行业不景 地产商转战产业园

一些地产商开始从住宅开发向园区开发运营转型，做足功夫吸引企业入驻。CFP

地产业不景气，开发商们开始向“园区”发力，从地产开发向园区运营转型。深投控下属六大园区正相继开业，龙岗天安数码城T4创意总部也于本月入市。万科、星河、佳兆业，以及中集集团也打算做园区开发。而竞相比拼的产业园区，也开始从总部企业的地理聚合向创意部落和城市综合体转型。

地产不景气，开发商发力园区运营

11月18日，深投控召开深圳湾科技生态园开园发布会。在此之前，深投控下属深圳软件园产业基地已完成了近半部分的招商。2011年开始规划建设，深圳投资控股有限公司还于去年11月成立了专门的园区运营公司，来管理其包括深圳市软件产业基地、深圳湾科技生态园、创投大厦、深圳湾创新科技中心、坪山生物医药创新产业园、深投控创智天地在内的六大产业园区。深圳*大的国企深投控，已经开始将**转移到六个园区的开发与运营上。

与此同时，传统的商业地产开发商们也开始从住宅向园区的开发运营转型。“从前暗潮涌动，今年开始勃发。”龙岗天安数码城总经理雷昶如此向描述地产商们对园区开发运营的看好。就连中集集团都开始向园区开发发力，据悉，万科、星河、招商地产、佳兆业等都开始或正在筹备其园区开发项目。

今年11月初，万科联手天安数码城在东临上海张江高科技园区的北蔡板块拿下一块产业用地的消息传出。据媒体报道，该地块即将动工，*快将于明年5月正式对外亮相。而一个月前，东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇，产业园同时涵盖物流仓储增值服务、高科技企业孵化器、创意产业等多种业态。东莞万科总经理王海武曾对媒体表示，这是万科集团开发的**个产业园项目。而在10月25日的万科广深区域市场交流会上，万科总裁郁亮曾表示，万科将由地产转型为“城市配套服务商”，未来将围绕城市发展转型，做包括工业园区、物流地产、写字楼、大型综合体在内的地产业。

“传统地产业已经没有好的利润和发展空间，开发商们开始向写字楼和园区转型。有人向写字楼转型，但CBD地价高，开发写字楼并不容易。相比而言，园区的开发等于在地价并不高的地方建造出一个城市综合体，相对就容易很多。”龙岗天安数码城总经理雷昶向表示。

谈及竞争，雷昶表示，因为定位不同，目前园区之间并不存在太直接的竞争，“大家的切入点并不一样，但本质上都是一样的”。在硬件配备上，地产商们更有实力。但因为具备园区运营的经验，天安数码城的高管们近期有不少都收到了来自其他开发商们的加盟邀请。

创业家聚集，防止创业者流失外地

虽然1990年就在深圳成立做园区的开发运营，目前已在全国落成约20个园区项目，但提到天安数码城，还是有不少人会将其误读为数码产品销售商场。龙岗天安数码城总经理雷昶坦言他们的上述困扰。比起数码城的概念，新落成的龙岗天安数码城，更像是一个科技和互联网企业的创业部落。

定位为科技及互联网创业企业部落，入驻龙岗天安数码城的企业，有些甚至是只有几个人的创业企业。“去年还只有两三个人的初创公司，今年就发展成了四五十人。”市场部负责人陈文鑫向讲述他所看到的变化。11月4日，龙岗天安数码城联合入驻企业举办了深圳*届企业创新生态圈大会，探讨创新企业聚集的总部效应。“偏执改变世界”的主题，虽然开始让**部门有些顾虑，但却让互联网和科技界的创业者们找到了共鸣，**现场*爆异常。

天安数码城还获得了当地**部门的支持。雷昶向介绍了这样的景象：因为难以支付CBD高昂的写字楼租金，不少创业企业开始向惠州和东莞转移。而地处中间地带的龙岗天安数码城，则刚好起到了“拦截”的功能。科技企业在初创阶段没有足够的资金，但却重视办公环境和周围生活配套。除了地理位置不在中心区外，科技园区和CBD写字楼并无太大区别。有企业家需要的好的办公环境，周边物价低能够稳住员工。龙岗天安数码城对科技企业而言，则别具优势。雷昶说，曾有企业因看到楼下有八家咖啡厅而立马决定进驻龙岗天安数码城。

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为聚创业客引入硅谷式生活方式

谈及园区运营，雷昶毫不掩饰他们的自信。“相比传统开发商做园区，我们更了解企业需要什么”。和硅谷合作，引进项目和人才资源，并在园区设立可以与硅谷视频互动的会议空间。设立企业家专属的“CEO午餐会”，“说白了是CEO专属食堂，和普通食堂饭菜并无二致，但只允许创业者本人进入。”市场部负责人陈文鑫表示，创业者的思维是不同的，午餐会就是为他们提供可以随时交流互动的空间。与此同时，园区还定期举办沙龙、有企业家**群等。

看到，在园区内，有互联网创业者们热衷聚会的3W咖啡、外形像集装箱的迷你健身房、即将开业的创客工坊，从园区的配套就能嗅出互联网的味道。“除了倡导硅谷的创业理念，我们还要引入硅谷式的生活方式。”雷昶说。

采写：邵凡凡