三旧改造助推黄埔产城融合

在黄埔，辖内1/4土地将被改造，这里有广州市**个旧城改造项目，有堪称广州市目前拆迁安置量*大的城中村，有谋划成为广州“东部门户”的临港商务区以及250米高的华南**港航服务中心……对黄埔而言，“三旧”改造带来的不仅是经济指标，而是实实在在的居住和营商环境的便利化，通过盘活和优化现有的土地资源，一座宜业宜居的广州东部新城区正在成型。

如何在有限的环境容量中推动转型升级，如何在小空间实现大作为，“三旧”改造是黄埔区自我驱动的一剂良药，在新黄埔区成立后大有可为。

数据说“三旧”

●197.6%：黄埔区“三旧”改造2013年完成固定资产投资41.7亿元，同比2012年增长197.6%，完成当年目标任务的116.91%，约占全区**项目固定资产投资总量的53.9%及全社会固定资产投资的39.9%。

●75%：黄埔区“三旧”改造2014年计划完成固定资产投资55.3亿元，其中前三季度完成固定资产投资约37.3亿元，完成年度任务67.4%，比2013年同期增长75%，约占全区**项目固定资产投资总量的72%及全社会固定资产投资的52%。

●105亿元：截至今年第三季度，黄埔区“三旧”改造共累计完成固定资产投资约105亿元。

●640亿元：黄埔区目前已获批复的17个改造项目，预计将完成总投资640亿元。

●921万㎡：黄埔区目前已获批复的17个改造项目，将新增建筑面积约921万㎡，其中商业办公面积330万㎡，占所有新增面积的1/3以上。

●170公顷：预计到2020年，老黄埔区“三旧”改造可释放土地面积170公顷。

居住环境便利化

村民“上楼”收入翻5番，生活品质日益提升

走进黄埔区大沙街横沙社区，横沙城中村改造安置区一期九栋33层的崭新住宅楼已经完成建设，明年年初，上千名横沙人将****“握手楼”，入住*期安置房，村民们称之为“上楼”。2016年，一个以“横沙书香街”历史保护区为中心的现代化社区将全面落成，并有**酒店、购物广场、风水塘商业区等商业规划。横沙经联社副董事长罗俊强算了一笔账：目前村集体年收入约1300万元，改造后保守估计为7000万元，“村集体收入和村民个人收入有望上涨5倍以上”。

“横沙人有横沙梦，我们是梦想成真的参与者。”中鼎集团总经理蒋明说。作为广州市目前规模*大、安置人数*多的城中村改造项目之一，今年中鼎君和名城正式推出*批6栋商品楼，创下开盘**八成的佳绩，并连续两周蝉联广州楼盘网签排行榜的**宝座。深圳企业佳兆业地产在黄埔南玻旧改项目佳兆业城市广场也于10月份正式推向市场，作为中心城区****的大型城市综合体，加上创意性的产品设计，*批产品赢得一批实力型买家青睐。

在今年“大黄埔·新中心”城市发展与居住价值高峰论坛上，与会专家们一致看好新黄埔将是不容错过的“潜力股”，有望成为下一个天河。

“城中村”改造同时还带动了生活品质同步提升。目前获批改造的文冲、横沙和茅岗三个旧村合计将增加公建配套面积25.59万㎡，新建社区卫生服务中心、肉菜市场、公交站场等公共设施，吸引广大附中黄埔实验学校等优质教育资源落户；建筑密度由原来的60%～80%降低到25%～28%，绿地率由5%～8%提高到35%以上。

旧村改造并非抹掉历史，相反，黄埔区已获批项目中保护和修缮各级文物、历史建筑共1.56万㎡。同时在深井社区“城中村”综合整治中，利用深井古民居、安来市旧址等资源打造长洲国家级生态文化旅游区历史文化景观组团、城市文化旅游休闲慢岛。承接了老黄埔悠久的人文历史的新黄埔不仅是广州一大经济引擎，传统文化在这里得以和现代城区相容共生，无疑将助力新黄埔成为广州各区综合实力*强的区域。

投资贸易便利化

**“有产无城”，改造新增产业载体330万㎡

紧邻横沙社区，往珠江岸边走，便是黄埔区谋划已久的临港商务区地块。这里目前是一个老工业港口，不出三年，将打造成广州承担港口及其相关商务活动的临港经济综合服务中心，成为与西部的白鹅潭商务区、中部的珠江新城CBD、南部的琶洲地区联动发展的“东部门户”。

