龙华再现地王“冲四”号角吹响

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10月22日，龙华A802-0305地块开拍引来了万科、中海、招商、保利、佳兆业、龙光、明奥7家知名房企竞相争夺。作为今年深圳入市的*宗住宅用地，自挂牌开始，这块地便理所应当成为了市场焦点。多家开发商在受访时表示，该地块目前平整完好，紧邻地铁4号线和深圳北站高铁，其地处福田北拓龙华核心区纽带**的区位，是其价值所在。

正是由于龙华在深圳未来发展中扮演了越来越重要的角色，才*终让龙光下定决心，以46.8亿元总价、25094元/平方米楼面地价，在84轮举牌之后将其*入囊中，**了深圳住宅地王单价总价两个新纪录。

事实上，扣除不可售的小区公建配套，新地王可售面积的楼面价实质达到了27110元/平方米，加上前期的开发成本则至少超过30000元/平方米，市场对其住宅未来的预估售价达到35000-40000元/平方米区间。

以这一组数字作为对比，地块周边28000-35000元/平方米左右的二手房价格和区域内25000-30000元/平方米左右的新盘价格，龙华片区目前“价格洼地”的属性一览无遗。

自“930新政”落地以来，深圳的新房市场趁势回暖。而作为房贷新政实施后的*宗出让土地，成交地价不仅能够反映房企的拿地的积极性和对未来市场的信心指数，更是被认为能预示不久之后片区的房价走势。如今上述地块的出让，无疑是为正在*热的龙华片区加烧了一把烈*，再次助推片区价值上扬。

细数如今龙华云集的品牌房企我们发现，无论是中海、港铁、万科、**这样的全国性企业，还是星河、特发、莱蒙、华业等本地**，有将近30家房企先后在这个区域落子。龙光这家上市房企此次顺势加入，以媲美中海*占前海尖岗山的力度进军龙华，必将龙华片区原本2000亿的投资密度再度提高。可以想见，现阶段还处于“洼地”的龙华，在新区“一线一站一社区”规划落地之后，将释放出追赶福田和南山的强劲动能。

地王一出吹响龙华“涨价”冲锋号

近年来，深圳挂牌出让的住宅土地新增供应量少之又少，于是迫使房企逐渐开始努力深耕城市更新领域，并奋力争夺每一块住宅用地。从区位价值和土地供应量而言，龙华片区*近的土地市场总能成为开发商*破头的目标，拍地焦点集中使得龙华成为人们关注的热点。先有2011年港铁19.7亿元拿下A832-0853宗地打造港铁天颂，后有中海砸出38.2亿元摘得A816-0050宗地贡献中海锦城。

而在今年的“七雄争霸战”中，龙光地产子公司金骏房地产经过84轮鏖战，终以46.8亿元总价拿下。该地块楼面地价25094元/平方米，溢价率达85%.根据测算，如果扣除不可售的小区公建配套，可售面积的楼面价实质达到了27110元/平方米。

在去年出让面积环比缩减逾七成的情况下，A802-0305宗地作为今年**一宗出让的住宅用地，早早便奠定了其新地王的可能性，*终的结果可谓顺理成章。这一持续不断的热度，也从侧面反映着开发商这个*了解政策和市场动向的“投资者”群体，对于龙华片区升值潜力的挖掘。

再者，土地的稀缺将直接导致地价攀升，而区域土地价值飙升又自然带动了区域的房价逐渐上涨。这将使得位于龙华片区中海锦城、港铁天颂、星河**、特发和平里等周边项目直接受益，价值得以提升。

在中海锦城这一“前任地王”酝酿借势冲击“三万”大关之后，尽管龙光地产表态将坚持打造刚需产品，但市场仍然预期其未来将捅破龙华片区下一层天花板，“以48.6亿元地价，加上建安按3500元/平方米计算，则仅前期开发成本就达到55亿以上，这还不包括财务、营销以及后期税费。如果项目利润率要求在20%以下，则地价成本可以占到销售收入的五至六成，以此粗略估算，住宅的售价会在3.5万-4万元/平方米的区间。”

龙华加速踏入国际人居社区时代

正如前文所说，自龙华新区成立近三年来，伴随着其定位从福田CBD后花园到现代化国际化中轴新城，不断向中心化发展的龙华已趋渐成熟。富士康、长安标致雪铁龙、富士施乐、观澜湖国家5A级景区、大浪时尚创意城……一批国际型企业相继在新区扎根发展。而在未来，新区在国际化发展上，将继续保持质与量的提升。

根据市委、市政府赋予龙华新区“两区一城”的战略定位，其中，为深圳建设现代化国际化先进城市探路，是龙华新区承载的使命。龙华新区提出了以“一线一站一社区”建设为抓手，全面带动新区国际化城市建设的思路。

“地铁4号线北延段建成后，通过福田口岸，一边直接连接香港，另一边直通观澜北，将大大缩短龙华新区和国际化大都会香港的距离，龙华新区将依托地铁4号线助推龙华新区一体化、城市化、国际化水平。”龙华新区相关领导介绍道，今年起，新区启动“国际化城区”建设的步伐，2年内新区将落实100项重点工作，从硬件和软件建设上，给新区换上国际化的面容。

除了地铁4号线，深圳北站作为华南地区*大的交通枢纽，京广深高铁、厦深高铁和4、5、6号三条地铁在此交会，为新区的国际化发展提供区位优势。值得一提的是，深圳北站商务区规划面积约610万平方米，总建设规模约997万平方米，其中商业服务业设施建设规模约555万平方米，布局了总部研发、金融证券、商务商贸、物流服务等多种业态，结合周边5平方公里的区域，将打造华南地区重要“陆港”，让龙华片区成为现代综合交通与商贸于一体的重要核心区域。

