量价齐跌了大半年 广州楼市年底有望现"翘尾"行情

对于年初买房的人，这一年过得可能有点窝*；对于还没买房的人，可能等到了属于他的那**。

“下半场”，是今年地产界*流行的一个词。2014年，中国房地产开始从**时代进入白银时代。广州到现在为止，也比去年同期少卖了逾两万五千套房子。

不过下半场只是易边再战，而不是不能再战。调控逐步放松、价格渐渐筑底，在即将跨过2014的岁末，大船似乎又驶入了一江春水中。房价，究竟是在滑滑梯，还是做俯卧撑。

少卖了逾25000套房子

以前，老百姓买房子难，在2014年，开发商卖房子也难。统计数据显示，截止至2014年11月16日，今年广州一共卖掉了57370套一手住宅，6607286平方米。不过在2013年同一个时间段内，广州已经卖掉了82495套一手住宅，9354252平方米。

这也就意味着，在低迷的市场环境下，广州今年已经少卖了接近400个标准足球场面积的房子。

少卖房，自然就少**，2014年，广州所有的开发商到目前卖房子一共收入997亿元，比去年同期少*了247亿元，相当于少卖了可建8座小蛮腰(广州塔)的*。

“统计房价”涨，真实房价跌

对于想要买房的人，如果已经看准了中国房价长远依然趋涨，那么寻找阶段性低谷入市，就是*明智的举动。而2014年，这个机会终于出现了。

从官方统计数据来看，今年至今广州一手住宅成交均价为15082元/平方米，较去年同期的13295元/平方米，涨幅超过13%。

不过众所周知，这只是个数字的游戏。在2013年，房价高涨但是受到限签、限价、限售等影响，“统计房价”并不高。而到了2014年，限签、限售、限价政策统统取消，市场低迷的情况下“统计房价”却高了起来。

业内人士都清楚，在今年，广州真实房价大概有10%的跌幅，郊区跌幅略大于中心区。

**“地王”，理智重现

遥想2013年，如果没有出“地王”，都不好意思举行土地拍卖会。不过到了2014年，你还记得上一次出地王是什么时候吗？

今年年初，携着2013年的余威，广钢新城*批地块出让，楼面地价*高飙到2.3万元/平方米，成为当之无愧的荔湾地王。

不过在一个春节之后，一切就变了，流拍、底价成交，充斥了大半年的广州土地市场。直到9月底广钢新城二次推地，以及天河区华美牛奶厂靓地的出现，拍卖场上又终于响起了举牌的声音。

一般举10轮，顶多30轮，2014年的土地市场**了地王，找回了理智。

限购依然在，松贷新政已出台

没有人怀疑，中国的房地产市场还是政策市，过去十年房地产市场已经经历过无数次的调控。不过在2014年，房地产调控似乎显得特别简单，年初时两会“分类调控”四个字，就完成了全年的调控。

*终在“分类调控”的指导下，二三线城市纷纷放松限购，目前只剩下北上广深四大一线城市以及三亚依然在执行限购。另外在9月底，央行出台新政，买二套房的时候如果此前的房贷已经还完，则可以享受*套房优惠政策，这也成了房地产嗅到春天味道的主要推动力。

专家分析

“死里逃生”，恢复比想象中快

中原地产项目部总经理黄韬：

今年广州楼市从年初成交开始回落，7、8月份到达*冰点，10月份开始平复过来，预计11、12月份成交量有希望出现翘尾的局面。总体有种“死里逃生”的感觉，恢复得比想象中快。

房价方面从年初到现在有约10%的降幅，但是因为去年房价涨幅超过20%，今年下降之后，依然没有降到去年以前。

今年年底是*佳购房窗口期

方圆地产*席市场分析师邓浩志：

今年广州楼市，第一季度成交下滑，第二季度开始降价，第三季度以价换量，第四季度持续促销。房价方面中心城区有5-10%的跌幅，而郊区则有15-20%的跌幅。不过这在近三次的调整当中算是跌得轻的，2008年和2011年两次楼市调整，跌幅有超过30%。

土地市场上今年一季度携去年余威还出现过地王，到了二季度就开始出现流拍、底价成交等。而四季度土地市场也开始复苏，开发商拿地积极性增加。

此前几次房价大跌后都迎来暴涨，而此次调整之后，一方面没有四万亿那种大规模的资金扶持，另外经济基本面也有所不同，因此不会再出现暴涨，顶多到明年二季度开始缓慢回升，今年年底是*佳购房窗口期。

二手成交量同比下滑4 5 %- 4 8 %，未来走向要看“穗六条”

满堂红研究部高级经理周峰：

2014年广州的二手楼市受到“穗六条”影响非常大，到目前为止，整个成交量同比下滑有45-48%，可谓近年来的*低谷。在930央行新政出台之后，市场稍微有一点起色，但依然不太明显，因为银行剩余的房贷额度已经不多。预计到了明年1月信贷放松之后，才会有所改观。

至于二手房价方面，今年1、2月份价格较高，从3月份开始就一路走低。如果按照同比来看，去年、前年广州的二手房价涨幅都在18-19%左右，而今年前10月同比去年虽然有约11%的增长，但明显增幅下滑。如果用今年11月份和今年1月份的价格作比较，今年二手房价有约3%的跌幅。

未来广州二手房走势关键在于“穗六条”是否放松，现在很多外地人即便资金在手，但依然无法在广州购房，影响非常大。

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