广州分站
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房地产行业2014全年整体业绩不容乐观
2013年可谓**开发商的“业绩**年”,但这一壮景今年将**出现。截至10月份,尽管全国有4家房企销售额已破千亿元,但更多的开发商仍在为业绩苦苦挣扎,部分开发商更是“贴着成本”走量冲业绩,新一轮促销潮已然来袭。业内人士表示,市场已经进入价稳量滞的新常态,明年开发商在制定销售业绩指标时会更谨慎。
年底开发商“贴着成本”跑量搏业绩
市场
“今年国庆以后市场回暖,不少开发商都说自己卖得好,但从他们近期的促销力度来看,很难说业绩没有压力。”广州某开发商项目总经理陈先生向记者表示,目前市场压力还是很大,以他们即将推出的新一期为例,预计定价就会比前期产品有千元左右的降幅,而这种做法就是为了冲年底业绩。
网统计显示,11月的**周广州楼市共获得2598套预售房源,环比激增98%。而在第二周,开发商领证推货的热情更加高涨,共获3173套房源,11月上半月的新货数量已远超“银十”。预售房源激增,显示开发商将更为积极地推货,在年底冲刺一把的心态凸显。
在定价上,开发商也摆低了姿态。增城某**盘开盘前放风价高达万元/平方米以上,但近日开盘却仅有7000-8000元/平方米,尽管开盘销售*爆,但在不少业内人士看来,其对市场信心不足,尽快走量的心态非常明显。
张宏伟认为,从年底市场表现来看,“央四条”之后,房企销售明显好转,万科等大型房企表现优于市场,但部分房企依然面临*大的去库存压力。所以,在未来不足两个月的业绩收官时间内,多数房企都在搞“跨界”营销、甚至贴着成本跑量销售,力争提高年度销售目标完成率。
4家**房企销售额已过千亿
根据合富地产研究院的统计数据,2014年1-10月,房企销售额超过千亿元的房企有4家,分别是万科、绿地、恒大和保利,其中万科***月销售额已经超过2013年全年业绩。在前15强房企中,仅有3家销售额同比减少,多数房企销售业绩均有较大幅度的增长,普遍好于全国房地产销售水平,这说明大型房企市场占有率进一步提高。今年全国房地产市场处于调整期,市场洗牌效应明显,对于大型品牌房企来说更多的是机遇。
“我们看到,对于多数大型品牌房企,他们应对市场变化的能力强,市场偏冷并没有对他们的销售产生太大的影响。而对于中小房企,在市场调整时期普遍受到影响较大,销售业绩达成预定目标较为困难,接下来还是有不少压力。”合富房地产经济研究院蒙彦宏表示,2014年10月,大型房企销售额与9月份相比均有较大幅度增长,说明全国房地产市场有好转迹象。不过,10月国家***公布的统计数据显示待售面积进一步增加,去库存压力仍然存在,而且现在到年底是房企利用房贷新政利好冲业绩的**时机,预计今年*后的时节房价会比较平稳。
数据显示,前15强大型房企中,绿城目标完成率达103%,提前完成年度销售目标;恒大地产***月完成年度销售目标的98%,超额完成任务已无悬念。而恒大*近用自有资金提前偿还明年1月27日到期的13.5亿美元优先票据,说明恒大资金非常充裕。统计显示,目标完成率在80%-90%之间的房企有4家,今年完成任务压力不大。蒙彦宏表示,绿地集团和万达集团目标完成率较低,一定程度上与他们目标定位过高有关。
预计今年房企销售目标达成率仅60%左右
不过,大房企业绩向好,不代表整个行业的日子好过。如果从房地产整体行业来看,房企销售目标完成率将相当不乐观。同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果单纯按照市场下滑的幅度的逻辑来看,今年房企销售业绩普遍下滑2-3成也属于正常。但是,如果再叠加房企制定的销售业绩指标因素(如果仅仅按照较为保守的20%增速来计算),今年房企的销售目标达成率预计仅仅可完成60%左右。
从房企今年1-10月完成销售业绩指标的情况来看,在距年底结算时间不足两个月的背景下,目前销售完成率较好的30家企业当中仅仅有10家超过80%,其余均在80%以下,这一定程度上说明这些房企完成年度销售业绩指标的情况堪忧。而完成销售业绩指标较好的部分房企也另有其因,比如部分房企今年初的销售业绩隐藏了去年业绩,导致今年销售情况表现良好。如果剔除这些因素,那么,这些房企销售业绩指标达成率也堪忧。
总的来看,今年除万科、恒大、蓝光、中海等少数房企外,预计其他80%左右的房企完成年度任务的难度比较大。
“当前来看,我们不能简单地认为市场成交量出现‘翘尾’的行情,就认为市场基本面已经改变,就认为房企的销售业绩指标会完成。”张宏伟表示,由于去库存压力仍然较大,房企此时跑量冲刺业绩的回升难以挽救销售业绩指标完不成的大局,鉴于此,开发商完成全年销售任务的压力依然不小。对于开发商来讲,在年度阶段,能够做的只能是通过现阶段加速跑量,尽可能缩小当前销售结果与年度销售业绩指标的差距。
未来房企难再现高增长率
分析
从*新市场表现来看,由于全国数十个城市限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素,今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象。那么,这对于今年销售业绩指标完成率不佳的房企来讲,是否是扭转业绩的良机?
张宏伟分析认为,首先,从房企2014年销售业绩指标制定的背景下来看,大多数房企是根据2013年市场向好的市场预期制定今年的销售业绩指标,尤其是品牌房企出于对业绩和增长率的追求,在资金、人员、土地各方面不断加大投入,试图在今年依然达到20%甚至20%以上的年增长率。然而,事与愿违,今年的楼市环境难以让房企实现这么快的增速。
从2014年来看,受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响,今年1-10月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成,个别城市甚至下滑4-5成,尽管大部分限购城市已经取消或松绑限购政策,福建、湖南、广西、成都、杭州等城市也出台“救市”措施,年底部分城市开始出现成交量“翘尾”的行情,但是今年整体市场成交量表现欠佳已成定局,“救市”也难以阻挡市场普遍出现2-3成下滑的局面。
对于明年的楼市,张宏伟认为,由于去库存仍然是市场的主旋律,2015年银行“惜贷”还会继续持续,开发商在制定销售业绩指标时会比较谨慎。
