告诉羊城晚报记者,固然是大开辟商,可是他们在广州的项目越来越少,为连结在广州市场的份额,即使拿了贵价地,公司也要求尽快推出市场。

声音

“地王级”项目卖房机会未到

在系列利好政策的鞭策下,10月份广州楼市较着回暖,一手室第成交量大幅攀升,买家观望情感有所减轻,出手欲望加强。房贷新政的**,较着有利于改善型买家入市。这是否意味着本年年末就是“地王级”项目入市的*佳机会?

“还未到*佳机会。”合富辉煌*席市场阐发师黎文江明白告诉记者,“来岁推售会更好,因为届时银行的放贷额度将会加倍充沛。”

陈瑞标也持不异结论:“此刻广州限购仍未铺开,限购对于**项目标发卖还有较大的限建造用,来岁广州则有可能松绑限购。此外,每逢年末**手头都比力严重,有钱人未必会拿出良多资金买房,来岁3月份之后推售会更好。”

算账

处于“蚀本”与菲薄单薄利润之间

对“地王级”项目来说,此刻面对的一浩劫题就是订价。订价过高,市场不接管,究竟结果此刻广州室第库存量接近万万平方米,买家有大把房子可以选择;订价过低,则面对“蚀本”。增城某项目标营销负责人对东部某贵价地项目暗示忧虑,认为在萝岗、新塘楼盘的夹攻下,该贵价地订价的难度很是高。

难度再高也得订价。第四时度已经面市的“地王级”项目有珠江鹅潭湾、吉兆业城市广场,前者开盘价约为3万元/平方米,后者均价约为2万元/平方米。碧桂园城市花圃尚未发售,估计折后售价为7300-8300元/平方米(毛坯)。

从地价占房价的比例来看,珠江鹅潭湾为47%,吉兆业城市广场为60%,碧桂园城市花圃为48%-54%。和前两个楼盘分歧,碧桂园城市花圃为毛坯发售,若是加上装修,地价占房价的比例不会达到五成。本年9月份,客岁9月份出让的花都“地王”项目发售,毛坯售价为1.2万-1.3万元/平方米,地价占房价的比例为47%-51%。

黎文江暗示,若是地价占房价的50%,房子还有菲薄单薄的利润;若是达到60%,则根基处于“蚀本”状况。从近期已经开售的贵价地项目来看,前期售价根基处于“蚀本”与菲薄单薄利润之间。当然,这些“地王级”项目推售的只是*期,开辟商多采纳低开高走的营销策略,只要发卖畅顺,后期产物的价钱将会慢慢晋升,其利润空间也会晋升。从开辟商反馈的环境来看,珠江鹅潭湾开盘报收超七成;吉兆业城市广场开盘报收六成。在时下的广州楼市中,开盘六七成的消化率已属畅销,为今后楼价上升打下了根本。假如房企在节制成本方面做得较好,加上从拿地到推售的时候较短,其利润空间将会较大。

同样是“地王级”项目,恒大御府、吉兆业天御、保利黄埔阀门厂项目等的地价要比上述楼盘超出跨越一大截,这些更高价项目标房子将若何订价、可否获得市场的承认,将加倍考验开辟商。

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