此外，作为“一社区”定位的观澜湖国际社区，目前集聚了长安标致雪铁龙、观澜高尔夫、版画基地、观澜湖新城等国际人才和国际元素。龙华新区正积极进行该片区国际化资源配套服务，包括环境建设、公共交通，建立国际化的学校和医院等，也将引入国际化的生活模式，包括巴西狂欢节、德国啤酒节、意大利美食节等全球知名的节庆活动，打造比肩深圳蛇口的又一国际社区。

随着区域各种商务体量的逐渐建设，加上区域规划160万平方米商业体量、四大市政文体配套、众多开发商扎堆及众多项目集中入伙，都可看出龙华片区的中心化程度越来越凸显，而且区域建设逐渐成熟；以龙华现在及未来的发展程度来看，龙华未来在规模上将超越福田、南山CBD，蜕变成比肩福田、罗湖、南山CBD的又一市级CBD，并非没有可能。

“价格洼地”深挖人居价值*入龙华正当时

从年初到现在，相对于往年来说，龙华新区入市项目数量并不多，供应的态势与福田类似。而从开发商数据来看，表现与关内项目同样惊艳，部分项目供不应求。进入11月以后，龙华新区预计有4个项目入市，中海锦城和港铁·天颂、特发和平里二期以及星河**。另外，位于新区布龙路与华繁路交汇处的悠山美地项目也将于近期开放营销中心。

据悉，前4个项目均位于龙华新区4号线地铁沿线，其中中海锦城与地铁上塘站接驳，住户可由社区经由一个大型集中商业街区直接进入上塘站，星河**亦紧邻地铁上塘站。港铁·天颂和特发和平里二期位于地铁龙胜站，住户可直接从连廊进入地铁站。而悠山美地项目则紧邻羊台山森林公园，距规划中的6号线大浪站仅300米。除此之外，这些项目都有一定的配套设施，例如中海锦城有一个5.3万平方米的综合MALL，特发和平里一期商业面积为1.3万多平方米，二期配有4500平方米独立占地15班幼儿园，港铁·天颂则配套带有鲜明港式特色的商业1万平米，及国际双语幼儿园，星河**的星河COCO系街区式商业约3万平方米。同时，由于片区内基础设施不断完善，受到更多购房者青睐。

从这些项目的户型来看，大多主力户型都是80平方米左右的2-3房，偏向刚需和*改客户。其中中海锦城主推72-113平方米3-4房，星河**一期主推6栋81-130平方米3-6房户型，特发和平里二期主推88-180平方米2-4房户型。

去年地王中海锦城项目令人关注，作为中海第六代产品*发之作，无缝接驳地铁上塘站，周边规划有多重生态公园即大型文体配套，同时，该项目配备5.3万平方米商业配套，规划为集中的地铁接驳商业mall即地铁接驳商业风情街区。并在国内*次以智仕形象亮相，满足现代城心居住生活的舒适与便捷。据悉，其一期住宅将于近日开盘，此外，地铁餐饮街铺亦已开始登记。中海锦城·**天街为40-80㎡地铁接驳临街商铺，超5.8米层高设计，*高可超6.7米。拥有70年独立产权，可自由转让或出售出租，是更为灵活的投资选择。

专家点评

龙华将成深圳“中轴”核心

发展前景*佳

深职院房地产研究所所长、复旦大学经济学博士邓志旺

龙华既是当前*热的三大刚需片区之一，也是深圳四大新区中距离城市中心*近的一个，还是深圳**位于原特区外的城市级“总部基地”。上述三类分区标准中，龙华皆占据了一席之地，三重热度叠加之后，更使龙华成为了深圳青年置业的*佳选择。

正在经历“中心化”过程的原特区外区域，如龙华、坂田、布吉，目前价格相近，都在2-2.5万元/平米上下，与中心区之间的距离也可接受，是当前刚需购房者*看好的三大区域。然而，将坂田、布吉与龙华相比，或多或少的存在一些短时间内难以解决的问题。龙华正在进行整体地规划开发，能够获得政府更多的支持，在管理方面也会有倾斜。“整个区域道路也好、商业也好、住宅也好，全部是规划得非常清楚，干干净净的”，邓志旺说。

龙华也是政府规划的四大新区之一。与大鹏、光明、坪山新区相比，龙华离福田中心区*近，仅有5-8公里左右，*有可能成为整个深圳的新中心，而其他新区距离市中心会有十几公里甚至是三十公里的距离。其次，四个新区里龙华经济总量*大，去年龙华新区的经济总量达到了1200多亿元，占深圳总量的GDP10%，有比较好的经济基础。

作为规划中的五大总部基地之一，龙华也是深圳产业转型示范区中**处于原特区外的一个。龙华总部基地示范区一旦成型，将会大大带动整个龙华新区的商务、商业的发展，提高龙华配套档次。

*后，深圳的规划是“三轴两带”，龙华新区处在“中轴线”的中间点，也是“北部发展带”的核心，重要规划在此交叉，政府关注自然更多。深圳的“中轴线”，是将来深港一体化的中枢，政府会进行大手笔的投入去支撑和拓展这座“中轴新城”，通车不久的新彩隧道就是典型的例子。

综合几大区域规划利好，龙华新区堪称深圳发展前景*佳的区域之一。