“黄埔是老工业基地、老城乡接合部，城区面貌相对落后，土地资源紧缺，环境容量有限，经济发展载体匮乏。‘三旧’改造是推动黄埔转型升级的对症良药，是小空间实现大作为的法宝。”黄埔区城市更新改造工作办公室常务副主任侯奔说。黄埔区在广州市各区市中面积*小，但标图建库的“三旧”改造用地就占了1/4，堪称广州“三旧”改造的前沿区域。

“三旧”改造是拉动黄埔固定资产投资的“杀手锏”。在近期公布的广州市2014年前三季度经济数据情况来看，黄埔区GDP增速位列全市第三，主要受益于“三旧”改造对固定资产投资的带动。今年新开工的万科腾创广场项目和阀门厂旧厂改造项目将是引领第四季度全区“三旧”改造项目固定资产投资增长的新动力。据预测，“三旧”改造项目第四季投资后劲足，2014年有望超额完成年度投资55.3亿元的目标任务。

黄埔区已获批的17个“三旧”改造项目可新增建筑面积约921万㎡，其中商业办公面积330万㎡，占了新增面积的1/3，为黄埔发展电子商务、智能产业、港航服务等产业提供载体资源。如果说城中村改造是**农村走向城市，那么旧厂改造将带领黄埔**“有产无城”的老工业区形象，走向“二三并举、三产优先”的产业新高地之路。

值得关注的项目有，区旧体育馆地块和市机施公司塘口地块将分别建设保利中誉广场和广州工程机械创意信息港。前者发展互联网金融和智能终端应用软件等产业，打造成集营销中心、研发中心、展示中心、配送中心、结算中心为一体的临港生产性服务业总部基地；后者将打造华南地区*大的高端工程机械装备、建筑钢结构产品采购会展中心和电子交易平台。

标图建库的“三旧”改造用地2257公顷

黄埔区

黄埔区

“三旧”改造进度

制图：黄洁玲

蓝：全区约25%的土地要进行改造（2257公顷）

红：全区约３.7％的土地已获批改造（331公顷）

黄：全区约2.3％的土地已开工改造（202公顷）

城市发展之论见

新黄埔区成立后，“三旧”改造大有可为

老黄埔和萝岗合并为新的黄埔区，作为广州“东进”的龙头，产城融合将是新黄埔一个重要的发展主题，而“三旧”改造无疑是这一发展的重要推动力。

黄埔区委书记陈志英指出，要着力推动产城融合，以“创新发展+宜居生活”为主导，向生产、服务、消费等多点支撑的城市型经济转型。由此可见，未来行政区域优化调整完成后，在整合资源、拉动投资、加快转型、服务民生等方面，“三旧”改造仍然大有可为。

如何通过“三旧”改造释放出新黄埔区作为东部山水新城的活力？侯奔建议打好资源整合、投资拉动、产业转型、民生改善等四张“牌”。

值得关注的是资源整合牌。在新黄埔的产业功能区战略中积极寻求“三旧”改造发展空间，遴选、策划和实施一批高品质、高效益的成片连片改造项目。建议加快推进广州**个实施连片改造的鱼珠临港商务区*期启动区项目，早日建成地标性写字楼、大型商务广场、**酒店、游艇码头和高尚住宅，实现通过“三旧”改造**释放珠江沿岸黄埔段产业空间的目标。

同时，加紧谋划和推进黄埔中心区核心商业区和港湾南路以西地块这两个成片连片改造项目。黄埔中心区核心商业区预计总投资约60亿元，参照天河金融城开发建设模式打造广州东部的高端商业聚集区；港湾南路以西地块涉及12个用地单位，谋划以广州远洋集团的中远（华南）航运辅助业基地建设为引擎，**发展航运服务、现代商贸流通和临港总部经济，与鱼珠临港商务区*期启动区优势互补，共同打造辐射华南地区航运服务中心和专业性临港商务中心。

需要强调的还有产业转型牌。建议立足广州港物资仓和机修厂、鱼珠物流基地和木材市场、中交四航局港湾路地块等旧厂改造，依托成熟港口优势，打造港航服务高端平台；立足市机施塘口地块、黄埔化工、东风化工旧厂改造，依托“国家电子商务示范基地”政策优势，打造一基地多园区电商交易平台。

梁爽、蒲萱