广州分站
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11月18日,“穗六条”**整整一周年。广州楼市一年间成交跌了近3万套,比2008年的低谷期还少。楼价也被控制住了,虽然表面楼价数据仍涨,但实际多盘楼价下跌,有些甚至回到了两年前。可以说,从稳房价角度看,“穗六条”是有效的,但也衍生出了两套合同、数据失真等乱象。
早在今年8月,楼市**就已经开始了取消“穗六条”的各种探讨和主张,而近期一项调查中,七成受访网友赞成取消“穗六条”。
“穗六条”五要点
1.加快中低价位的商品住房供应,控制**商品住房供应。
2.增加住宅用地供应。
3.抑制不合理住房需求。
4.提高第二套住房贷款的*付比例。
5.引导开发企业理性定价。
十区成交量低过2008年
阳光家缘数据显示,这一年来(2013.11.18-2014.11.18)广州全市共成交了68160套单位,成交面积为7836521平方米。成交套数同比减少了29210套,成交面积减少了3292268平方米,降幅达近三成。
“2013年是楼市繁荣期,所以对比起来成交差距很大。但就算不拿这一年的数据来比较,6万多套的成交量也是很低的。”合富辉煌市场研究部*席分析师黎文江表示,如正常年份的2012年,仅广州十区(不含增城、从化)成交量就有7万多套,即使在楼市*低谷的2008年,广州十区的成交量也有5万多套。数据显示,不算增城和从化,“穗六条”这一年广州十区的成交量仅为47186套,比2008年还低。“在减少的3万套成交量中,可以说,大概有三分之二是受到了‘穗六条’对外地人和二套房购房的限制影响。”
月增库存2600多套
消化速度的减缓,同时也造就了广州楼市越来越高的库存量。根据阳光家缘数据,截至2014年11月18日,广州新建商品住宅未售套数达到146507套,合计1937.8938万平方米,而一年前的库存量为115005套,合计1565.1132万平方米。一年间库存增加了372.7806万平方米,平均每月增加了2600多套。
库存压顶,使得发展商不得不割肉促销。广州楼市**区域楼价大幅下降,根据合富辉煌数据,在六七月的降价潮中,白云、黄埔、南沙、番禺四区,降幅达到了10%-20%,而且如萝岗科学城板块等更是所有的楼盘都在降价。
如今,在全国多座城市都在**的情况下,一线城市中的上海也于近日调整了豪宅标准, 市场又开始了“穗六条”是否应该取消的讨论。根据新浪网一项*新调查显示,七成网友赞成取消“穗六条”,37.5%的网友认为将满足外地刚需买家的购房需求,认为“穗六条”取消后将导致房价上涨的网友仅占17.5%。
影响
发展商 少卖楼317亿元
“穗六条”一年,广州楼市成交减少近三成,发展商自然也就少收了三五斗。数据显示,这一年来广州楼市成交金额为1158多亿元,同比(1475多亿元)下降了317亿元。在市场供大于求下,发展商竞争更加激烈,价格战、营销战此起彼伏。
从今年2月开始,广州不少房企就开始进行一定的促销活动。2月中旬开始,广州某知名房企旗下楼盘全线降价促销,部分楼盘直降3000元/平方米。进入4月后,市场进一步转淡,在半年业绩的压力下,不少楼盘在“五一”前后积极促销,办房展、推销不限购的外地项目,但在成交上并未见明显拉动。在试了很多手段都对市场拉动乏力后,发展商只好压缩利润支起了降价大旗。6月、7月,多盘楼价一夜回到两年前。对于豪宅盘来说,“穗六条”的“限签、限售、限购”使成交持续下跌,拖累房地产税收直线下降:广州今年上半年售楼营业税同比少收25.3%,二手房契税同比少收39.7%,预征土地增值税同比少收16.4%。
中介 一手二手*饭吃
“为了卖房,中介都跑到路中间塞传单拉客了。”自“穗六条”**后,广州二手房成交量日趋下滑,“今年仅前三季度,经公司促成的二手房买卖交易便下滑四成多。”中原地产物业部副总经理陈秋炳表示。
据了解,目前广州二手房产经纪人的平均基本工资多在1200-2000元。如果当月没有促成房产交易,就只能拿到基本工资了。为了生存,中介公司只能猛攻一二手联动业务,在很多楼盘的路口,都可以看到二手中介举着牌子揽客和截客。
还有的中介不止在一家楼盘**,同时兼职数家楼盘的销售,“哪里要卖楼了,我们就去哪里。”有的中介人员代理的楼盘就达到六七个,且分布在广州、佛山、清远等多城。
本地买家 两套合同提高门槛买房难
“因为要签两套合同,支付的*期超过了预算,月供压力也很大,真心受不了。”徐**年初在增城看中一套新房,但是发展商却要求买房要签一份购房合同和一份装修合同。“我原本只要给40万元的*期,现在要给50多万元。装修合同的二三十万元*长只能贷款5年,真是压力山大。”
由于“穗六条”规定对申报价格过高且不接受房管部门指导的,暂不核发预售许可证;超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同,不少楼盘想出用签两套合同的方法来化解。一时间,广州楼市两套合同泛滥,直到今年6月放开限价后,楼盘才陆续取消两套合同。
“穗六条”将二套房的*付比例提高至七成,也给部分改善型买家出了道难题,是选择一次性多付几十万,还是“卖小房子买大房子”?对“卖一买一”的市民来说,由于二手楼市有价无市,想要“卖一”并不容易,“中介老怂恿我降价卖,降一点卖不出去,降多了我又觉得亏。所以一直没能卖出,也就一直没能换房。”
外地买家 三年社保高门槛没资格买房
在公关公司工作的杨**,在广州工作了四五年之后,由于事业发展,去年在深圳工作了一年后又回到广州。看着广州楼盘价格下调,杨**也准备给自己在广州安个家。但“穗六条”对外地人购房需要“提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个税或者社保”的规定,让她很无助,“为何广州比深圳、上海对外地人购房的限制严厉,在深圳一年社保就可以了。”
广州作为千万人口城市,吸引着很多外地人,甚至是**人群,据合富辉煌代理的楼盘以及客户成交结构显示,新广州人已经成为买房的主力军,超过广州本地人。但由于“穗六条”提高了非广州户籍家庭购房门槛,使今年该群体在广州购房占比从去年的35% 骤降至低于10%。而根据某大型房企的内部调查,目前广州的购房者中,约有一半为外地户籍,而缴纳个税或社保满一年但不足三年的,约占买家总数的两成,而且这部分买家主要集中在刚需楼盘。
而在二手楼市,除了刚需买家,“三年社保”政策对部分社保不足三年的生意人也产生了较大影响,尤其是专业市场商户、小企业主等。据悉,这部分入市受限制的买家不少是白云区、原荔湾、芳村、番禺的专业市场客。受此影响,今年上半年广州二手楼市中外地户籍买家的占比由原来的65%左右,降低至约58%。
