写字楼长得高 租金也越高？

10月28日，东塔封顶。广州建筑**高，写字楼租金**高，同时花落东塔。魏凯摄

10月28日，广州东塔正式封顶，总高度530米，刷新广州建筑的新高度，成为名副其实的“广州**高楼”。与此同时，东塔也一举刷新了广州写字楼租金新高，据东塔**招商代理仲量联行介绍，东塔每平方米的月租金在200-400元之间。广州建筑**高，写字楼租金**高，同时花落东塔。那么让我们好奇的问题来了：写字楼租金与高度之间，是否存在某种关联？

一般而言，写字楼的租金通常是由建筑所在的地理位置、物业管理水平、周边产业集聚、相关配套等因素共同决定。不过，我们也发现一个非常有趣的现象，写字楼的高度，也成了租金的影响因素，高度越高，租金可能也相对较高！

**高东塔未完工已预租

这是因为，拥有高度的建筑物更容易成为地标，所以开发商在建造时往往冲着***去打造，无论未来是销售也好、租赁也好，报价也比较高。比如刚刚拿下广州建筑高度和租金高度“两项**”的广州东塔，由开发商周大福集团投资百亿打造，未来建筑内部将囊括复合型功能，其中就将提供具有**标准的**写字楼。

因此东塔也敢于报高价，200-400元/平方米的月租金已经是广州CBD区域内的*高级别，但市场上仍有不少需求。据仲量联行广州商业地产部总监马炜图介绍，东塔已经完成了一、二、三期招商，约完成了35%的招商任务，很快进行第四期招商工作，而租金“会比前三期高”。

建筑高度“某种程度”影响租金

高度也是租金的影响因素？从高力**、**太平戴维斯和仲量联行等监测到的第三季度内天河CBD**写字楼的租金价格来看，建筑高度有时候确实能够“某种程度上”影响租金的高低。

在写字楼集中的珠江新城，原本的广州**高楼、已使用的*高楼西塔，其比东塔大约矮了近百米，根据**太平戴维斯监测的数据显示，刚刚过去的第三季度其平均成交月租金为230元/平方米，在一众**写字楼中也属于出类拔萃的那一个，即使高价，今年以来还迎来了碧桂园、平安银行、英国驻广州领事馆等租户。

而高度排名第三的合景**金融广场，高度为320米，第三季度租金为180-240元/平方米/月的区间内，从平均租金的角度来看略逊于西塔，不过也已经位于高位了。高度排名第四的利通广场，303米的高度与合景金融广场相差不大，而其第三季度租金区间也相差无几，为160-260元/平方米/月，均位列高租金前茅。

绝不是决定性因素

从另一个角度来看，13座位于珠江新城的高档写字楼中，高度排名靠后的广州发展中心(高度为150米)与保利克洛维一期(高度为154.8米)，其在第三季度的月租金水平分别为160-180元/平方米、120-140元/平方米，这个租金水平在13座大楼里较低。

从珠江新城的一些写字楼的数据来看，确实会有“写字楼越高，租金也越高”的感觉。不过，在天河北与体育中心两个板块内却并非如此。

只能说，写字楼的高度或许是其租金的影响因素，但绝不是决定性因素。正如我们一开始也提到，租金是各方面要素共同影响的结果，有商业地产服务机构出具报告指出，企业选择办公场所有严苛的硬性标准，集中体现在四个方面：地域和区位；周边配套；建筑硬件标准；建筑服务管理。

对比：

广州租金终于追上深圳

与相距仅100多公里、同为一线城市的深圳相比，广州写字楼的租金水平，在东塔之后才开始有追平的迹象。仅以目前已使用的**写字楼来看，当广州天河CBD写字楼的月租金还普遍为200多元/平方米时，深圳福田CBD里一般**写字楼的月租金在250-300元/平方米了，还有不少定位**的写字楼月租金已早早突破了300元/平方米大关，如嘉里建设广场380元/平方米，卓越世纪中心是320-350元/平方米。

广州一位商业地产人士分析认为，同为已使用的地标性写字楼，目前西塔的月租也就每平方米200多元的水平，差距还是比较大。他认为，相比广州，深圳多了很多的政策利好是重要影响方面，“比如前海的注册企业，都有办公需求，而前海目前供应还太少，因此会把部分办公室需求放在其他区域”。此外，深圳福田CBD写字楼的新增供应量非常少，都是供不应求，写字楼几乎没有空置率。

交易：

今年珠江新城写字楼

成交单价高达6万元/平方米

珠江新城成熟的商务气氛及其充裕的优质物业也吸引了投资者频频出手购置办公物业。另一方面，广州市国土资源与房屋管理局数据显示，今年1至8月，全市十区一手写字楼成交面积111.3万平方米，比去年同期增加44%。

高力**项目销售及推广部高级副董事熊薇介绍，今年前三季录得成交单价*贵的写字楼为天盈广场，其南向望江单位*高约6万元/平方米。该写字楼也是CBD**南向一线江景写字楼，自身配有康纳德超五星级酒店、**知名shoppingmall等**配套。

而今年前三季成交量*高的写字楼，除整栋成交的富力盈耀外，散售项目则要数环球都会广场，开售10个月录得签约金额28亿元，成为今年目前为止的写字楼销冠。

租赁：

低租金策略带动平均租金下行

前几个季度写字楼租金走势疲软，不过随着经济的发展，到第三季度，广州办公楼需求有轻微增长。仲量联行数据显示，今年广州**竣工的项目只有高德置地广场四期北塔(入市约8.2万平方米建筑面积)，并于第三季度交付使用。而截至第三季度，广州全市的办公楼总存量为380万平方米。

写字楼招商方普遍采取了低租金策略吸引租户，新交付的高德置地广场四期(北塔)就提前9个月开始预租，并以低租金策略制胜，目前已达到满租状态。同时，包括雅居乐中心、**媒体港和周大福中心在内的一批优质写字楼预租，并在租金方面采取灵活策略，吸引了市场的普遍关注。

戴德梁行在监测写字楼租赁市场后指出，新交付物业的低租金策略带动了全市平均租金下行。受此影响，相应商圈的物业均展开了租金调整以吸引租客。总体来看，本季度核心商务区平均租金环比下降1.3%至每月每平方米165.0元。其中，体育中心和珠江新城商圈租金调整幅度相对较大，分别下调1.8%和1.6%。

而进入第四季度，珠江新城雅居乐中心将交付使用，为市场带来8.4万平方米的新增供应。未来两年，广州还有超过80万平方米的**写字楼物业计划交付，市场将面临较大的消化压力。戴德梁行预期在中短期的时间内，广州**写字楼租金将面临下行压力，空置率也将出现明显上升。

外企租赁需求活跃

又讯邓恒据高力***新发布的研究报告显示，前三季度广州**写字楼市场表现活跃，来自金融、信息科技、物流及零售贸易行业租赁需求旺盛。

据悉，外资企业租赁需求在第三季度表现活跃。以物流行业为例，季内中央政府决定进一步开放国内快递市场。广州作为华南省会城市，来自外资物流企业需求增长，如美商宏鹰**货运已落户广州，租赁瑞安中心约640平方米。

三季度其它主要租赁成交还包括：加拿大领事馆租赁太古汇约2865平方米办公面积，某数码科技有限公司已预租东塔广州周大福中心约10552平方米，中意人寿租赁高德置地广场约2199平方米。

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王莎莎王艳玲陈铭坚