广州分站
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2013年可谓**开发商的“业绩**年”，但这一壮景今年将**出现。截至10月份，尽管全国有4家房企销售额已破千亿元，但更多的开发商仍在为业绩苦苦挣扎，部分开发商更是“贴着成本”走量冲业绩，新一轮促销潮已然来袭。业内人士表示，市场已经进入价稳量滞的新常态，明年开发商在制定销售业绩指标时会更谨慎。
市场
年底开发商“贴着成本”跑量搏业绩
“今年国庆以后市场回暖，不少开发商都说自己卖得好，但从他们近期的促销力度来看，很难说业绩没有压力。”广州某开发商项目总经理陈先生向记者表示，目前市场压力还是很大，以他们即将推出的新一期为例，预计定价就会比前期产品有千元左右的降幅，而这种做法就是为了冲年底业绩。
网统计显示，11月的**周广州楼市共获得2598套预售房源，环比激增98%。而在第二周，开发商领证推货的热情更加高涨，共获3173套房源，11月上半月的新货数量已远超“银十”。预售房源激增，显示开发商将更为积极地推货，在年底冲刺一把的心态凸显。
在定价上，开发商也摆低了姿态。增城某**盘开盘前放风价高达万元/平方米以上，但近日开盘却仅有7000-8000元/平方米，尽管开盘销售*爆，但在不少业内人士看来，其对市场信心不足，尽快走量的心态非常明显。
张宏伟认为，从年底市场表现来看，“央四条”之后，房企销售明显好转，万科等大型房企表现优于市场，但部分房企依然面临*大的去库存压力。所以，在未来不足两个月的业绩收官时间内，多数房企都在搞“跨界”营销、甚至贴着成本跑量销售，力争提高年度销售目标完成率。
4家**房企销售额已过千亿
根据合富地产研究院的统计数据，2014年1-10月，房企销售额超过千亿元的房企有4家，分别是万科、绿地、恒大和保利，其中万科***月销售额已经超过2013年全年业绩。在前15强房企中，仅有3家销售额同比减少，多数房企销售业绩均有较大幅度的增长，普遍好于全国房地产销售水平，这说明大型房企市场占有率进一步提高。今年全国房地产市场处于调整期，市场洗牌效应明显，对于大型品牌房企来说更多的是机遇。
“我们看到，对于多数大型品牌房企，他们应对市场变化的能力强，市场偏冷并没有对他们的销售产生太大的影响。而对于中小房企，在市场调整时期普遍受到影响较大，销售业绩达成预定目标较为困难，接下来还是有不少压力。”合富房地产经济研究院蒙彦宏表示，2014年10月，大型房企销售额与9月份相比均有较大幅度增长，说明全国房地产市场有好转迹象。不过，10月国家***公布的统计数据显示待售面积进一步增加，去库存压力仍然存在，而且现在到年底是房企利用房贷新政利好冲业绩的**时机，预计今年*后的时节房价会比较平稳。
数据显示，前15强大型房企中，绿城目标完成率达103%，提前完成年度销售目标；恒大地产***月完成年度销售目标的98%，超额完成任务已无悬念。而恒大*近用自有资金提前偿还明年1月27日到期的13.5亿美元优先票据，说明恒大资金非常充裕。统计显示，目标完成率在80%-90%之间的房企有4家，今年完成任务压力不大。蒙彦宏表示，绿地集团和万达集团目标完成率较低，一定程度上与他们目标定位过高有关。
预计今年房企销售目标达成率仅60%左右
不过，大房企业绩向好，不代表整个行业的日子好过。如果从房地产整体行业来看，房企销售目标完成率将相当不乐观。同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果单纯按照市场下滑的幅度的逻辑来看，今年房企销售业绩普遍下滑2-3成也属于正常。但是，如果再叠加房企制定的销售业绩指标因素（如果仅仅按照较为保守的20%增速来计算），今年房企的销售目标达成率预计仅仅可完成60%左右。
从房企今年1-10月完成销售业绩指标的情况来看，在距年底结算时间不足两个月的背景下，目前销售完成率较好的30家企业当中仅仅有10家超过80%，其余均在80%以下，这一定程度上说明这些房企完成年度销售业绩指标的情况堪忧。而完成销售业绩指标较好的部分房企也另有其因，比如部分房企今年初的销售业绩隐藏了去年业绩，导致今年销售情况表现良好。如果剔除这些因素，那么，这些房企销售业绩指标达成率也堪忧。
总的来看，今年除万科、恒大、蓝光、中海等少数房企外，预计其他80%左右的房企完成年度任务的难度比较大。
“当前来看，我们不能简单地认为市场成交量出现‘翘尾’的行情，就认为市场基本面已经改变，就认为房企的销售业绩指标会完成。”张宏伟表示，由于去库存压力仍然较大，房企此时跑量冲刺业绩的回升难以挽救销售业绩指标完不成的大局，鉴于此，开发商完成全年销售任务的压力依然不小。对于开发商来讲，在年度阶段，能够做的只能是通过现阶段加速跑量，尽可能缩小当前销售结果与年度销售业绩指标的差距。
分析
未来房企难再现高增长率
从*新市场表现来看，由于全国数十个城市限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象。那么，这对于今年销售业绩指标完成率不佳的房企来讲，是否是扭转业绩的良机？
张宏伟分析认为，首先，从房企2014年销售业绩指标制定的背景下来看，大多数房企是根据2013年市场向好的市场预期制定今年的销售业绩指标，尤其是品牌房企出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，试图在今年依然达到20%甚至20%以上的年增长率。然而，事与愿违，今年的楼市环境难以让房企实现这么快的增速。
从2014年来看，受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，今年1-10月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，尽管大部分限购城市已经取消或松绑限购政策，福建、湖南、广西、成都、杭州等城市也出台“救市”措施，年底部分城市开始出现成交量“翘尾”的行情，但是今年整体市场成交量表现欠佳已成定局，“救市”也难以阻挡市场普遍出现2-3成下滑的局面。
对于明年的楼市，张宏伟认为，由于去库存仍然是市场的主旋律，2015年银行“惜贷”还会继续持续，开发商在制定销售业绩指标时会比较谨慎。
