楼市已过芳华期 阐发称房价到来岁初或可止跌

2014-11-1607:59中证网

2003年，福建安溪的陈师长教师花了不到30万在厦门湖里买了一套80平方米两房一厅的房子，至客岁底以160多万卖失落。他说：“住了十年多，还净*了百来万。”

这恰是曩昔十年以来中国楼市高速成长的一个缩影。2003年今后，中国房地产市场高速增加，房价节节飙升，一些早期购买多套房产的人均实现了资产大幅增值。同时，房地产开辟商也*得盆满钵满，此刻中超联赛成为房地产联赛就是*好的佐证。

不外，今朝这一态势正在发生暗暗的改变。

房价到来岁初或可止跌

本年以来，楼市下行的速度超乎了各界的预料。

国度***10月24日发布数据，在70个大中城市中，9月价*同比下降的城市有58个，持平的城市2个，上涨的城市10个。涨幅*高的是厦门，上涨了4.9%，降幅*大的是杭州，同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。

这也是该数据三年来初次呈现下跌。也就是说，比来一年来买房的大部门都亏了。

楼市的下行也影响了房地产投资开辟，数据显示，1~9月份，全国房地产开辟投资68751亿元，同比名义增加12.5%(扣除价*身分现实增加11.7%)，增速比1~8月份回落0.7个百分点。此中，室第投资46725亿元，增加11.3%，增速回落1.1个百分点。

房地产开辟投资的下滑也拖累了固定资产投资和经济增速。数据显示，全国固定资产投资(不含农户)357787亿元，同比名义增加16.1%(扣除价*身分现实增加15.3%)，增速比1~8月份回落0.4个百分点。三季度我国GDP增加7.3%，比二季度回落了0.2个百分点。

华夏地产*席市场阐发师张大伟告诉《**财经日报》，从汗青来看，房地产开辟投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年，固然市场调整，但那时全国整体房地产投资增速依然在20%以上。

张大伟说，尽管房产投资增速下滑有客岁同期基数较高的身分，但更*要的仍是房地产市场的低迷超出了本来的预期。因为房地产投资占全社会固投的两三成，且房产下滑也会波及水泥、钢材等范畴的投资，是以房产投资对固投的影响十分较着。

因为经济涨幅放缓，导致各处所当局对房地产的依靠度较着上升，这种环境下，各地的**热情持续上涨。张大伟阐发，今朝楼市已经进入到本年以来第三波**刺激**。此中，**波是从上半年起头的41个城市纷纷松绑限购。第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷。此后，**进入到第三波，即各地增添购房补助、调整税费政策、要求公积金降低*付等。

在中心层面，9月30日央行发布信贷新政，对拥有1套住房并已结清响应购房贷款的家庭，为改善栖身前提再次申请贷款采办通俗商品住房，银行业金融机构执行*套房贷款政策。此举大大释放改善型需求。

一个月后召开的国务院常务会议提出，要重点推进六大范畴消费，这此中就包罗不变住房消费、增强保障房扶植、放宽提取公积金付出房租前提。

张大伟说，整体判定，四时度将好于三季度，下半年将好于上半年。本轮市场的调整周期将起码延续到来岁初，成交量有可能在四时度呈现触底迹象。但价*方面，有可能要到来岁一季度才呈现较着的企稳。

白银时代谋转型

颠末鼎新开放三十多年来的高速增加，中国正逐渐转入到效率高、低成本、可持续的快速增加的新常态。近两年来，新一届当局对成长思绪进行了比力大的调整。尤其是本年以来，中心对经济波动的容忍度在提高，始终对峙微调、定向调控的政策，而非周全放松。

中国的房地产市场在颠末十年高速增加后，也逐渐进入到新常态。张大伟说，在履历了十年的高速成长之后，中国房地产行业已处于由高速增加向平稳成长的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产物都热销、所有房企都**的时代，已经一去不返。

本年8月，万科董事长王石曾暗示，房地产的“黄金时代”已经竣事，“白银时代”到来，黄金时代处于经济高速增加期，房地产行业“弯下腰就是黄灿灿的”，但白银时代“不再是弯下腰黄灿灿的一片”了。

这种环境下，将来整个房地产市场将会呈现较着的分化。表示在地区规模上，在三四线楼市供给遍及过剩、生齿导入十分迟缓的环境下，三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。现实上，近两三年来，大部门三四线城市的房价已经遏制上涨。

是以对房企和购房者来说，将来选择进入什么样的城市就十分关头。对一些全国性房企巨子来说，比拟三四线城市看得见的风险，一线城市和厦门、南京等二线热点城市的风险无疑要小得多，这种环境下，开辟商会将资金加倍集中在热点城市来争夺。这也是为何“9·30新政”之后，这些热点城市“地王”频出，但良多三四线城市地盘市场仍十分冷僻的原因地点。

泰禾集团相关人士告诉《**财经日报》，将来泰禾拿地仍会合中在北京、上海几个一线城市，同时苦守福建大本营。

在如许的新常态下，对处所当局尤其是三四线城市来说，经济若何去房地产化就十分关头。广东省江门市一位官员告诉记者，像江门如许的三线城市，与一二线城市有很大距离，是以将来经济成长*底子的仍是要成长好实体系体例造业，而不克不及过于依靠房地产。

在市场分化的同时，分歧房企之间也在分化、转型。数以万计的中斗室企正履历一个大浪淘沙的过程。

万科总裁郁亮认为，房地产行业已颠末了芳华期，不再是长“个头”，应该是长“力量”的时辰，应该换个尺度权衡已过芳华期的房地产。但与黄金时代比拟，白银时代的竞争加倍激烈，毛利率必定会更低。楼市下半场对企业能力的考验会加倍周全，优异企业并不会贫乏成漫空间。

近年来，万科起头积极谋求转型。好比，在传统营业上，公司正在慢慢转向更平安、效率更高的轻资产模式，同时也在积极测验考试消费地产(成长诸如社区配套等办事)、财产地产(物流地产、养老地产)等新营业的开拓。

严跃进说，在进入到白银时代后，整个住房的市场需求规模在缩小，但同时需求也在发生转变，好比老年人越来越多，“此刻的老年人采办力、消费观念也分歧以往，这也促使新的市场需求即养老地产的呈现。”

其他房产巨子也在谋求积极转型，例如因足球而享誉全国的恒大自客岁亚冠决赛推出恒大冰泉一炮打响后，本年持续进入粮油、奶粉、光伏多个财产，将来还会进一步多元化结构。世茂地产起头由房地产开辟商向糊口体例供给商变身，其推出的云办事模式已经笼盖教育、健康、商务出行、消费休闲等多个范畴。泰禾集团也明白贸易地产和室第地产并重成长。